Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Wann ist eine Pflicht, sich versichern zu müssen, gerechtfertigt? Bei Risiken für fremde Schäden durch gefahrgeneigte Handlungen oder dem Betrieb technischer Anlagen mit Betriebsgefahr ist die Rechtfertigung für eine Versicherungspflicht wie nach dem Pflichtversicherungsgesetz offensichtlich. Bei eigenen Risiken ist das anders. Dort gibt es im privaten Versicherungsrecht grun...mehr

Rz. 495 [Autor/Stand] Zur Durchführung der Feststellung der Äquivalenzbeträge (sog. Grundsteuerausgangsbeträge) am jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt bedarf es einer Erklärung des Steuerpflichtigen. Die Einzelheiten dazu sind § 228 Abs. 1 BewG geregelt (vgl. die Kommentierung zu § 228 BewG). Rz. 496 [Autor/Stand] Die Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung kann dana...mehr

Zusammenfassung Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Inhaberschaft des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 1008, 741 ff. BGB (zur Abgrenzung von der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft s. "Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft"). Sie kann allerdings nicht durch Teilungsversteigerung beendet werden. Eine Aufhebung d...mehr

Bei Miteigentümern muss zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand der Einkunftserzielung gemeinschaftlich verwirklicht haben. Festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzi...mehr

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigent...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar (§ 473 BGB); der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert. In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim...mehr

Die Kündigungssperrfrist tritt immer dann ein, wenn die Wohnung "veräußert" wird; das Vorkaufsrecht gilt nur im Fall des Verkaufs. Hinweis Kein Vorkaufsrecht bei Übertragung auf WEG-Mitglieder Hieraus folgt, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehendes Grundstück gem. § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und das Wohnungseigentu...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ode...mehr

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen. Bruchteilseige...mehr

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, z. B. weil ihm noch keine Belege vorliegen (sog. Ausschlussfrist) (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). An das "Vertretenmüssen" stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Insofern soll der Vermieter s...mehr

Das Vorkaufsrecht bezieht sich zunächst auf "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist". Der Gesetzeswortlaut stimmt insoweit mit § 573 BGB überein, wo geregelt ist, dass im Fall der Umwandlung eine Kündigungssperre eintritt. Das Vorkaufsrecht gilt zunächst für solche Wohnungen, die nach dem Abschluss des Mietvertr...mehr

Die Regelungen der §§ 577, 577a BGB setzen voraus, dass an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wird. Soll ein mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebautes einheitliches Grundstück in selbstständige Grundstücke aufgeteilt und die einzelnen Häuser sodann verkauft werden, scheidet eine unmittelbare Anwendung der §§ 577, 577a BGB aus. Na...mehr

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu ei...mehr

Bei dem gesetzlichen Vermieterwechsel nach § 566 BGB können sich besondere Probleme ergeben, wenn an der Mietsache im Zuge der Umwandlung unterschiedliche Eigentumsverhältnisse begründet werden. Praxis-Beispiel Sondereigentum an Wohnung – Gemeinschaftseigentum an Keller- und Speicherraum Ein solcher Fall ist gegeben, wenn an einer Wohnung Sondereigentum entsteht, während der m...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht dem Verlangen einer Mängelbeseitigung durch den Mieter nicht entgegen, dass der Vermieter der Eigentumswohnung die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer herbeiführen muss.[1] Hinweis Eingriff in Gemeinschaftseigentum der WEG Dies gilt auch dann, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaf...mehr

Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren, d. ...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Zusammenfassung Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG ve...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Das Wohnungseigentum ist auch nicht lediglich ein beschränktes dingliches Recht, sondern echtes Eigentum nach den Regeln des BGB. Es versteht sich aber von selbst, dass auch das Wohnungseigentum...mehr

Grundsätzlich kann die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht kommen, wenn ein Wohnungseigentümer unter dem "Messie-Syndrom" leidet und es hierdurch zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer kommt. Können etwa wegen Vermüllens der Wohnung erforderliche Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht...mehr

2.1 Spielende Kinder Auf das Ruhebedürfnis der anderen Wohnungseigentümer ist stets Rücksicht zu nehmen. Lärmbelästigungen und Ruhestörungen, die die anderen übermäßig beeinträchtigen, sind zu vermeiden. Diese Grundsätze gelten sowohl im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums wie im Rahmen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Von Kindern ausgehender Lärm ist großzügiger zu...mehr

Hausgeld­ansprüche Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat für die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genannten Hausgeldansprüche ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insolvenzeröffnung erforderlich ist. Dies entschied der BGH in folgend...mehr

Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG verpflichtet, die...mehr

Die Wohnungseigentümer können nicht zulasten potenzieller Gläubiger ihre in § 9a Abs. 4 WEG angeordnete und auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Außenhaftung beschränken.mehr

Auf das Ruhebedürfnis der anderen Wohnungseigentümer ist stets Rücksicht zu nehmen. Lärmbelästigungen und Ruhestörungen, die die anderen übermäßig beeinträchtigen, sind zu vermeiden. Diese Grundsätze gelten sowohl im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums wie im Rahmen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Von Kindern ausgehender Lärm ist großzügiger zu dulden als Lärm, de...mehr

Für das Grillen im Hof oder auf dem Balkon gelten die gleichen Grundsätze des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Immer ist das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und das Recht zum Mitbesitz bzw. Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums maßvoll auszuüben. Grillen auf dem Balkon mit Holzkohle kann jedenfalls durch Beschluss untersagt werden.[1] Das Verwenden von Elektrogeräten ist hingeg...mehr

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den grundsätzlichen Fragen der Musikausübung und der Ruhezeiten eingehend im Jahr 1998...mehr

Grundsätzlich können durch Beschluss allgemeine Ruhezeiten, etwa von 20.00 Uhr bis 8 Uhr und zwischen 12 Uhr und 14 Uhr festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung des geänderten Hygieneverhaltens unserer Gesellschaft kann die Geräuschentwicklung durch nächtliches Duschen oder Baden allerdings nicht als Ruhestörung angesehen werden. Für den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentu...mehr

Zusammenfassung Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Bezüglich der Fristwahrung handelt es sich um Maßnahmen, die es in der Regel aus formal juristis...mehr

Begriff Ob es sich bei den Heizkörperventilen um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt, ist umstritten. Überwiegend wird angenommen, bei Heizkörperventilen handle es sich um Gemeinschaftseigentum.[1] Soweit jedoch die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt wurden, stehen auch die Heizkö...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Begriff Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und grundsätzlich für Außenstehende nicht zugänglich. Ob und unter welchen Umständen Wohnungseigentümer sich durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Teilungserklärung. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57: Die Teilnahme an der Eigentüme...mehr

Ausübung des Stimmrechts ist keine höchstpersönliche Angelegenheit Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts sind keine höchstpersönlichen Angelegenheiten und können deshalb auch von einem Vertreter ausgeübt werden. Grundsätzlich und theoretisch ist deshalb jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Ausübu...mehr

Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass die F...mehr

Begriff Unter Benutzungszwang wird hier eine zivilrechtliche Verpflichtung zur Inanspruchnahme einer Einrichtung des Gemeinschaftseigentums verstanden. Dieser ist nicht zu verwechseln mit dem Anschluss- und Benutzungszwang im öffentlichen Recht aufgrund eines Gesetzes oder einer kommunalrechtlichen Satzung. Demgegenüber ergibt sich der zivilrechtliche Benutzungszwang aus ver...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer die Abrechnungen, Belege und Unterlagen überprüfen, muss ihnen Gelegenheit zur Einsicht gegeben werden. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 1.12.2020 ist jedem Wohnungseigentümer vor der entsprechenden Beschlussfassung die Jahresgesamtabrechnung und die jeweils ihn betreffende Einzelabrechnung zu überse...mehr

Eigentümer nimmt mit seinem persönlichen Berater an der Versammlung teil Der einzelne Wohnungseigentümer kann in der Versammlung einen Beistand als Berater hinzuziehen. Voraussetzung: Die Teilungserklärung enthält keine Beschränkungen und der Eigentümer weist ein berechtigtes Interesse für diese Maßnahme nach. Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Anspruchsgrundlage für ein Prüfungs- bzw. Einsichtsrecht ist § 18 Abs. 4 WEG. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Gerade im Hinblick auf Prüfungs- und Einsichtsrechte kommt insbesondere der Jahresabrechnung erhebliche Bedeutung zu. Insoweit ist nämlich zu berücksichtigen, dass es s...mehr

Begriff Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die anteilige Kostentragungspflicht und die Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage und weiter gebildeten Rücklagen enthält. Daneben hat der Verwalter gemäß § 2...mehr

Die Grundlage eines solchen Anschluss- und Benutzungszwangs ergibt sich regelmäßig aus einer gesetzlichen Grundlage im Kommunal- bzw. Gemeinderecht. Aufgrund einer solchen Regelung werden die Gemeinden ermächtigt, mit der jeweiligen Gemeindeordnung den Anschluss an gemeindliche Anstalten, wie der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, der Abfallentsorgung, der Straßenrei...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Voraussetzung ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Gründe, die keinen wichti...mehr

Nach dieser Vorschrift ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ohne Versammlung nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.[1] Insoweit ist erheblich umstritten, ob durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt werden kann, dass im Umlaufverfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können.[2] Allerdings ist...mehr

Weder die Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung noch die dingliche Sicherung der Benutzung im Grundbuch kann die Eigentümergemeinschaft per Beschluss ändern. Hierzu bedarf es einer entsprechenden notariell beglaubigten Vereinbarung und Änderung der Eintragung im Grundbuch. Bestehen aber nur schuldrechtliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer bzw. der...mehr

Begriff Unabhängig davon, ob die Amtszeit eines Verwalters aus wichtigem Grund, durch Ablauf der vereinbarten Amtszeit oder aufgrund einvernehmlicher Aufhebungsvereinbarung endet, können sich vielfältige rechtliche und organisatorische Probleme bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ergeben. Dies betrifft insbesondere die Durchsetzung der Herausgabeansprü...mehr

Teilnahme von Rechtsanwälten und Architekten Ausnahmsweise kann der Verwalter im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmten Tagesordnungspunkten externe Berater (z. B. Rechtsanwälte oder Architekten) zur Meinungsbildung heranziehen. Hierbei darf kein konkreter Interessengegensatz zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft hervortreten.[1]mehr

Gemäß § 26 Abs. 2 WEG darf die Bestellung höchstens auf 5 Jahre – bei einer Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens auf 3 Jahre – vorgenommen werden. Ein Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden. Auch dies kann durch Vereinbarung nicht abweichend geregelt werden.[...mehr

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgesta...mehr

Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgesta...mehr