Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ohne Erfolg! Der Beschlussersetzungsklage fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis. Die Wohnungseigentümer seien bislang noch nicht mit den konkreten, in der Beschlussersetzungsklage ausgeführten Beschlussalternativen befasst worden. Sie hätten insbesondere noch nicht die grundsätzliche Frage entschieden, ob die Dachterrasse erhalten oder abgerissen werden solle. Die Beschlus...mehr

Die Wohnungseigentümer können – vergleichbar § 101 Abs. 3 Satz 2 AktG – Ersatzmitglieder für den Verwaltungsbeirat wählen, indem sie ihren entsprechenden Wahlbeschluss unter die aufschiebende Bedingung stellen, dass ein (bestimmter) Verwaltungsbeirat wegfällt. Musterbeschluss: Bestellung von Ersatzmitgliedern TOP XX Bestellung von Ersatzmitgliedern des Verwaltungsbeirats Schei...mehr

Der Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter zum Verwaltungsbeirat bestellt wird, ist nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechtbar. Im Anfechtungsverfahren ist zu prüfen, ob die Wahl ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entspricht.[1]mehr

Einer Beschlussersetzungsklage fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Wohnungseigentümer bislang noch nicht mit den konkreten, in der Beschlussersetzungsklage ausgeführten Beschlussalternativen befasst worden sind.mehr

Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Feststellung der Pflicht zur Leistung der Vorschüsse klagt, ist bei der Bemessung des Gebührenstreitwerts ein Abschlag von 20 % von dem Gesamtbetrag der Vorschüsse zu machen.mehr

Die Wohnungseigentümer werden durch die Installation eines Außenwasserhahns nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt.mehr

Die Wohnungseigentümer sind – anders als das bei dem Verwalter wegen § 26 Abs. 5 WEG möglich ist – berechtigt, die Verwaltungsbeiräte konkret oder abstrakt zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung bietet sich in der Regel allerdings nicht an und entspricht auch nicht praktischen Bedürfnissen.mehr

Die Wohnungseigentümer können den Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG auf einen angemessenen Ausgleich in Geld abbedingen.mehr

Ein Nachschuss-Beschluss widerspricht noch nicht dem Grundsatz der Ordnungsmäßigkeit, wenn im Vorfeld das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers verletzt worden ist.mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen einen Nachschuss-Beschluss vor. Er rügt, er habe vor der Beschlussfassung keine Möglichkeit gehabt, in die dem Beschluss zugrunde liegenden Dokumente (= die Belege in Bezug auf die Jahresabrechnung) Einsicht zu nehmen. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.mehr

Beschlüsse sind objektiv und "aus sich heraus" auszulegen. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen.mehr

Formale Beschlussmängel sind zwar unerheblich, wenn feststeht, dass sich der Mangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Dies gilt aber nicht bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird oder wenn die WEG-Regelungen über die Verwaltung des gemeinschaftlic...mehr

In Höhe von 8.461,64 EUR nebst Zinsen mit Erfolg! B habe in dieser Höhe keinen Anspruch auf Zahlung der Sondervergütungen gehabt. Nach den Erläuterungen zu § 5 des Verwaltervertrags könne B von K nur für solche Zusatzleistungen eine Sondervergütung beanspruchen, die sie tatsächlich erbracht habe. Unstreitig habe B im Kalenderjahr 2019 aber keine Sonderleistungen für K ausgef...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also von Gesetzes wegen nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2] Hinweis Mehrhausanlage Beispielsweise in einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, zu vereinbaren, dass j...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld durch eine Vereinbarung abbedungen wurde, die vor seiner Entstehung getroffen wurde. Aufopferungsanspruch (§ 14 Abs. 3 WEG) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er gem. § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich i...mehr

Ohne Erfolg! Es handele sich um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne der Gemeinschaftsordnung. Der Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld gem. § 14 Abs. 3 WEG sei für Erhaltungsmaßnahmen von den Wohnungseigentümern abbedungen worden. Der bis 30.11.2020 geltende § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG sei auch abdingbar gewesen. Die Abbedingung habe nicht nur einen Schadensersatz-, sonde...mehr

Stirbt eine zum Verwaltungsbeirat bestellte Person oder steht diese Person aus anderen Gründen nicht mehr als Verwaltungsbeirat zur Verfügung, besteht der Verwaltungsbeirat bis zu einer in der Regel nicht erzwingbaren Nachbestellung[1] nur noch aus den verbliebenen Mitgliedern[2] und ist weiterhin voll funktionsfähig.[3] Entsprechendes gilt, wenn alle Verwaltungsbeiräte bis a...mehr

Das AG gibt der Klage statt und fasst folgenden Beschluss: "K wird die Installation eines Außenwasserhahns in der Außenfassade […], Ostseite, gestattet. Es hat eine fachgerechte Montage zu erfolgen. Die Kosten der Montage und etwaige Folgekosten (z. B. Schäden am Gemeinschaftseigentum) sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen. Auch die Kosten der Demontage zwecks A...mehr

Ein Beschluss über die Wiederbestellung ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist.[1] Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im...mehr

Das Wohnungseigentumsgericht kann einen Verwaltungsbeirat abberufen. Voraussetzung ist – es sei denn, dies wäre Förmelei –, dass ein Wohnungseigentümer zunächst auf einer Eigentümerversammlung beantragt, das Mitglied abzuberufen. Hat dieser Antrag keinen Erfolg, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf eine Abberufung geklagt werd...mehr

Das LG meint, die Anfechtungsklage des K sei unzulässig geworden, nachdem das Urteil im Parallelverfahren (Wohnungseigentümer Z) rechtskräftig geworden sei. Die Verfahren beträfen denselben Streitgegenstand. Zwar hätten K und Z unterschiedliche Argumente genannt, warum der Nachschuss-Beschluss für ungültig zu erklären sei. Einzelne Beschlussmängel seien aber nur Teile eines ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wie der Gebührenstreitwert für eine positive Feststellungsklage festzusetzen ist. Gebührenstreitwert für eine positive Feststellungsklage Bei positiven Feststellungsklagen ist der Gebührenstreitwert im Ausgangspunkt danach zu bestimmen, welche Ansprüche aus Sicht der klagenden Partei möglicherweise von dem Feststellungsantr...mehr

Wohnungseigentümer K, der eine abgeschlossene Berufsausbildung als Schlosser hat, durchbohrt die Fassade und bringt ohne eine Gestattung einen Außenwasserhahn an. Der Wasserhahn entspricht der DIN EN ISO 3822 Klasse 1 für den Lärmschutz. K bittet nachträglich erfolglos um eine Gestattung. Daher klagt K, gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG, auf eine Gestattung. Eine über das bei geor...mehr

Ein Wohnungseigentümer, der Verwalter ist, besitzt kein passives Wahlrecht. Entsprechendes gilt für den Alleingeschäftsführer einer Verwalter-GmbH[1] gegenüber leitenden Angestellten des Verwalters[2] oder Personen, die die Verwaltungsgesellschaft beherrschen[3] oder Personen, die in Abhängigkeit zum Geschäftsführer der Verwaltungs-GmbH stehen.[4]mehr

Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

B, ein Bauträger, teilt sein Grundstück nach § 8 WEG. Ein in seinem Eigentum stehendes Teileigentum verpachtet er von Anfang an an P, der dort ein Restaurant betreibt. Im Zuge der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage baut B für die verpachteten Räume unter Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Lüftungsanlage, ein Kühlaggregat, einen Ventilator und einen Flüssiggast...mehr

Die Wohnungseigentümer sollten nach oder bei der Bestellung zugleich – unter einem eigenen Tagesordnungspunkt – darüber beschließen, welcher Verwaltungsbeirat Vorsitzender und welcher Stellvertreter ist. Geschieht dies nicht, macht dies den Beschluss aber nicht ordnungswidrig.[1] Musterbeschluss: Bestellung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters TOP XX Bestellung eines ...mehr

Ohne Erfolg! Es liege tatsächlich ein schwerwiegender Verstoß vor, da die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte des K in gravierender Weise ausgehebelt worden seien. Unabhängig davon, ob, wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausführe, die Versammlung außerhalb der NRW-Haupturlaubszeit terminiert worden sei, halte die Kammer daran fest, dass von einer zeitlichen Dringlichke...mehr

Der Unternehmer kann nicht bei allen steuerfreien Umsätzen[1], die den Vorsteuerabzug nicht schon grundsätzlich nach § 15 Abs. 3 UStG ermöglichen, auf die Steuerfreiheit verzichten. In Anwendung des Art. 137 MwStSystRL sind in § 9 Abs. 1 UStG nur bestimmte steuerfreie Umsätze zur Option zugelassen. Die steuerfreien Umsätze, für die eine Option nach § 9 Abs. 1 UStG möglich ist...mehr

Rz. 113 Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Dauerwohnrecht) sind materielle Wirtschaftsgüter und werden wie Grundstücke bzw. Grundstücke und Gebäude behandelt. Besonderheiten bestehen bei dem Erbbaurecht. Es wird als Nutzungsrecht, und damit wie ein Miet- und Pachtverhältnis, behandelt.[1] Wird es gegen laufenden Erbbauzins bestellt, werden diese nicht ...mehr

Auswertung aller Fristen aus der Bestandsaufnahme Organisation einer langfristigen Etatplanung für Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungen und Sanierungen, Hinzunahme interner oder externer Sonderfachleute Planung, Organisation und Überwachung der Fristen aus der Bestandsaufnahme Einleitung von Maßnahmen, falls bei Wartungen und Prüfungen technische Mängel erkannt werden Ko...mehr

Die einzelnen Leistungsangebote werden sortiert nach Aufgabenbereichen im Folgenden aufgeführt. Es lohnt sich sicherlich, sie mehrmals durchzugehen und das eigene Portfolio kritisch daraufhin zu überprüfen, welche Leistungen eine Verwaltung tatsächlich erbringen kann und will. Die Listen können zudem hilfreich sein, um sich gezielt auf Vertragsverhandlungen vorzubereiten. Bu...mehr

Gemeinschafts- und Sondereigentum Vor allem bei Wohnimmobilien ist die Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum relevant. Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Grundstücks und des oder der aufstehenden Gebäude, die für den Bestand und die Nutzung der gesamten Wohnanlage wesentlich sind und nicht einem einzelnen Eigentümer zugeordnet werden können. Da Gemei...mehr

Die Inhalte der bisher durchgeführten Verwalterentgelt-Studien spiegeln die Tätigkeitsschwerpunkte und Mitgliederstruktur der großen Immobilienverbände in Deutschland wider. Durchgeführt wurden diese Befragungen 2015, 2021, 2023 und 2025 von dem CRES – Center for Real Estate Studies. Einige der Ergebnisse stehen online unter www.steinbeis-cres.de/de/810/Immobilienverwaltung ...mehr

2.1.1 Maklervertrag Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textfo...mehr

Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.[1] Stets sind allerdings vereinbarte Vermiet...mehr

Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst ...mehr

Vielfach enthalten Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln, die den Wohnungseigentümern über die gesetzlichen Öffnungsklauseln hinaus die Möglichkeit verschaffen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit bestimmten Mehrheiten zu ändern. Unterschieden werden insoweit allgemeine Öffnungsklauseln und spezifizierte Öffnungsklauseln. Praxis-Beispiel Formulierungsbei...mehr

Eine Abweichung hiervon kann durch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden, was allerdings nur im theoretischen Ausnahmefall praktische Bedeutung haben kann. Befindet sich die Ursache für einen Wasserschaden (z. B. Rohrbruch) eindeutig im Sondereigentum, verlangen die Wohnungseigentümer häufig, dass...mehr

Zunächst ist der Veräußerer der Sondereigentumseinheit verpflichtet, dem Zustimmungsberechtigten, also in aller Regel dem Verwalter, die erforderlichen Informationen zu übermitteln, um diesem die Grundlagen für seine Entscheidung zu schaffen. Der Veräußerer muss sich diese Informationen vom potenziellen Erwerber geben lassen. Insoweit hat er ein Recht, vom Erwerber eine Selb...mehr

Von überragender Bedeutung für die konkrete Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Regelungen der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung stellt in aller Regel einen Bestandteil der Teilungserklärung dar ("Abschnitt II"). Eine Gemeinschaftsordnung ist zwar für die Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich,...mehr

Da Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[2] Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf dabei der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Da Vereinbarungen keiner besonderen Form bedürfen, unterscheidet man das sog. schuldrechtliche und das sog. dingliche Sondernutzungsrech...mehr

Praxis-Beispiel Zweckbestimmungswidrige Nutzung In der im ersten Obergeschoss gelegenen Teileigentumseinheit wird von mehreren Zahnärzten gemeinsam eine Zahnklinik betrieben. In der Teilungserklärung ist für diese Einheit jedoch eine Büronutzung vorgesehen. Nach dem Mietvertrag sind die Zahnärzte allerdings zur Nutzung des Teileigentums als Zahnklinik berechtigt. Die Nutzung ...mehr

Bei der Schadensregulierung im Sondereigentum stellt sich die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch einen Miteigentümer schuldhaft geschädigt wurde, unmittelbar Schadensersatz verlangen kann. Diese Frage wurde vom BGH verneint, weil die Wohnungseigentümer untereinander in einem besonderen Treueverhältnis stünden. Hierdurch solle ausgeschlossen werden,...mehr

Begriff Als Versicherungsnehmerin trifft die Pflicht zur Abwicklung von Versicherungsschäden am Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter als ihr Organ. Die Behebung von Schäden am Sondereigentum ist Sache des jeweiligen Eigentümers. In einem derartigen Fall beschränkt sich die Pflicht des Verwalters darauf, die Schadensanze...mehr

Nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG kommen als Zustimmungsberechtigte "andere Wohnungseigentümer" oder "ein Dritter" in Betracht. In der Praxis wird die Zustimmungsberechtigung in der Gemeinschaftsordnung in aller Regel auf den Verwalter übertragen. Zustimmung durch den Verwalter Die Zustimmung des Verwalters bedarf öffentlicher Beglaubigung. Im Fall einer Veräußerungszustim...mehr

Allgemein anerkannt ist, dass sich der Verwalter im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für den Fall einer Veräußerungszustimmung ausbedingen kann. Der Höhe nach dürfte ein solches bis zu 250 EUR je Zustimmung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zu beachten ist, dass niemals der Erwerber mit diesem Honorar belastet werden kann, sondern dass es sich stets zunächst um Koste...mehr

Für die Abwicklung von Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig, die durch den Verwalter als ihrem Organ handelt. Gesetzliche Grundlage für die Befugnis und Pflicht des Verwalters zur Abwicklung von Versicherungsschäden ist seine Funktion als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als deren ge...mehr

Aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen folgt, dass lediglich der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer originär teilnahmeberechtigt ist. Daneben sind sonstige stimmberechtigte Personen wie der Insolvenzverwalter, der Zwangsverwalter, der Nachlassverwalter und der Testamentsvollstrecker teilnahmeberechtigt. Der Erwerber ist bis zu seiner ...mehr

Praxisrelevante gesetzliche Öffnungsklauseln sind folgende Bestimmungen: § 12 Abs. 4 WEG § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (§ 21 Abs. 5 WEG) § 28 Abs. 3 WEG § 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung Wie bereits ausgeführt, kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr