Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss vorgehen kann, der gegen seine Interessen geht, aber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nützt. Anfechtungsklage und Rechtsmissbrauch Die Rechte der Wohnungseigentümer stehen unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das kann dazu führen, dass die auf einen Verfahrensm...mehr

Wohnungseigentümer K1 und K2 (Ehepaar) sind Eigentümer einer Wohnung, zu der 4 Balkone und eine über der Garage belegene Terrasse gehören. Die Balkone und die Terrasse müssen repariert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 5, dass das Ehepaar die 4 Außenbalkone "für ca. 8.000 EUR in Eigenleistung sanieren" müssen. Ferner beschließen sie zu TOP 7, dass K1 und K2 "...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern über eine prozessuale Frage, nämlich die, wann eine Beschlussersetzungsklage zulässig ist. Hier gilt u. a. das Vorbefassungsgebot. Zulässigkeitsvoraussetzung ist danach, dass sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der primär zuständigen Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG) bemü...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob eine Teilversammlung möglich war. Daneben geht es um die Wirksamkeit einer Vereinbarung. Teilversammlungen Allein die vereinbarte Beschränkung des Stimmrechts auf betroffene Eigentümergruppen rechtfertigt nicht die Abhaltung von Teilversammlungen. Eine Teilversammlung nur der Stimmberechtigten darf nur dann stattfinden, ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) verpflichtet ist, aus den ihm nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG angelasteten Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die mit Umsatzsteuer belastet sind, diese herauszurechnen. Herausrechnung der Umsatzsteuer Der BGH verneint die Frage. Dem ist auch zuzustimmen. Hat die Gemei...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine von ihnen als bauliche Veränderung verstandene Maßnahme (Umgestaltung eines Hofes: ein Staketenzaun und bestimmte Pflanzen sollen entfernt, andere Pflanzen gesetzt werden). Die Verwaltung wird ermächtigt und beauftragt, 3 Angebote einzuholen. Die Kosten sollen die Wohnungseigentümer, welche die Maßnahme beschlossen haben, nach dem Verh...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es jenseits der prozessualen Problematik, die sich mittlerweile so nicht mehr stellen dürfte, um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer um einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG nachsuchen muss. § 20 Abs. 1 WEG: Abbedingung Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer für eine bauliche Veränderung keiner Gestattung bedarf. Damit...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Grundlagenbeschluss über eine bauliche Veränderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, wenn unbekannt ist, welche Kosten entstehen. Bauliche Veränderung Grundsätzlich müssen die Wohnungseigentümer wissen, welche Kosten durch eine Maßnahme entstehen. Dies gilt selbstverständlich für eine Erhaltungsmaßnahme, aber au...mehr

Problemüberblick Im Fall geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K davon aus, dass der Haupthahn und der Waschmaschinen- und Geschirrspülmaschinenanschluss im Sondereigentum des B stehen. Nach den Bekundungen des Hausmeisters ist der Haupthahn nicht fachgerecht angeschlossen worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könnte vor diesem Hintergrund gegen B klagen. Da ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Entnahme aus einer Rücklage (hier: Erhaltungsrücklage) eine Ausgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die bei der Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. der Anpassung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG relevant ist. Berechnung der Abrechnungsspitze(n) bzw. Anpassung der Vorschüsse Der BGH erinnert daran...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Abhaltung von Teilversammlungen habe den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen. Die Verwaltung habe die anderen Wohnungseigentümer zur Teilversammlung nicht laden müssen. Bestimme eine Vereinbarung, dass in einer Mehrhausanlage nur bestimmte Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien, und sei zugleich vereinbart, dass eine Te...mehr

Ohne Erfolg! § 16 Abs. 2 WEG gebe die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine vom gesetzlichen Umlageschlüssel oder von einer Umlagevereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Dies gelte auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert werde, indem Wohnungseigentümer von der Kostentrag...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Ist durch eine Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme befugt.mehr

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 8 einzelnen Häusern (Mehrhausanlage). Die Häuser 4 und 6 (das sind die Wohnungen 1 bis 32) sind jeweils mit 2 Aufzugsanlagen versehen, während die übrigen 6 Häuser keine Aufzugsanlage haben. Die Kosten sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen. Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2023...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B wird von der im Jahr 2021 gegründeten A. Immobilien GmbH & Co. KG verwaltet. Deren Geschäftsführer ist zugleich Geschäftsführer der R-Immobilien GmbH. Mit Schreiben vom 29.11.2023 lädt die Verwalterin zur Versammlung am 21.12.2023. In der Einladung heißt es zu TOP 8: "Beschlussfassung über die Entlastung der Hausverwaltung R-Immobili...mehr

§ 25 Abs. 4 WEG kann auch bei einer personellen und wirtschaftlichen Verflechtung von Wohnungseigentümer und Vertragspartner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwendbar sein.mehr

Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Wohnungseigentümer der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter umlagefähige Kosten zugrunde, die in der Jahresabrechnung enthalten sind, muss er diese nicht von der in den Kosten enthaltenen Umsatzsteuer befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage werden nach einer Teilungserklärung für ein noch zu errichtendes Haus für 11 geplante Wohnungen 11 Wohnungsgrundbuchblätter angelegt. Dieses Haus der Mehrhausanlage, es gibt 2, wird später nicht gebaut. Eigentümer der 11 Wohnungseigentumsrechte ist Z. Er (Antragsteller zu 1) und die anderen 10 Wohnungseigentümer (andere Antragsteller) beantra...mehr

Mit Erfolg! Die Wertfestsetzung richte sich nach § 49 GKG. Maßgeblich sei im Fall das Gesamtinteresse, denn der 7,5-fache klägerische Anteil von 134.685/1.000 übersteige dieses. Das Gesamtinteresse sei nicht – wie vom AG angenommen – mit einem geringen Bruchteil des Wertes der Erhaltungsmaßnahmen anzusetzen. Die von K gewünschte und vom AG gewährte Aussetzung der Vollziehung...mehr

Das LG ist der Ansicht, die Y-GmbH sei in Bezug auf TOP 3 vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen! So liege es zwar nicht, wenn über einen Beschlussantrag abgestimmt werde, der die eigene Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt zum Gegenstand habe, weil diese Entscheidungen in Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Interessen erfolgt...mehr

Ohne Erfolg! B sei tatsächlich berechtigt gewesen, die ihm in der Jahresabrechnung 2018 in Rechnung gestellten Beträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf K umzulegen, soweit sie umlagefähig gewesen seien. Eine wirksame Vereinbarung, wonach K die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernommen habe, liege vor. B habe auch zur Umsatzbest...mehr

Wohnungseigentümer K, Eigentümer der Wohnung Nr. 2, erhebt eine Beschlussersetzungsklage. Er habe seit 2019 wiederholt vergeblich versucht, eine Beschlussfassung zur Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums herbeizuführen (eine ca. 2 cm tiefe Bodensenkung im Keller der Wohnung Nr. 2, ein Loch im Mauerwerk unter dem Treppenhaus ohne Tür, ein abgesackter Fliese...mehr

Wohnungseigentümerin K, eine KG, zahlt kein Hausgeld, sodass es zu einem erheblichen Liquiditätsmangel gekommen ist. Es ist nicht absehbar, ob und wann K eine Zahlung wieder aufnehmen kann. Um diese Liquiditätslücke bis zum Jahresende zu schließen, bestimmen die Wohnungseigentümer einen Vorschuss ohne Wirtschaftsplan (= eine Sonderumlage) i. H. v. 100.000 EUR. Diese ist zum ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie der Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung anzusetzen ist, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat. Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung Der Gebührenstreitwert einer einstweiligen Verfügung ist gem. § 53 GKG nach § 3 ZPO zu bestimmen. Das LG irrt insoweit. Damit...mehr

Wohnungseigentümer B ist Eigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 2. Darunter befindet sich ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Kellerraum. B wendet sich am 24.10.2023 an die Verwaltung und teilt mit: "Heute habe ich Wasserflecken an der Decke im Keller festgestellt, der sich direkt unter meiner Wohnung befindet. Es tropft noch sichtbar, insbesondere in d...mehr

Wohnungseigentümer K geht in einem Übergangsfall (ein Fall, der noch vor dem 1.12.2020 rechtshängig geworden war) gegen Wohnungseigentümer B auf Beseitigung einer baulichen Veränderung vor. B hatte diese durchgeführt, ohne über die nach § 20 Abs. 1 WEG erforderliche Gestattung zu verfügen (früher: § 22 Abs. 1 WEG). Im Laufe des Berufungsverfahrens erklären die Parteien den R...mehr

Beruft ein Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung ein und werden dort Beschlüsse gefasst, sind diese nicht nichtig, aber anfechtbar.mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, im Wege einstweiliger Verfügung die Vollziehung eines Beschlusses auszusetzen. Gegenstand des Beschlusses ist die Entscheidung für eine Reparatur der Balkone. Die Kosten werden im Beschluss mit 22.214,33 EUR angegeben. Das AG erlässt die einstweilige Verfügung antragsgemäß, da durch die Durchführung des Beschlusses vollendete Tatsachen geschaf...mehr

Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist eine wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht er dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt auch für eine...mehr

Wird beschlossen, dass ein Wohnungseigentümer wesentliche Gebäudebestandteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, zu "sanieren" habe, ist dieser Beschluss zu unbestimmt.mehr

Die Geltendmachung an sich gegebener Antrags-, Beschlussanfechtungs- oder anderer Rechte eines Wohnungseigentümers kann wegen der angestrebten Ziele rechtsmissbräuchlich bzw. schikanös (§ 226 BGB) sein.mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass eine bauliche Veränderung entgegen § 20 Abs. 1 WEG keiner Gestattung bedarf.mehr

Die Klage hat Erfolg! Zwar mangele es den Beschlüssen nicht an Bestimmtheit, da unstreitig sei, dass die Wohnungseigentumsanlage nur 4 Außenbalkone und eine "Garagenterrasse" habe. Die Beschlüsse seien ausweislich der Niederschrift auch verkündet worden. Aus dieser ergebe sich eindeutig, wie zu TOP 5 und TOP 7 jeweils abgestimmt worden sei. Ferner ergebe sich aus der Nieders...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Prozess Verstöße gegen die Hausordnung und § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG mit Lichtbildern dokumentieren kann. Beweisverwertung: Verarbeitung personenbezogener Daten Zunächst ist zu fragen, ob die Lichtbilder rechtmäßig hergestellt wurden. Hier ist an Art. 6 Abs. 1 UA 1 Buchstabe f) DSVGO zu den...mehr

Das LG meint, B habe die Kosten des Rechtsstreits zu tragen! Die Klage sei zulässig gewesen. Zwar könnten Rückbauansprüche seit dem 1.12.2020 gem. § 9a Abs. 2 WEG grundsätzlich nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Für die bei Gericht am 1.12.2020 anhängigen Verfahren habe der BGH aber entschieden, dass die Prozessführungsbefugnis über diese...mehr

In den Räumen von Teileigentümerin B (die Einheit Nr. 5), einer Gemeinde, finden Treffen und Veranstaltungen einer Vielzahl von Personen zum gemeinsamen islamischen Gebet statt. Gegen diesen Gebrauch geht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K vor. Sie verlangt von B, für die Einhaltung der Hausordnung Sorge zu tragen. Da die Wohnung über einen eigenen Straßenzugang verfü...mehr

Eine Wohnungseigentumsanlage besteht aus 13 wirtschaftlich selbständigen und baulich voneinander getrennten Mehrfamilienhäusern. Jedes Haus ist nach der Gemeinschaftsordnung eine "Wirtschafts- und Verwaltungseinheit" und als "selbständige Eigentümergemeinschaft" zu behandeln, soweit nicht gemeinsame Einrichtungen bestehen. Die "jeweiligen Eigentümer der Verwaltungseinheiten"...mehr

Nach seinem Mietvertrag hat Gewerberaummieter K auf die Nebenkosten die "jeweils gültige Mehrwertsteuer von derzeit 19 %" zu entrichten. Vermieter B, ein Teileigentümer, hat gem. § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG verzichtet. K ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. Mit seiner Betriebskostenabrechnung vom 8.12.2019 rechnet B gegenüber...mehr

Das AG meint, der Klage fehle das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis! K habe die Versammlung nicht ausreichend vorbefasst. Aus den von K vorgelegten Niederschriften und dem E-Mail-Verkehr ergebe sich zwar, dass die Frage, ob es Mängel im Bereich der Wohnung des K gebe, Thema in verschiedenen Versammlungen gewesen sei. Aus den Niederschriften ergebe sich jedoch nicht, dass K...mehr

Die Mietentschädigung sind die Mietkosten, die umzugsbedingt für eine nicht mehr bzw. noch nicht genutzte Wohnung neben den Mietkosten einer genutzten Wohnung zu zahlen sind bzw. waren. Diese Mietkosten können unter bestimmten Voraussetzungen in engen zeitlichen Grenzen erstattet werden. Das heißt, bei gleichzeitig für die bisherige und die neue Wohnung zu zahlende Miete ist...mehr

Immobiliarabsonderung Die Absonderung betrifft die Gegenstände, die für das Absonderungsrecht haften. Für die Grundpfandrechte und die Reallast sind die neben dem Grundstück haftenden Gegenstände erfasst (Vgl. §§ 1120-1131, 1192, 1200, 1107 BGB). Der Grundschuldgläubiger erwirbt demnach mit dem Grundpfandrecht ein Absonderungsrecht auch an den mithaftenden Miet- und Pachtzins...mehr

"Schornsteinhypotheken" Verspricht der Insolvenzverwalter dem durch eine offensichtlich wertlose Grundschuld ("Schornsteinhypothek") gesicherten Gläubiger gegen Erteilung der Löschungsbewilligung zusätzlich zu den übernommenen Löschungskosten eine Geldleistung ("Lästigkeitsprämie"), ist diese Vereinbarung wegen Insolvenzzweckwidrigkeit nichtig. Als Folge hat der Verwalter geg...mehr

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum . Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss deshalb die Gemeinschaft über das Auswechseln der Schließanlage entscheiden. Der Vermieter kann den Mieter in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft die Anlage austauscht und vom vermietenden Wohnungseigentümer Kostenersatz verlangt.[1] Wichtig Mieter hat Vermiet...mehr

Rz. 53 [Autor/Stand] Nach § 2 BlnGrStMG kann die Grundsteuer für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie eigengenutztes Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 3 BewG) niedriger festgesetzt werden, wenn die Erhebung der Steuer nach Lage des Einzelfalles unbillig wäre.mehr

Rz. 5 [Autor/Stand] Das Saarland und Sachsen hatten schon sehr früh erkannt, dass das Bundesgrundsteuermodell zu einer Belastungsverschiebung führen wird. Der Anteil, den Wohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG) zum gesamten Grundsteuermessbetragsvolumen beitragen, steigt, der Anteil der bebauten Nichtwohngrundstücke (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrStG) nimmt ab. U...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] Bereits der Berliner Koalitionsvertrag kündigt Konzepte an, um unbillige Härten zu vermeiden. [2] Die Umsetzung dieser Zusage geschieht nun mittels § 2 BlnGrStMG.[3] Nach dieser Härtefallklausel kann die Grundsteuer für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für eigengenutztes Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 4 BewG) niedriger festgese...mehr

Rz. 21 [Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 259 Abs. 1 BewG lautet:[2] „... Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Flächeneinheit auszugehen (vgl. § 22 ImmoWertV). Die unter Fortentwicklung des § 85 BewG ermittelten Normalherstellungskosten ergeben sich aus der ...mehr

Rz. 54 [Autor/Stand] Bei § 2 BlnGrStMG handelt es sich um eine Härtefallklausel, die nur für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für eigengenutztes Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 3 BewG) gilt. Für Mietwohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 4 BewG) gilt die Norm hingegen nicht. Damit umfasst sie – abweichend vom Wortlaut der Überschrift – nicht alle Wohngr...mehr

Rz. 13 [Autor/Stand] Der Landesgesetzgeber ermöglicht durch § 1 Abs. 1 NWGrStHsG den Gemeinden auch über die Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG) hinaus eine Hebesatzdifferenzierung innerhalb des Grundvermögens. Die Vorgabe eines einheitlichen Hebesatzes für die Grundsteuer B entfällt. Rz. 14 [Autor/Stand] Die Möglichkeit der Differenzierung ist jedoch beschränkt. Die Gemeinden ...mehr

Rz. 204 [Autor/Stand] Für den besonderen Fall der Wohnnutzung enthalten § 3 Abs. 2 und 3 NGrStG aus verfahrensökonomischen Gründen Geringfügigkeitsregelungen für Garagen und Nebengebäude. Vgl. zu den Nebengebäuden Rz. 207. Rz. 205 [Autor/Stand] Durch § 3 Abs. 2 Satz 1 NGrStG wird verwaltungsvereinfachend geregelt, dass Nutzflächen von Garagen, die in räumlichem Zusammenhang z...mehr