Die Verwaltung kann beim gerichtlichen Inkasso auf 2 Wegen vorgehen, einen Titel, der Grundlage einer Zwangsvollstreckung ist, zu erstreiten.
Zahlungsklage
Der eine ist die Erhebung einer Klage auf Zahlung der rückständigen Vor- und/oder Nachschüsse. Ziel dieser Klage ist ein Urteil. Diese Klage wird in aller Regel Erfolg haben, da die Möglichkeiten der Verteidigung sehr begrenzt sind. Sind die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unwirksam, sind die Forderungen fällig und gibt es keine Abreden, wird ein Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner i. d. R. keine erfolgreichen Einwendungen erheben können und unterliegen.[1]
Mahnverfahren
Der andere Weg ist es, das Mahnverfahren zu beschreiten. Das Ziel ist hier der Erlass eines Vollstreckungsbescheids. Dieser Weg ist noch einfacher, kostengünstiger und führt schnell zum Ziel. Dies gilt aber nur, wenn der Hausgeldschuldner sich nicht wehrt. Geht er so vor, wird das Mahnverfahren auf Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ein streitiges Verfahren übergeleitet. Dadurch geht Zeit verloren. Das Mahnverfahren ist daher grundsätzlich nur dann das richtige Vorgehen, wenn zu erwarten ist, dass sich der Hausgeldschuldner nicht verteidigen wird. In diesem Fall würde aber auch im streitigen Verfahren schnell ein Versäumnisurteil ergehen. Gegen das Mahnverfahren spricht ferner, dass es nicht erweitert werden kann und jede weitere Forderung einen neuen Mahnbescheid erfordert. Eine Klage kann hingegen erweitert und sogar wegen noch nicht fälliger Forderungen erhoben werden. Wägt man diese Umstände ab, sollte i. d. R. der Klageweg beschritten werden.
Liegt schon ein Titel vor, was kommt noch in Betracht?
Bevor gegen einen Hausgeldschuldner gerichtlich vorgegangen wird, ist zu klären, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die geltend zu machenden Forderungen bereits anderweitig über einen Titel gegen den Hausgeldschuldner verfügt oder ob ein solcher Titel leicht herstellbar ist. Insoweit kommt insbesondere ein notarielles Schuldanerkenntnis des Hausgeldschuldners in Betracht, wenn dieser zahlungswillig und gesprächsbereit ist. Ein solches Anerkenntnis erspart den SCHUFA-Eintrag, ist aber teurer als ein Mahnbescheid.
In Erwerbsverträgen zum Kauf eines Wohnungseigentums sowie in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers vorgesehen sein, dass dieser sich wegen der laufenden monatlichen Hausgelder der sofortigen Vollstreckung unterwirft und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt sein soll, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen monatlichen Hausgeldforderungen eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen zu lassen und dann auch von ihr Gebrauch zu machen.[2]
Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist im Übrigen zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben.
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