Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Gem. § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Insoweit müssen sachliche Gründe dargelegt werden, die die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen ers...mehr

Überblick Das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.4. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, wird i. d. R. die Umstellung nicht verhindern können.[1] Damit er selbst eine Umstellungsankündigung i. S. v. § 556c Abs. 2 BGB i. V. m. § 11 WärmeLV aussprechen kann[2], muss ihm die Verwaltung die notwendigen Informationen namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Umstellungsankündigung Di...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Kap. 5), und unzul...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dieser frühe Entstehungszeitpunkt gilt auch im Fall des § 8 WEG. Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG) gibt, kann der Aufteiler daher in Ein-Personen-Universalversammlungen jeden denkbaren Beschluss fassen,...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch soll gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr

Der Verwalter kann nach § 181 BGB im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Rechtsgeschäft grundsätzlich nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen, auch...mehr

Der Nießbraucher ist kein Wohnungseigentümer – er hat keine Pflichten und keine Rechte als Wohnungseigentümer. Infolgedessen schuldet er kein Hausgeld, ist nicht zu einer Versammlung zu laden und hat dort keine eigenen Rechte und ist nicht berechtigt, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Aus dem zwischen Nießbraucher und Wohnungseigentümer bestehenden (Begleit-)Schuldverhältnis...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht unter, wenn die Sondereigentumsrechte gem. § 4 WEG aufgehoben werden, oder auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. Mit dem Untergang der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endet die Bestellung der Verwaltung.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach h. M. ein Verband "eigener Art". Die Frage, ob es dennoch möglich ist, Bestimmungen des Körperschafts- oder des Personengesellschaftsrechts auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuwenden, kann also nur im Einzelfall beantwortet werden.mehr

Die Grunddienstbarkeit ist gekennzeichnet durch eine nachbarschaftliche Beziehung zwischen dem belasteten und dem begünstigten Grundstückseigentümer. Mit diesem nachbarrechtlichen Bezug unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit von allen anderen Belastungen des Wohnungseigentums, etwa dem Dauerwohnrecht nach § 31 WEG, dem Nießbrauch nach den §§ 1030 ff. BGB (§ 1030 BGB), der...mehr

Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer, wie bereits oben in Kap. 1.2 ausgeführt, ein Mitnutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Nutzungen i. d. S. sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte (die Erträge). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil (§§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG, 47 GBO) entsprechender Bruchteil – es sei denn, es b...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sowohl außerhalb als auch in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage Immobiliarvermögen erwerben.[1] Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungseigentümerin in einer anderen Wohnungseigentumsanlage werden.[2] Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG ...mehr

Eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter ist unwirksam, wenn der Verwalter gegenüber Dritten seine Vertretungsmacht missbraucht. Nachteiliger Vertrag Schließt der Verwalter im Einvernehmen mit einem Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag zu deren Nachteil, verstößt dieser Vertrag gegen die guten Sitten und ist ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer zum Gebrauch selbst nichts bestimmt, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG das Sondereigentum so zu gebrauchen, dass er anderes Sondereigentum und/oder das gemeinschaftliche Eigentum nicht stört. Etwas anderes gilt, soweit der Nachteil, der einem anderen durch ein Gebrauchsverhalten zugefügt wird, bei einem geordnet...mehr

Zustimmungsberechtigt sind die Wohnungseigentümer oder ein Dritter. In den bis Ende 2020 gängigen Gemeinschaftsordnungen wurde i. d. R. vereinbart, dass der Verwalter die Zustimmung erteilen soll. Nennt eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Anstelle der Wohnungseigentümer – i. d. R. nich...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung – also eine Vereinbarung – aufgehoben wird. Liegt es so, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Diesen Antrag kann ein Wohnungseigentümer, nach §§ 7 Abs. 2 Satz 2, 12 Abs. 4 Satz 2 WEG aber auch die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bilden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen oder Beschlüsse. Etwas Anderes gilt im Anwendungsbereich des § 27 WEG. Danach kann auch der Verwalter zu einer Willensbildung berufen sein. Dies ist der Fall, wenn eine Maßnahme eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, od...mehr

Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeiräte. § 9b Abs. 2 WEG räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entsprechende Willensbildungskompetenz müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG ausüben, z. B. für die Inhalte des Verwaltervertrags. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nach h. M. nicht anwendbar.[1] Der Vor...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmu...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.[1] Keine Gebrauch ist die Vermietung/Verpachtung. Hier geht es darum, Nutzungen zu ziehen.mehr

Überblick Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.5. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Ein Wohnungseigentümer muss sich grundsätzlich nicht durch eine Stimmabgabe an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligen. Anders ist es, wenn eine Erhaltungsmaßnahme durchzuführen ist. Vorstellbar ist, dass das immer gilt, wenn sich das Ermessen, zu handeln, auf null reduziert hat.mehr

Überblick Das Thema "Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Die Zustimmung ist zu versagen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Veräußerung vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Erwerbsinteressent künftig finanziell oder persönlich unzuverlässig ist.[1] Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Beide Begriffe sind eng auszulegen. Finanzielle und persönliche Unzuverlässigkeit Ein Erwerbsinteressent ist finanziell unzuverlässig,...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht. Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sondernutzungsrechte nicht. Es gibt aber Unterschiede bei der Übertragu...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Nat...mehr

Die Zwangsverwaltung hat das Ziel, die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließe...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine i. d. R. kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Nach §§ 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Grundstücksflächen sowie die nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG im Sondereigentum stehenden wesentlichen Gebäudeteile auf eigene Kosten so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer – bezogen auf deren Sondereigentum oder das ...mehr

Bestehen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse, sind Einwirkungen gleichwohl zu dulden, wenn dem Sondereigentum durch sie kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst, wie z. B. normale Wohngeräusche, soweit sie auf einer zulässigen Benutzung beruhen. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche, vermeidbare und zu vermeide...mehr

2.1 Einzelheiten Zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden. Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Grundrechtsträgerin.[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist von den Wo...mehr

2.1 Überblick Ein Wohnungseigentum kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen des Wohnungseigentums zu ziehen und dieses zu gebrauchen (Nießbrauch). Ein Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit bietet sich als ein Modell der vorweggenommenen Erbfolge an oder um Pflichtteilsansprüche zu verkleinern. Es bewirk...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. Diese Duldungspflicht soll der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. von ihr beauftragten Dritten, beispielsweise einem Handwerker, ermöglichen, das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich des Sondereigentums, zu erhalten und/oder baulich zu verändern....mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war nach h. M. bis zum 1.12.2020 einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.[1] Ob dies weiterhin gilt, ist noch nicht gesichert.[2]mehr

Der Begriff "Darlehensvertrag" ist nach zurzeit h. M. "formal" zu verstehen.[1] Ein Darlehen nach § 504 Abs. 1 BGB ist daher auch das Recht, das laufende Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in bestimmter Höhe zu überziehen. Die Einschränkung gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung.mehr

Wird eine Zustimmung zu Unrecht schuldhaft verweigert oder verzögert (der Berechtigte ist verpflichtet, seine Zustimmung unverzüglich zu erteilen; 2 Wochen), kann der Veräußerer gem. §§ 280 ff., 286 BGB einen Schadensersatzanspruch besitzen.[1] Die Ermessensgrenzen sind überschritten, wenn die Entscheidung offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist.[2] Ein Scha...mehr

Wird an ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Gebäude nachträglich ein Balkon angebaut, der nur von einer Einheit aus betreten werden kann, und fehlt es an einer Zuweisung i. S. v. § 5 Abs. 1 WEG oder besteht an einem Gebäude von vornherein ein Balkon ohne weitere Bestimmungen zum Gebrauch, steht nach h. M. ausnahmsweise nur dem Wohnungseigentümer ein (Allein-)Gebrauc...mehr

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Verä...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind, für ...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben. Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner, einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mit Zuga...mehr

Selbstständig handelt zunächst, wer im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig wird und dabei seine Arbeitszeit im Wesentlichen frei gestalten kann und die Verantwortung für sein Handeln tragen muss. Angestellte des Verwalters bedürfen daher keiner Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Gewinnerzielungsabsicht Wird die Verwaltertätigkeit gegen Entgelt ausgeübt, wird das M...mehr

Den Wohnungs- als Sondereigentümer treffen sämtliche Pflichten, die das Sondereigentum als Grundstück betreffen. Er muss z. B. die Verkehrssicherungspflichten erfüllen oder andere vor den Gefahren schützen, die ihnen wegen des Zustands des Sondereigentums drohen. Werden beispielsweise in einem im Sondereigentum stehenden Raum gefährliche Gegenstände und Materialien gelagert,...mehr

6.1.1 Allgemeines Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei d...mehr

1.1 Zustimmungserfordernis 1.1.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sond...mehr

Wird eine fällige Zustimmung nicht erteilt, kann der Veräußerer auf Zustimmung klagen. Der Anspruch ist fällig, wenn der Kläger sämtliche Informationen gegeben hat. Zu verklagen ist der, von dessen Zustimmung die Veräußerung abhängt. Die Klage hat Erfolg, wenn kein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt.mehr

1.1 Gebrauch des Sondereigentums 1.1.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.[1] Keine Gebrauch ist die Vermietung/Verp...mehr

1.2.1 Überblick Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben,...mehr