Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern nur verpflichtet, eine aktualisierte Eigentümerliste mit Namen und Anschrift zur Verfügung zu stellen. Die aktuellen E-Mail-Adressen der einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss der Verwalter weder ermitteln noch mitteilen. Dies gilt auch dann, wenn vorher Rundmails vom Verwalter mit unverdeckten E-...mehr

Der Verwalter darf eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Hierin liegt kein Verstoß gegen die DSGVO. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter darf in Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung, und zwar in der Regel nicht nur mündlich e...mehr

Bundesdatenschutzgesetz Das Bundesdatenschutzgesetz gilt auch im nichtöffentlichen Verkehr und damit nicht nur gegenüber Dritten, sondern auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit Daten in oder aus Dateien geschäftsmäßig verarbeitet werden.[1] Nach dem Bundesdatenschutzgesetz und den jeweils vergleichbare Bestimmungen enthaltenden Landesdatenschutzgesetzen ist die Üb...mehr

Gläubiger eines Auskunftsanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind in erster Linie die Wohnungseigentümer. Neben ihnen können Auskunftsansprüche auch der Vermögensverwalter wie Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter oder Testamentsvollstrecker infrage kommen. Der Auskunftsanspruch des Wohnungseigentümers setzt voraus, dass er die von ihm erwünschten Inform...mehr

Begriff Im Rahmen der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter die Eigentümer regelmäßig über die Geschehnisse des Vorjahres sowie den aktuellen Stand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Außerhalb der Eigentümerversammlung informiert der Verwalter in der Regel den Beirat über die laufenden Verwaltungshandlungen. Selbstverständlich aber haben Wohnungseigent...mehr

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern daneben ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist demnach auch die Gemeinschaft der Wohn...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

Auch der ausgeschiedene Eigentümer hat unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung Auskunftsansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer , die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft begründet wurden. Insoweit steht der ausgeschiedene Eigentümer den Miteigentümern gleich (BGH, Urteil v. 25.9.1980, VII ZR 276/79, BGHZ 1978, 166). Hinw...mehr

Der Wortlaut des Gesetzes stellt lediglich auf die Umwandlung von Mieträumen in Wohnungseigentum ab, nicht aber auf die Person desjenigen, der das Wohnungseigentum tatsächlich begründet. Das Vorkaufsrecht entsteht also nicht etwa nur dann, wenn der Umwandelnde und der Vermieter personenidentisch sind, sondern auch dann, wenn der Umwandelnde nicht der Vermieter ist. Klassische...mehr

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht aber auch für den Fall, dass die Wohnung nach Überlassung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll. Im Zeitpunkt der Wohnraumüberlassung besteht also bereits die Umwandlungsabsicht, obwohl diese noch nicht realisiert wurde. Das Vorkaufsrecht besteht insoweit dann, wenn zum Zeitpunkt der Überlassung bereits das Verfahre...mehr

Zusammenfassung Überblick Nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "die körperliche E...mehr

1.1 Sondereigentum Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnu...mehr

Wie aufgezeigt, lässt sich eine Abnahme weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung vergemeinschaften. Konsequenterweise können die Wohnungseigentümer auch nicht beschließen oder vereinbaren, dass das gemeinschaftliche Eigentum durch den Verwalter abgenommen wird.mehr

Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach Ansicht des BGH[1] vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenve...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Bereits zu Beweiszwecken regeln Bau- bzw. Bauträgerverträge in Anlehnung an § 12 Nr. 4 VOB/B in aller Regel die sog. "förmliche Abnahme". Bauträger und Erwerber vereinbaren einen Termin zur gemeinsamen Abnahme. Das Ergebnis der Abnahme wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, in dem etwaige vorhandene Mängel gelistet werden. Das Protokoll wird von Bauträger und Erwerber unte...mehr

Auch eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen zu erfolgen hat, ist unwirksam. Dies auch dann, wenn die Abnahme auf Kosten des Bauträgers erfolgen soll.[1] Der Grund ist ebenso plausibel wie beim vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter: Auch auf den Sachverständigen kann der Bauträger maßgeblich Einflus...mehr

Für den Fall, dass der Besteller an der Zustandsfeststellung nicht teilnimmt, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Allerdings gilt dies nicht, wenn der Besteller unverschuldet dem Termin fernbleibt. Der Besteller muss aber den Unternehmer hiervon unverzüglich unterrichten. Ist der Besteller dem Termin verschuldet ferngeblieben, nimmt der Unterne...mehr

Mit dem seit 1. Januar 2018 in Kraft getretenen "Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung" hat der Gesetzgeber das bereits bislang gesetzlich geregelte Institut der fiktiven Abnahme modifiziert. Die entsprechende Bestimmung des § 640 Abs. 2 BGB gilt für alle Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. 3.6.1 Rec...mehr

Vor Abnahme trägt der Unternehmer gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB die Vergütungsgefahr. Er erhält also für bisher erbrachte Leistungen keine Vergütung, wenn diese untergehen. Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der abgenommenen Bauleistung geht mit der Abnahme auf den Auftraggeber über. Nach Abnahme trägt also der Bauherr die Vergütungsgefahr. Dies g...mehr

1.3.1 Vergemeinschaftung aufgrund Gesetzes Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach Ansicht des BGH[1] vo...mehr

Eine Vergemeinschaftung der Abnahme durch Beschluss ist nicht möglich. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.mehr

Für die Abnahme existieren keine Formvorschriften. Grundsätzlich würde es also ausreichen, dass der Besteller die Abnahme mündlich gegenüber dem Auftragnehmer erklärt. Hierbei müsste nicht einmal das Wort "Abnahme" verwendet werden.mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Eine sukzessive Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der einzelnen Erwerber ist selbstverständlich nicht im Sinne des Bauträgers. Zwischen der Abnahme des Ersterwerbers und des letzten Erwerbers können Jahre liegen. Da grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf mängelfreies Gemeinschaftseigentum hat, kann der Bauträger daher selbst dann noch Mängelansprüch...mehr

Grundsätzlich bezieht sich die Verpflichtung des Bauträgers in den jeweiligen Erwerberverträgen nicht nur auf die Errichtung der einzelnen Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit und das im Bereich dieser Sondereigentumseinheit vorhandene Gemeinschaftseigentum, sondern auf die Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt. Insofern bezieht sich die Abnahme auch nicht nur...mehr

Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit erst nach Monaten oder gar einig...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent seitens der einzelnen Erwerber erfolgen: Durch Einzug in seine Wohnung nimmt der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegen. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billigung des Werks durch den Wohnungseigentümer. Eine k...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werks die Abnahme ausgeschlossen ist. Soweit eine Abnahme nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist, tritt an die Stelle der Abnahme die Vollendung des Werks gemäß § 646 BGB. Bedeutung hat di...mehr

Für eine Abnahme unter Vorbehalt ist es nicht erforderlich, dass der Besteller den konkreten Mangel benennt. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mangelerscheinung rügt. Jedenfalls muss er aber zum Ausdruck bringen, wegen welcher Mängel er sich Rechte vorbehalten will. Nicht ausreichend ist es, wenn er sich pauschal seine Rechte wegen möglicher und nicht näher konkretisiert...mehr

Musterschreiben: Zustandsfeststellung gem. § 650g BGBmehr

Mit der Abnahme treten insbesondere folgende wesentlichen Rechtsfolgen ein: Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Auftraggebers erlischt. Dem Auftraggeber steht nunmehr ein Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 634 BGB zu. Die Verjährungsfrist des § 634a BGB beginnt zu laufen. Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung wird fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweis...mehr

Bis zur Abnahme der Werkleistung können Mängelrechte nicht verjähren. Hier bildet gerade die Abnahme eine wichtige Zäsur. Nach der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrechte des Auftraggebers gemäß § 634a BGB. Nach § 634a Abs. 1 BGB verjähren die Mängelansprüche bei einem Bauwerk in 5 Jahren. Achtung Verjährung beginnt mit Abnahme! Bei Ansprüchen, die innerhalb ...mehr

In der Praxis kommt es vielfach dazu, dass sich Besteller und Unternehmer im Rahmen der gemeinsamen Zustandsfeststellung nicht über den Zustand des Werks einigen können. Zu berücksichtigen ist ja, dass die Zustandsfeststellung überhaupt nur dann im Raum steht, wenn der Besteller die Abnahme verweigert hat oder einem vom Unternehmer festgesetzten Termin zur Abnahme unentschul...mehr

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Auftragnehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer l...mehr

Bis zum Zeitpunkt der Abnahme trägt der Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Werkleistung mängelfrei ist. Mit der Abnahme geht eine Umkehr der Beweislast einher: Der Auftraggeber trägt die Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Werkleistung.[1] Bereits aus diesem Grund sind alle erkennbaren Mängel im Abnahmeprotokoll aufzuführen. Allerdings ist es ...mehr

Es bedarf keiner Diskussion, dass eine Abnahme durch den Bauträger selbst ausscheidet und entsprechende Klauseln unwirksam sind. Auch eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch eine von ihm als Erstverwalter bestimmte, mit ihm wirtschaftlich verbundene (Tochter-)Gesel...mehr

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Wie die Abnahme zu erfolgen hat, ist im BGB nicht geregelt. Sie setzt jedenfalls eine entsprechende Erklärung des Auftraggebers voraus, die freilich in vielfältiger Weise (auch stillschweigend) erfolgen kann. Eine AGB-Klausel im Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt spätestens mit dem Einzug des Käufers in die Wohnung als abgenommen gilt", verstößt gegen § 309 Nr. 8 b) ff...mehr

Überblick Nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "die körperliche Entgegennahme de...mehr

Hat der Auftragnehmer die Abnahme erklärt oder ist die Abnahmefiktion eingetreten, endet das vertragliche Erfüllungsstadium. Die eigentliche Vertragspflicht, nämlich die Errichtung der Wohnung bzw. Wohnanlage, gilt dann als erfüllt. Hinsichtlich etwaiger Mängel ist der Erwerber dann auf die Mängelrechte des § 634 BGB verwiesen. Hierbei handelt es sich um den Anspruch auf Nach...mehr

Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers fällig. Er hat dann grundsätzlich Anspruch auf Leistung der Schlusszahlung. Dies hat allerdings nach § 650g Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BGB für den Bauvertrag zur Voraussetzung, dass eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Die Schlussrechnung ist nach § 650g Abs. 4 Satz 2 BGB prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Auf...mehr

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in ihrer seit 1.1.2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Ist der ...mehr

Speziell für das Bauvertragsrecht sieht die Bestimmung des § 650g BGB die sog. "Zustandsfeststellung" vor. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Achtung Nur Bauverträge ab 1.1.2018! Die Regelung gilt allein für das Bauvertragsrecht. Das Bauvertra...mehr

Gemäß § 640 Abs. 3 BGB verliert der Besteller seine Mängelrechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB, wenn er ein mangelhaftes Werk rechtsgeschäftlich abnimmt, obwohl er den Mangel kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. Von großer praktischer Bedeutung ist diese Vorschrift nicht, da es in aller Regel bereits an der K...mehr

Wurde der Werkvertrag vor dem 1.1.2018 geschlossen, was in seinen praktischen Auswirkungen derzeit wohl nur noch im Ausnahmefall von Praxisrelevanz sein dürfte, ist § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. mit folgendem Wortlaut maßgeblich: "Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl e...mehr

Die Abnahme setzt die "Abnahmereife" der Werkleistung bzw. des Bauwerks voraus. Diese liegt dann vor, wenn das hergestellte Werk vertragsgemäß ist und keine wesentlichen Mängel aufweist. Liegt Abnahmereife vor, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet. Sie stellt insoweit eine Hauptleistungspflicht des Bestellers dar. Wichtig Ausdrückliche Abnahme Auch wenn es noch an der "A...mehr

Überblick Vielfach werden Mietshäuser in Wohnungseigentumsanlagen umgewandelt. In aller Regel ist der Veräußerungserlös der einzelnen Wohnungen in Summe höher, als die Veräußerung des Hauses als Ganzes. Egal, welche Motivation der Umwandlung im Einzelfall zugrunde liegt, erfolgt die Umwandlung wie die Begründung von Wohnungseigentum entweder nach § 3 WEG oder § 8 WEG. § 3 WE...mehr