Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter kann analog § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung zu einer Versammlung dann (mit-)gestalten, wenn der Verwalter zwar lädt, sich aber pflichtwidrig weigert, einen von einem Wohnungseigentümer zu Recht nach § 18 Abs. 2 WEG verlangten Tagesordnungspunkt aufzunehmen.[1] Hinweis Pflichtwidrigkeit Die Weigerung des Verwalters ist...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz keinen konkreten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat er sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Was im Einzelfall von untergeordneter Bedeutung...mehr

Wie bei größeren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung künftig in erster Linie solche der modernisierenden Instandsetzung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten ...mehr

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In der Praxis werden zugunsten der Wohnungseigentümer häufig Grunddienstbarkeiten bestellt, etwa Geh- und Fahrtrechte. Derartige Grunddienstbarkeiten stehen nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentüme...mehr

Können sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine Person(en) als Verwaltungsbeirat verständigen und findet ein entsprechender Antrag keine Mehrheit oder wäre der Antrag unnütze Förmelei, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf einen Verwaltungsbeirat geklagt werden.[1] Der Antrag hat Erfolg, wenn die Bestellung eines Verwaltungsbe...mehr

In aller Regel handelt es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um eine Verbraucherin gemäß § 13 BGB. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn eine Gemeinschaft ausschließlich aus Unternehmern besteht. Dann wird auch diese Gemeinschaft als Unternehmerin gemäß § 14 BGB behandelt. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft überwiegend aus Unternehmern besteht. Sie wird auc...mehr

Wohnnutzung Die Nutzung eines "Ausstellungsraums mit Nebenräumen" zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Der näheren Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung kommt die gleiche Bedeutung wie einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Das Teileigentum darf zwar grundsätzlich zu keinem anderen als dem vereinbarten Zweck genutzt werden, es ist jedoch eine mi...mehr

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden. So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum...mehr

Das Aktienrecht regelt für den Fall der elektronischen Teilnahme an der Hauptversammlung in § 243 Abs. 3 Nr. 1 AktG das Beschlussanfechtungsrecht wegen technischer Störungen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann die Anfechtung eines Beschlusses der Hauptversammlung nicht auf eine durch eine technische Störung verursachte Verletzung von Rechten, die auf elektronischem Wege wahrg...mehr

Insbesondere mit Blick auf die künftige Kostenverteilung der Baumaßnahmen, wird es in aller Regel erforderlich werden, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren, also zumindest in Textform festzuhalten. Zwar werden die Kosten von baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG n. F. dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern unabhängig von ihrem Abstimmung...mehr

Das Gesetz schreibt in § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. lediglich vor, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Wie dies geschieht, bleibt letztlich dem Verwalter überlassen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG n. F. einen Beschluss fassen, in welcher Form ihnen der Vermögensbericht zur Verfügung zu stellen ist...mehr

Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer tr...mehr

Die Urteilsformel ist in § 313 Abs. 1 Nr. 4 ZPO geregelt und wesentlicher Bestandteil des Urteils. Die Urteilsformel wird auch als Tenor bezeichnet. Die Urteilsformel enthält in knapper und präziser Form die Entscheidung des Gerichts. Praxis-Beispiel Formulierung Wohnungseigentümer A wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgreich auf Beseitigung der von ihm eigenm...mehr

Auch im Berufungsverfahren waren nach § 50 WEG a. F. in aller Regel lediglich die Kosten eines Rechtsanwalts zu erstatten. Hatten die in 1. Instanz obsiegenden klagenden Wohnungseigentümer nach Zustellung der Berufungsschrift ausreichend Zeit, um sich auf einen Prozessbevollmächtigten zu verständigen und war eine Prozessvertretung durch mehrere Anwälte nicht geboten, weil al...mehr

Auch künftig kann eine Kostenverteilungsänderung grundsätzlich lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden. Was insoweit bislang gegolten hat[1], wird sich nicht ändern. In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Zu berücksichtigen ist nämlich...mehr

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG n. F. ist der Vermögensbericht nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Da das Gesetz auch die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft, wobei auch unter Geltung des neuen Rechts anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der V...mehr

Muster: Vermögensbericht Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31. Dezember 2021 I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse) 1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________ 2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________mehr

Entgegen vielfach anders lautender Forderungen aus der Literatur, ist ein Vermögensstatus bislang weder Bestandteil der Jahresabrechnung, noch nimmt er an der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung teil, wenn er erstellt worden ist.[1] Hierbei bleibt es zwar dem Grundsatz nach. Auch nach der geplanten Neuregelung des § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der zu erstellende Vermögens...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG (alter wie neuer Fassung) ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenst...mehr

Ein Szeneladen war von montags bis freitags von 15 Uhr bis 20 Uhr und freitags zusätzlich von 12 Uhr bis 14 Uhr geöffnet. Drogengefährdete und abhängige Personen bekommen Getränke sowie kleine kalte oder warme Gerichte; sie können sich duschen, erhalten medizinische Versorgung durch einen Arzt, können gebrauchte Spritzbestecke in neue umtauschen und können dort auch rechtlic...mehr

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1, 19 Abs. 2 WEG n. F. die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten.[1] Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wi...mehr

Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnu...mehr

Muster: Vermögensbericht Vermögensbericht der WEG X-Straße in X-Stadt zum Stichtag 31.12.2020 I. Bestand der gemeinschaftlichen Konten (und der Barkasse) 1. Girokonto bei der X-Bank, IBAN ___________ 2. Tagesgeldkonto bei der X-Bank, IBAN ___________mehr

Der Vorsitzende beruft den Verwaltungsbeirat gem. § 29 Abs. 1 Satz 3 WEG nach Bedarf ein. Wann ein "Bedarf" besteht, ist Frage des Einzelfalls. Ein Bedarf besteht mindestens einmal im Wirtschaftsjahr, um nämlich den Wirtschaftsplan und die Abrechnung über den Wirtschaftsplan vor ihrer Genehmigung zu prüfen. Ein Bedarf besteht aber auch beispielsweise, um Kostenangebote zu pr...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinschaf...mehr

Das Aktienrecht regelt in § 246 Abs. 4 AktG für Beschlussklagen die Nebenintervention auf Klägerseite. Die Bestimmung ordnet an, dass eine Nebenintervention nur innerhalb eines Monats nach Bekanntmachung der Klage erfolgen kann. Eine hiermit korrespondierende Bestimmung findet sich im WEG nicht. Sie ist auch insoweit überflüssig, als § 45 Satz 2 WEG nach wie vor die Wiederei...mehr

Nicht selten in der Verwalterpraxis verweigern einzelne Unterzeichnungsverpflichtete ihre Unterschrift. Egal aus welchem Grund die Weigerung erfolgt, hat diese keinerlei Auswirkungen auf die Beschlüsse selbst, da diese ja mit ihrer Verkündung wirksam werden. Freilich ist durch die verweigerte Unterschrift der Beweiswert der Niederschrift geschmälert. Was ist zu tun, wenn die...mehr

Wurde die Erwerberhaftung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel durch Beschluss begründet, muss sich dieser Öffnungsklausel-Beschluss zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern ohnehin aus dem Grundbuch ergeben, was § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. ausdrücklich anordnet. Hiermit ist freilich auch abschließend geklärt, dass eine Erwerberhaftung auf Grundlag...mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte keinen Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung geschlossen, hat jeder Verwaltungsbeirat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz.[1] Schuldner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[2] Gläubiger ist der Verwaltungsbeirat.[3]mehr

Begriff Die Reichweite des Gebrauchs und der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum kann von den Wohnungseigentümern durch Vereinbarung geregelt werden. Existieren keine entsprechenden Vereinbarungen, können die Wohnungseigentümer Gebrauch und Nutzung auch durch Beschluss regeln. Von elementarer Bedeutung ist stets, dass sich der konkrete Gebrauch bzw. die konkrete Nu...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht. Eine Pflicht de...mehr

Auch im Berufungsverfahren waren nach § 50 WEG a. F. in aller Regel lediglich die Kosten eines Rechtsanwalts zu erstatten. Hatten die in 1. Instanz obsiegenden klagenden Wohnungseigentümer nach Zustellung der Berufungsschrift ausreichend Zeit, um sich auf einen Prozessbevollmächtigten zu verständigen und war eine Prozessvertretung durch mehrere Anwälte nicht geboten, weil al...mehr

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden.[1] Ein Beschluss kann aber nicht § 670 BGB ändern.[2] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht nach § 19 Abs. 1 WEG auf "null" beschlossen werden. Ferner können die Wohnungseig...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wer von ihnen Mitglied im Verwaltungsbeirat werden oder welcher Verwaltungsbeirat abbestellt werden soll, geht es um mitgliedschaftliche Rechte und Interessen. Ein Wohnungseigentümer ist daher trotz § 25 Abs. 4 WEG berechtigt, über seine Bestellung zum Verwaltungsbeirat abzustimmen.[1] Dies gilt auch da...mehr

Enthalten Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben, gilt die gesetzliche Regelung und somit auch der Grundsatz, dass der Verwalter grundsätzlich frei ist in seiner Entscheidung, ob er die Niederschrift als Ablaufprotokoll erstellt oder lediglich als Ergebnis- bzw. Beschlussprotokoll. Bei der Fassung der Niederschrift als Ablaufprotokoll wird der gesamte Verl...mehr

Haben die Wohnungseigentümer die Haftung des Erwerbers für Hausgeldrückstände des veräußernden Wohnungseigentümers vereinbart, muss sich diese Erwerberhaftung ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt insoweit nicht mehr. In aller Regel finden sich entsprechende Regelungen über eine Erwerberhaftung bereits in der Gemeinscha...mehr

Die Vorschrift knüpft an die allgemein für Kosten und Nu...mehr

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen auf Verlangen – notwendig ist ein Beschluss nach §§ 19 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG – gem. § 666 BGB Rechenschaft ablegen. Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht gegen Verwaltungsbeiräte hingegen ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prü...mehr

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Wie § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG zum Ausdruck bringt, sind in die Beschluss-Sammlung auch bei einem Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG n. F. neben dem Wortlaut Ort und Datum der Verkündung einzutragen. Gefasst ist ein Beschluss im Umlaufverfahren, wenn die Zustimmung des letzten Wohnungseigentümers beim Verwalter eingeht, dieser das Beschlussergebnis feststellt...mehr

Nach Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung heißt es stets "zittern", ob nicht ein Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Versammlung Anfechtungsklage erhebt. Das Zittern ist nicht nur auf die Monatsfrist seit Beschlussverkündung beschränkt, schließlich muss die Klage noch zugestellt werden und das kann – abhängig etwa von einer Streitwertfestsetzung des Gerichts mi...mehr

Zunächst und grundsätzlich ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. Nach dem Willen des Gesetzgebers hat die Anfechtungsklage gerade keine aufschiebende Wirkung dahingehend, dass vor Beschlussdurchführung erst das Ergebnis des Verfahrens abzuwarten sei. Lediglich dann, wenn der Kläger der Anfechtungsklage eine einstweilige Verfügung gem. §§...mehr

Eine Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und den Verwaltungsbeiräten kommt nicht nur, aber vor allem in folgenden Bereichen in Betracht: Wohnungseigentumsanlage: bei der Begehung der Wohnungseigentumsanlage, bei der Sichtung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Erhaltungsmaßnahmen kommen muss, bei der Überlegung, ob es in der Wohnungseigentumsanlage zu Modernisierungsmaßna...mehr

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings kann der Verordnungsgeber auf Grundlage von § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F. festlegen, welche Personen, die über anderweitige Qualifikationen verfügen, von der Prüfung befreit sind, aber dennoch einem zertifiziert...mehr

Neu: (Außen)Stellplätze sind sondereigentumsfähig Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch Außenstellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch na...mehr

Das Wohnungseigentumsgericht kann einen Verwaltungsbeirat abberufen. Voraussetzung ist – es sei denn, dies wäre Förmelei –, dass ein Wohnungseigentümer zunächst auf einer Eigentümerversammlung beantragt, das Mitglied abzuberufen. Hat dieser Antrag keinen Erfolg, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf eine Abberufung geklagt werd...mehr

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