Vertretung: Grenzen gegenüber Wohnungseigentümern? / 4 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! X habe die Kündigung nicht unter Verstoß gegen § 180 Satz 1 BGB ohne Vertretungsmacht erklärt. Dies folge aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Vorschrift erfasse auch die Kündigung von Arbeitsverträgen. Der Abschluss und die Kündigung von Arbeitsverträgen setzten zu ihrer Wirksamkeit keinen Beschluss voraus. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheide beim Umfang der Vertretungsmacht nicht zwischen "Dritten" und "Nichtdritten". Diese Unterscheidung finde sich erst in § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG. Daraus folge, dass eine Beschränkung des Umfangs der – grundsätzlich unbeschränkten – Vertretungsmacht zwar gegenüber "Nichtdritten" wirksam erfolgen könne, eine solche Beschränkung aber durch die Gemeinschaftsordnung oder doch einen Beschluss erfolgen müsse.

§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG lasse den Wohnungseigentümern für die Gestaltung ihrer Rechtsbeziehungen zu "Nichtdritten" Dispositionsfreiheit, die sie nutzen könnten, aber auch nutzen müssten. Wenn man zugunsten des K unterstellte, in der Entscheidung der Wohnungseigentümer, es bei der gesetzlichen Regelung zur Geschäftsführungsbefugnis des X zu belassen, habe zugleich eine Beschränkung des Umfangs von dessen grundsätzlich unbeschränkter Vertretungsmacht auf Rechtsgeschäfte i. S. v. § 27 Abs. 1 WEG gelegen, wäre diese Einschränkung gegenüber K in seiner Eigenschaft als Arbeitnehmer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam. Insoweit habe er B als "Dritter" gegenübergestanden. Bei einem Rechtsgeschäft, bei dem der Wohnungseigentümer "seiner" Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertrete, handele es sich um ein Verkehrs- bzw. Drittgeschäft. Für dieses bedürfe es des vom Gesetzgeber bezweckten Verkehrs- bzw. Drittschutzes. Der Wohnungseigentümer – wie hier der Kläger – solle beim Abschl...