Teilwarmmiete: Gemeinsam besser sparen, sanieren, heizen?

Die Idee einer Teilwarmmiete ist nicht neu. In Schweden wurde das Modell im Jahr 2020 eingeführt: Der Vermieter sagt eine fixe Warmmiete zu, der Mieter garantiert eine bestimmte Raumtemperatur. Wer mehr verbraucht, zahlt nach, wer weniger verbraucht, erhält Geld zurück – so soll zudem die Klimabilanz von Wohngebäuden verbessert worden sein.

In Deutschland, wo Vermieter Kaltmieten angeben, hat die FDP maßgeblich dafür gesorgt, dass das neue Mietmodell in den Ampel-Koalitionsvertrag aufgenommen wird. "Damit lösen wir das Vermieter-Mieter-Dilemma bei Investitionen auf. Wir machen Investitionen in klimaschonende Wärmetechnologien für alle attraktiv", hieß es im Wahlprogramm 2021 der Liberalen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) will nun die Bundesregierung zum Handeln bewegen und hat eine Studie in Auftrag gegeben, die belegen soll, dass das Modell Teilwarmmiete besser wäre als die Modernisierungsumlage.

Teilwarmmiete versus Modernisierungsumlage

Die Kaltmieten werden laut DMB weiter steigen und die Energiepreise die Kosten für Heizung und Warmwasser mehr als verdoppeln. Die Mietbelastungsquote steige deutlich an, deshalb sei zügiges Handeln geboten. Die Ampel-Regierung setze mittelfristig und langfristig auf die Sanierung des Gebäudebestands, um Mieter zu entlasten. Derzeit würden jedoch immer noch rund 90 Prozent aller Wohnungen in Deutschland mit Gas, Öl oder Fernwärme beheizt, so der DMB. Darauf hätten die Mieter keinen Einfluss.

Die Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag des Mieterbundes kommt außerdem zu dem Schluss, dass sich in der Praxis die Wohnkosten der Mieter nach energetischen Sanierungen durch die Umlage der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete zum Teil drastisch erhöhen und eine Wohnkostenentlastung also nicht stattfindet. Als einen Grund geben die Autoren an, dass Fördermittel von den Vermietern oft nicht in Anspruch genommen werden – nur fünf bis zehn Prozent der Mittel würden abgerufen – und die Sanierungstiefe in der Regel nicht ausreicht, um die Energiekosten der Mieter nachhaltig zu senken.

Trotz hoher Einsparungspotenziale durch energetische Sanierungen steigen die Mieten der Studie zufolge nach den Maßnahmen um bis zu 1,30 Euro pro Quadratmeter durch die Modernisierungsumlage. Das bedeute eine Erhöhung der Jahresmiete um bis zu acht Prozent, auch wenn die Sanierungskosten längst ausgeglichen worden seien.

Heizkosten: Auswirkungen der festen Warmmiete

Laut der Studie könnte die Einführung einer Teilwarmmiete Entlastung bringen. Untersucht wurde, wie es sich auf die Wohnkosten der Mieter auswirken würde, wenn eine feste Warmmiete gezahlt wird. Die Heizkosten werden im untersuchten Modell zu einem bestimmten Zeitpunkt "eingefroren". Dabei zeigte sich, dass ein Teilwarmmietenmodell für Mieter vorteilhaft sein kann. Der Vermieter stellt hier die Grundheizkosten, was darüber hinaus geht, zahlt der Mieter je nach Verbrauch.

Mieter würden sparen und das Risiko von Energiepreissteigerungen läge vollständig beim Vermieter. Der hätte der Studie zufolge dann einen größeren Anreiz, alte Heizungen und schlecht gedämmte Fassaden zu sanieren. Auch durch ein "Drittelmodell" können energetische Sanierungen warmmietenneutral für Mieter umgesetzt werden, heißt es in dem Papier: Dabei würde die Modernisierungsumlage gesenkt und die Fördermittel erhöht.

"Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Alternativen zur wohnkostentreibenden Modernisierungsumlage existieren", so DMB-Bundesdirektorin Melanie Weber-Moritz.

Teilwarmmiete: Konzept unausgereift?

Das Öko-Institut hatte im Auftrag des Umweltbundesamts (UBA) und des Bundesumweltministeriums (BMU) Ende November 2021 bereits ein Gutachten zur Teilwarmmiete publiziert, das zu dem Schluss kam: Das Konzept sei (noch) unausgereift.

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW schrieb in seiner Bewertung des Koalitionsvertrags: "Als genereller Systemwechsel würde eine Warmmiete die energetische Modernisierung zum Erliegen bringen. Keine energetische Modernisierung ist aus der Energiekosteneinsparung heraus finanzierbar."
Interpretiert als Umstieg nach einer energetischen Modernisierung – konkret: die Miete einschließlich
Mieterhöhung und Energiekosten wird nach der energetischen Modernisierung zur Teilwarmmiete – könnte das Modell den optimalen Gebäudebetrieb und ein sparsames Nutzerverhalten unterstützen.

Damit das Teilwarmmietmodell wirklich Vorteile bringe, muss laut IÖW die Modernisierungsumlage aufgehoben und gleichzeitig verhindert werden, dass es zu Fehlanreizen komme, etwa insofern, dass Vermieter bei Neuvermietung eher Haushalte mit geringem Verbrauch vor Familien bevorzuge.

Die Bundesregierung hat sich im Koalitionsvertrag zur Prüfung der Teilwarmmiete verpflichtet. Mit einer konkreten Erarbeitung rechnet der Deutsche Mieterbund aber eher erst zum Ende der Legislaturperiode, also nicht vor 2024 oder 2025.