Wohninvestment: Sehr hohes Mietausfallrisiko auch in Berlin

Für Vermieter, Investoren und Projektentwickler am Wohnungsmarkt werden die hohe Inflation und eine mögliche Rezession zunehmend zur Herausforderung. Die Studie "Deutschland im Stresstest" des Technologie- und Immobilienunternehmens Prea hat die makroökonomischen Einflüsse auf Mieteinnahmen für alle Landkreise mehrdimensional untersucht. Im Fokus: Daten zum Anteil einkommensschwacher Haushalte und den mietrelevanten Auswirkungen der gestiegenen Energiekosten.

Ostdeutsche Städte: Sehr hohes Risiko von Mietausfällen

In den ostdeutschen Bundesländern ist der Anteil ärmerer Haushalte laut Prea groß. Hier haben die Haushalte deshalb ein höheres Mietausfallrisiko. Je höher der Anteil geringverdienender Haushalte pro Landkreis, umso geringer ist der Puffer, um die hohen Nebenkosten zu tragen, die durch die gestiegenen Energiepreise noch teurer geworden sind, schlussfolgern die Studienautoren.

Von sehr hohen Mietausfallrisiken sind die Großstädte im Osten Deutschlands betroffen. Das liegt laut Prea unter anderem am größeren Mietmarkt und ebenfalls am Anteil niedrig verdienender Haushalte. Von den "Top 7"-Städten ist demnach Berlin die einzige Stadt mit einem sehr hohen Mietausfallrisiko. Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart weisen ein moderates Risiko auf – Hamburg und Frankfurt am Main ein hohes.

Schlechte Bausubstanz, weniger Mieteinnahmen

Beim Wärmebedarf pro Haushalt stellt Prea überdurchschnittliche Werte im östlichen Bayern und in der Vulkaneifel fest, während Großstädte am Rhein – wie Freiburg im Breisgau, Düsseldorf und Mannheim – einen deutlich geringeren Wärmeverbrauch aufweisen. Das liegt der Studie zufolge unter anderem an den höheren Durchschnittstemperaturen, am jüngeren Gebäudebestand und an einer dichteren urbanen Bebauung.

"Alle drei Indikatoren sind wichtig, um einschätzen zu können, in welchen Kreisen und kreisfreien Städten Vermieter einem höheren oder niedrigerem Risiko ausgesetzt sind, dass sie auf einen Teil ihrer Mieteinnahmen verzichten müssen", erklärt Juri Ostaschov, Chief Data Scientist (CDS) und Partner von Prea. Diese drei Indikatoren wurden deshalb multiplikativ verknüpft und mit dem deutschlandweiten Durchschnitt normiert.

Ein Wert von mehr als 100 drücke ein deutschlandweit überdurchschnittliches Vermietungsrisiko aus, so Ostaschov. Das höchste Mietausfallrisiko gibt es demnach in den kreisfreien ostdeutschen Städten Chemnitz, Leipzig und Rostock – am unteren Ende finden sich Kreise im Münchner und Frankfurter Umland, nämlich Rhein-Pfalz, Ebersberg und Starnberg.

Zinswende: Stress auch bei Renditen für Mehrfamilienhäuser

Inflation und Zinswachstum setzen den Experten zufolge auch die Wohnungswirtschaft insgesamt unter Stress. Versprach die Bestandshaltung in den vergangenen Jahren sichere Renditen und Wertsteigerungspotenzial, schrumpfte mit der Zinswende der Renditeabstand zu Anleihen. Gegenüber amerikanischen Staatsanleihen ist er demnach sogar negativ.

"Bei weniger Risiko und mehr Marktliquidität erzielen amerikanische Staatsanleihen aktuell höhere Renditen als Wohnimmobilien", sagt Ostaschov. Damit seien Wohnimmobilien für Investoren aktuell nicht mehr attraktiv. Damit diese wieder interessant werden, müssten die Renditen für Wohnimmobilien um etwa 250 Basispunkte steigen – ausgehend vom aktuellen Mietniveau käme das einer Preiskorrektur von etwa 40 Prozent gleich.

Aufteilung der CO2-Kosten: Energieeffizienter Bestand gewinnt

Von dieser Gemengelage sind Prea zufolge Projektentwickler und Bauträger derzeit besonders betroffen. Die Verzögerungen zwischen Bau und Vermarktung setzen ihnen zu: Sie müssen mit höheren Exit-Preisen kalkulieren, die mit den gestiegenen Renditen nicht mehr erzielt werden können. Die Marge schmilzt; die Zinswende und die rapide gestiegenen Kreditzinsen lassen zudem Träume vom Eigenheim platzen.

Bestandshalter wiederum können davon profitieren, heißt es in der Studie. Trotz erheblicher Abwertungen dürfte der Mietmarkt in vielen deutschen Städten wegen des sinkenden Neubauangebots und der gescheiterten Eigenheimträume angespannt bleiben. Weil die Energiekosten aktuell so hoch sind, erwartet Ostaschov, dass Objekte mit guter Dämmung besonders stark nachgefragt werden.

Mit Wohnungen mit guter Dämmung können laut Studie nicht nur potenziell höhere Mieten erzielen lassen, auch Investitionen in energetische Sanierungen dürften sich durch die Neuregelung der CO2-Abgabe lohnen. Die ist seit Januar 2023 in Kraft und regelt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter entsprechend der jeweiligen Verantwortung. Wohngebäude mit einer niedrigen Energieeffizienz wiederum könnten zum Kostenrisiko werden.

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