Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Weitere Voraussetzung für die Steuerermäßigung ist, dass das haushaltsnahe Arbeitsverhältnis in einem inländischen oder in der EU bzw. im EWR liegenden Privathaushalt ausgeübt wird.[1] Bei Pflege- oder Betreuungsleistungen müssen die örtlichen Voraussetzungen in Bezug auf den Haushalt der gepflegten oder betreuten Person erfüllt sein. Für die Inanspruchnahme von Pflege- oder...mehr

Rz. 140 Die Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und dem Verkauf von Grundbesitz im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nimmt in Rspr. und Lit. einen breiten Raum ein.[1] Darin spiegelt sich nicht nur die Schwierigkeit einer eindeutigen Grenzziehung, sondern auch deren Gewichtigkeit, weil damit die ESt-Pflicht der erzielten Veräußerungsgewinne – ggf. auch d...mehr

In einer WEG müssen verschiedene Akteure zusammenwirken, damit eine energetische Sanierungsmaßnahme erfolgreich umgesetzt werden kann. Dadurch entsteht im Vergleich zum Vorgehen eines einzelnen Eigentümers zusätzliche Komplexität. Wohnungseigentümer Da die Maßnahmen in der Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der zentrale Entsc...mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ...mehr

Nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Ablauf einer im Fall der außerordentlichen fristlosen Kündigung gewährten Ziehfrist kann der Vermieter keinesfalls eigenmächtig das Schloss zur Wohnungstür auswechseln. Zwar hat die Kündigung das Mietverhältnis zunächst beendet, es steht zu diesem Zeitpunkt aber nicht sicher fest, dass die Kündigung auch tatsächlich wirksam und das M...mehr

Grundsätzlich fungiert der Vermieter als Treuhänder im Hinblick auf die Kaution und auch die Zinsen. Ein Zugriff auf die Kaution ist dem Vermieter ausschließlich dann möglich, wenn er einen Anspruch gegen seinen Mieter hat. Dieser Anspruch muss aber aus dem Mietverhältnis selbst resultieren. Der Vermieter kann nicht etwa einen Zugriff auf die Kaution mit einer Aufrechnung mi...mehr

Rz. 512 Wohnungs- und Teileigentum sind die grundstücksgleichen Rechte nach dem WEG. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.[1] Gegenstand des Sondereigentums sind eine bestimmte Wohnung und die zu dieser Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt...mehr

Rz. 567b Nach § 193 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaurechts vorrangig in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaurechtskoeffizienten. Erbbaurechtskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Be...mehr

Rz. 526 § 182 Abs. 1 S. 1 BewG schreibt vor, dass der Wert der bebauten Grundstücke in Abhängigkeit von der Grundstücksart nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Für welche Grundstücksart welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, ergibt sich aus § 182 Abs. 2–4 BewG. Die unterschiedlichen Bewertungsverfah...mehr

Rz. 560 Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts entspricht dem wirtschaftlichen Vorteil, der sich daraus ergibt, dass der Erbbauberechtigte über die Restlaufzeit des Erbbaurechts nicht den vollen Bodenwertverzinsungsbetrag leisten muss. Der Bodenwertanteil kann auch negativ sein, wenn der vereinbarte Erbbauzins (z. B. infolge stark gefallener Bodenpreise) höher ist als der bei ...mehr

Rz. 563 Der Gebäudewertanteil ist nach § 193 Abs. 5 S. 1 BewG bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185 BewG, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190 BewG. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens[1] ist nicht vorgesehen, weil dieses keine getrennte Bewertung des Gebäudes und des Grund...mehr

Rz. 547 Nach § 190 Abs. 1 S. 1 BewG ist bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts von den Regelherstellungskosten des Gebäudes auszugehen. Dies sind die durchschnittlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit.[1] Dass die Ermittlung des Gebäudesachwerts nicht auf der Grundlage tatsächlicher, sondern gewöhnlicher Herstellungskosten erfolgt, trägt dem Umstand Rechnung, dass ein ...mehr

Rz. 523 Nach dem mit § 74 BewG übereinstimmenden § 180 Abs. 1 BewG sind bebaute Grundstücke solche, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so ist der fertig gestellte und bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Als bebautes Grundstück gilt nach § 180 Abs. 2 BewG auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden ...mehr

1 Leitsatz Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt. 2 Normenkette §§ 9b, 27 Abs. 1 WEG; § 180 BGB 3 Das Problem Wohnungseigentümer K ist seit De...mehr

Problemüberblick Im Fall fragt sich, ob es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Vertrags einer Entscheidung der Wohnungseigentümer bedarf. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG soll den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, soll nicht befürchten müssen, dass dessen Vertretungsmacht nicht...mehr

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! X habe die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Dies folge aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Vorschrift erfasse auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheide beim Um...mehr

Wohnungseigentümer K ist seit Dezember 2021 Hausmeister der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B. Diese beschäftigt regelmäßig nicht mehr als 10 Arbeitnehmer. Verwalter X kündigt das Arbeitsverhältnis mit Schreiben vom 27.12.2022 zum 31.1.2023. Im dagegen geführten Kündigungsschutzverfahren schließen die Parteien einen Vergleich. Danach leitet B aus dieser – ersten – Kündig...mehr

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Problemüberblick Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter gem. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Im Fall wird gefragt, ob dieses Recht auch dann besteht, wenn Teileigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. B...mehr

Das Grundstück, auf dem ein Doppelhaus errichtet ist, und das Doppelhaus sind in Wohnungseigentum aufgeteilt. Eine Gemeinschaftsordnung besteht nicht. Die Wohnungseigentümer 1 und 2 "leben" das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Wohnungseigentümer 1 baut daher ohne eine Gestattung. Dagegen geht Wohnungseigentümer 2 vor (nach Hinweis als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Wohn...mehr

Problemüberblick Das Wohnungseigentumsgesetz kennt neben Wohnungs- und Teileigentum auch das Wohnungs- und Teilerbbaurecht. Gegenstand der Teilung sind in diesem Fall nicht ein Grundstück und ein Gebäude, sondern ist nur ein Gebäude, an dem ein Erbbaurecht besteht. Für eine solche Gemeinschaft gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum (Teileigentum) entsprechend. Im F...mehr

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Problemüberblick Im Fall geht es um das Verständnis einer Umlagevereinbarung: Müssen nur bestimmte Wohnungseigentümer Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tragen? Umlagevereinbarungen Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, wer welche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen hat. Im Fall geht es um die Erhaltungskosten für marode Balkone. Nach der G...mehr

K ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt 12 Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründet B Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7). Nach der Gemeinschaftsordnung ist es dem jeweiligen Eigentümer der Einheit 7 gestattet, Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den b...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren, wer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen hat (Umlagevereinbarung). Gibt es eine solche Umlagevereinbarung, muss ausgelegt werden, welche Kosten sie erfasst. Auslegung einer Umlagevereinbarung Die Wohnungseigentümer sind gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG befugt, für die Frag...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz, weil das gemeinschaftliche Eigentum nicht rechtzeitig repariert wird. Wann muss das gemeinschaftliche Eigentum sofort repariert werden (Instandsetzung)? Um zu beurteilen, ob eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, muss geklärt werden, wie das gemeinschaftliche Eigentum beschaffen sein muss...mehr

Problemüberblick Im Fall beklagt ein Wohnungseigentümer einen Schaden wegen des Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums. Fraglich ist, wer für seine Behebung zuständig ist. Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums Nach § 18 Abs. 1 WEG ist es, wie es das LG auch entscheidet, Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu beheben. Fe...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Materiell-rechtlich ist zu fragen, wer die Folgekosten einer baulichen Veränderung zu tragen hat. Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde: Wert Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. ...mehr

Die Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Rückbau hat Erfolg! Wohnungseigentümer 1 fehle es für die bauliche Veränderung an einer Gestattung. Die Notwendigkeit einer Gestattung sei auch nicht abbedungen worden. Der Umstand, dass es an einer Gemeinschaftsordnung fehle, ändere nichts. Ebenso ändere nichts, dass frühere bauliche Maßnahmen ohne Gestattung durchgeführ...mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es u. a. wie folgt: "Jeder Eigentümer hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen...mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er verlangt Schadensersatz (hier: Nutzungsersatz wegen fehlender Vermietungsmöglichkeit einer Wohnung im Dachgeschoss), weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B das Dach der Wohnungseigentumsanlage trotz mehrfacher Mahnungen nicht repariert hat. Das AG gibt der Klage statt. Dagegen richtet sich d...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine verfahrensrechtliche Frage. Kann sich ein Gericht für seine Überzeugung, eine Tatsache sei wahr, allein auf in der Sache streitige Unterlagen stützen, die eine Partei einreicht? Beweis und Beweiswürdigung Ein Wohnungseigentümer, der gegen einen Gestattungsbeschluss klagt, muss darlegen und beweisen, dass der Beschluss einer ordnungsmäßig...mehr

Das LG weist darauf hin, dass K gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagen müsste! Die von K behaupteten Schäden und Beeinträchtigungen hätten ihre Ursache in einem Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierfür müsste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einstehen. Soweit bei K ein Wasserschaden dadurch entstanden sein solle, dass auf der Terrasse der Einheit...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen nach § 20 Abs. 1 WEG einen Grundlagenbeschluss. Danach ist es grundsätzlich gestattet, Steckersolargeräte an den äußeren Balkonbrüstungen bzw. an der (straßenseitigen) Fassade des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen zu befestigen. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Er weist u. a. auf die Gemeinschaftsordnung hin. Danach ist jeder Wohn...mehr

Wird ein Wohnungseigentümer von einem Dritten verpflichtet, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen (hier: Überprüfung der Standsicherheit von Stahltragwerk), muss es sich nicht um Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln.mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss widerspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für einzelne Kosten mit einfacher Mehrheit eine von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Der Umlageschlüssel müsse ordnungsmäßiger Verwaltung, also gem. §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG dem Interesse der Gesamtheit de...mehr

Wohnungseigentümer K geht gegen einen Gestattungsbeschluss vor. Er behauptet unter Beweisantritt, durch die Wohnungseigentümer X gestattete bauliche Veränderung komme es zu negativen Auswirkungen auf die Statik des Gebäudes und es entstünden "Schallimmissionen". Das AG geht diesem Beweisangebot nicht nach. Für seine Entscheidung, die Behauptung sei unwahr, stützt es sich all...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten nachträglich die Errichtung einer Sauna, eines Abstellschuppens und eines Gartendurchgangs durch Wohnungseigentümer Z. Gegen den Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Er rügt einen formalen Beschlussmangel. Er meint, die Versammlung, in der der Beschluss gefasst worden sei, habe ein dazu nicht Berechtigter einberufen – die mögliche neue...mehr

Ist vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer Fensterrahmen erneuern muss, ist jedoch der Außenanstrich ausgenommen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Fensteraustausch zu deren Erhaltung organisieren und die Kosten tragen.mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B auf Beschlussersetzung. B soll auf eigene Kosten die im Bereich der Wohnung des K befindlichen Fenster austauschen. Das AG weist die Klage ab. Hiergegen richtet sich die Berufung.mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümergemeinschaft … beschließt, erneut einen Umlaufbeschluss für 3 Container à 770 Liter für Restmüll, Papier und Wertstoff per Mehrheitsbeschluss in Umlauf zu bringen. Der Umlaufbeschluss soll mit einer Frist zur Rückmeldung aufgesetzt werden und einen Hinweis enthalten, dass der Vollservice schon beschlossen ist....mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein von den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmter neuer Umlageschlüssel (hier: Anzahl der Einheiten) einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Anzahl der Einheiten Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wie sie die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme verteilen wollen. Die Grenze ist Willkür. Das AG m...mehr

Wohnungseigentümer K klagt wegen Schäden und Beeinträchtigungen aus einem Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums gegen Wohnungseigentümer B.mehr

Problemüberblick Im Fall stellt sich die Frage, ob Beschlüsse, die auf einer Versammlung gefasst werden, die ein dazu nicht Berechtigter einberufen hat, anfechtbar oder nichtig sind. Ladung zur Versammlung durch Nichtberechtigte Das LG meint, die Ladung durch Nichtberechtigte führe nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit. So sieht man es auch in Frankfurt (LG Frankfurt a....mehr

Die Gemeinschaftsordnung räumt den Eigentümern von 13 Dachgeschosseinheiten das Recht zum Ausbau zu Wohnzwecken ein. Eine Kostenregelung ist nicht vereinbart worden. Der Dachausbau macht Brandschutzmaßnahmen erforderlich, deren Kosten sich voraussichtlich auf 620.529,82 EUR belaufen. Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Eigentümer der Dachgeschosseinheiten diese Kost...mehr

Ohne Erfolg! Jeder Wohnungseigentümer habe nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Diesem Anspruch zuwider habe es B unterlassen, die Erhaltung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Daches entsprechend wiederholter Forderungen und Anregungen des K zu beschließen. Der lange Zeit notwendige Beschluss sei erst 7 Wochen nach Erlass eines re...mehr

Problemüberblick In einem Fall, der noch vor der Privilegierung von Steckersolargeräten (heute: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG) spielt, ist zu fragen, ob diese gestattet werden können, wenn nach einer Altvereinbarung i. S. v. § 47 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, alles zu unterlassen, was das äußere Bild der Wohnungseigentumsanlage beeinträchtigt oder ändert. Verei...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Fraglich ist, ob der konkrete Beschluss von dem nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmten "Gegenstand" gedeckt ist. Einzelner Gegenstand eines Absenkungsbeschlusses Ein Absenkungsbeschluss muss einen einzelnen Gege...mehr

Die Berufung hat Erfolg! Das AG-Verfahren leide an einem wesentlichen Mangel, nämlich der Verletzung des rechtlichen Gehörs des K und dessen Anspruchs auf ein faires Verfahren. Das angegriffene Urteil und das amtsgerichtliche Verfahren sei daher auf Antrag des K aufzuheben und die Sache an das AG zurückzuverweisen. Das AG sei einem Beweisangebot des K nicht – was gesetzlich ...mehr