Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Eine vor dem 1.12.2020 nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung zugunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" ist dahingehend auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt ist. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer gen...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, eine Umlagevereinbarung zu ändern, die zu Recht Wohnungseigentümer privilegiert. Die BGH-Grundsätze Der BGH meint, dass es in der Regel nicht richtig sei, eine Umlagevereinbarung zu ändern, die zu Recht Wohnungseigentümer privilegiert. Dem ist zweifellos zu folgen. Es bedarf schon ...mehr

Die Beschlussersetzungsklage hat Erfolg! K habe einen Anspruch auf Beschlussfassung, der aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG folge. Nach dem vom Gericht eingeholten Gutachten stehe fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum des K auf eine nicht funktionierende Abdichtung der Dachterrasse vor dem Schlafzimmer im Dachgeschoss zurückzuführen sei. Die Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer seien berechtigt gewesen, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Umlageschlüssel für die Erhaltungsrücklage zu ändern. Formal gesehen gehörten Zahlungen, die auf eine Rücklage geleistet werden, zwar nicht zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Begriff der "Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" sei aber dahin auszuleg...mehr

Wohnungseigentümer K installiert auf seinem Balkon eine Wärmepumpe. Die vorhandene Nachtspeicherheizung baut er daher aus. Er bittet die Wohnungseigentümer nachträglich, ihm diese bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG zu gestatten. Der Antrag findet keine Mehrheit. K erhebt daher eine Beschlussersetzungsklage. Es handele sich seiner Ansicht nach um eine geringfügige Beei...mehr

Wohnungseigentümer K ärgert sich über Wasser, das über die Außenwand in seine Wohnung eintritt. Seine Anträge, das gemeinschaftliche Eigentum reparieren zu lassen, finden aber keine Mehrheit. K erhebt daher eine Beschlussersetzungsklage. Er legt dar, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in den zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumen ursächlich auf eine schadhafte A...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Wohnungseigentümer, dass ihm eine bauliche Veränderung (hier: Wärmepumpe) gestattet wird. Da die Errichtung einer Wärmepumpe nicht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG unterfällt, kann ein Anspruch nur aus § 20 Abs. 3 WEG folgen. Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG Unbeschadet von § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ih...mehr

Der BFH vereint die Frage! Die Zahlungen können nicht als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Die WEG-Reform 2020 gebe keinen Anlass, die bisherige Rechtsprechung aufzugeben. Die tragenden Erwägungen des BFH, die Zuführung von Mitteln zur Erhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten anzuerkennen, würden trotz der veränderten zivilrechtlichen Ausgangslage fortgelten. Wede...mehr

Die Wohnungseigentümer lehnen mehrheitlich Erhaltungsmaßnahmen ab (es geht u. a. um die Wiederinbetriebnahme eines Personenaufzugs). Wohnungseigentümer K greift diesen Beschluss an. Zugleich erhebt er eine Beschlussersetzungsklage.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG befugt sind, den Umlageschlüssel für die Ansammlung einer Rücklage zu ändern. Beschlusskompetenz Der BGH klärt für die Praxis, dass die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Ansammlung einer Rücklage einen anderen Umlageschlüssel bestimmen können (im F...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verw...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um den Gebührenstreitwert, wenn ein Wohnungseigentümer nur bestimmte Positionen als falsch verteilt ansieht. Die Probleme der h. M. und ein Lösungsansatz Es könnte so einfach sein: Wenn Wohnungseigentümer 1 den Nachschuss-Beschluss wegen 10 EUR angreift, könnte sein Einzelinteresse 75 EUR betragen (§ 49 Satz 2 GKG: 7,5 x 10). Die h. M. will das ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, der von einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch macht, für Schäden einstehen muss, die den anderen Wohnungseigentümern bei der Durchführung entstehen. Schadensersatz Die Wohnungseigentümer haben im Fall vereinbart, was gilt, wenn durch die Gestattungsvereinbarung Schäden verursacht werden. Fehlt es hieran,...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer vor der Versammlung eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verwehrt, liegt ein formaler Beschlussmangel vor. Der anfechtende Wohnungseigentümer muss dann darlegen, dass sich dieser Mangel ausgewirkt hat.mehr

Macht ein Wohnungseigentümer von einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Schaden ersetzt verlangen, was dem Zustand entsprochen hätte, der bei einem ordnungsmäßigen Ausbau bestanden hätte.mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Die Anfechtung eines Negativbeschlusses habe nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert habe. Dies sei nicht der Fall, wenn es, wie im Fall, zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gebe (Hinweis auf BGH, Urteil v. 23.6.2023, V ZR 158/22, Rn. 21). Die Beschlussersetzungsklage...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann man gegen einen verpachtenden Teileigentümer (= eine WEG-Streitigkeit) und seinen Pächter (= keine WEG-Streitigkeit) vor dem WEG-Gericht eine Klage erheben kann. Teileigentümer und Pächter Fällt bei Streitgenossen die örtliche und/oder die sachliche Zuständigkeit auseinander, kann das Oberlandesgericht (in Bayern das BayObLG) ...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt auf einer Versammlung, ihm zu gestatten, Wohnraumentlüftungen montieren zu lassen. Der Antrag wird abgelehnt. K, der meint, er habe nach § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung dieser baulichen Veränderung, erhebt daher nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage. Das AG weist diese als unbegründet ab. Die hiergegen gerichte...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat jedenfalls dann keinen Anspruch, ihm nach § 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG die Errichtung einer Wärmepumpe zu gestatten, wenn er den anderen Wohnungseigentümern zur Wärmepumpe keine näheren Auskünfte erteilt.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann der Umlageschlüssel "Anzahl der Einheiten" einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Anzahl der Einheiten Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wie sie die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme verteilen wollen. Die Grenze ist Willkür. Das AG meint, es sei willkürlich, die Kosten für eine Reparatur der Heizung abweichend ...mehr

Da die Beschlussersetzung in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Es ist daher stets zu prüfen, ob und ggf. auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Regie eine Entscheidung zu ...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 EUR. Sie wollen die Heizung im Haus "Hofseite" reparieren. Umlageschlüssel soll nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Anzahl der Einheiten sein. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, das Einladungsschreiben sei missverständlich gewesen. Er habe gemeint, dass die Worte "nach Einheiten" nicht von der ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wem die Nutzungen einer baulichen Veränderung zustehen. Nutzungen einer baulichen Veränderung Die Nutzungen einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet worden sind, gebühren nach § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG ihm. Wäre der Beschluss daher nach dem 30.11.2020 gefasst worden, wäre der Fall leicht zu lösen. Im alten Re...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind Pflasterabsenkungen vorzunehmen. Eine X-GmbH macht dafür ein Angebot. Dieses nehmen die Wohnungseigentümer an. Ferner wird wie folgt beschlossen: "Die Gemeinschaft verzichtet aufgrund der besonderen Umstände im Handwerksbereich auf weitere Angebote zumal die Firma … bereits die anderen Senkungen beseitigt hat." Hintergrund ist, dass die ...mehr

Mit Erfolg! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei nach § 9a Abs. 2 WEG berechtigt, den Schadensersatz geltend zu machen. Er beruhe auf §§ 280, 249 BGB i. V. m. der Gestattungsvereinbarung. B sei verpflichtet, die durch den Ausbau entstehenden Schäden zu ersetzen. Diese Verpflichtung beruhe auf der Gestattungsvereinbarung. Der Inhalt des zu ersetzenden Schadens bestimme...mehr

Das AG verneint einen entsprechenden Anspruch! K habe keinen Anspruch auf Auszahlung der Miete in Höhe seines Eigentumsanteils aus § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. oder § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. Zwar stünden die Mieten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. oder § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. räumten K aber keinen unmittelbaren Anspruch auf Zah...mehr

Das LG verneint die Frage! Allerdings hemme nur das von einem Berechtigten eingeleitete Beweisverfahren die Verjährung. Leite daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Beweisverfahren ein, ohne dass Mängelrechte vergemeinschaftet wurden, fehle ihr die Prozessführungsbefugnis. Ein späterer Beschluss, durch den die Prozessführung genehmigt werde, habe keine Rückwirkung...mehr

Das BayObLG bestimmt das WEG-Gericht als das für den Rechtsstreit sachlich zuständige Gericht! Gegen B mache K die nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG von konkreten Beeinträchtigungen losgelöste Pflicht der Wohnungseigentümer geltend, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Damit werde B in seiner Eigenschaft als Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ein...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K will gegen Teileigentümer B und dessen Pächter P auf Unterlassung klagen. Es geht um den Gebrauch einer Außenfläche als Freischankfläche mit Bestuhlung, Tischen, Sonnenschirmen, Speisen- und Getränkeangebot. Fraglich ist, bei welchem Gericht die Klage zu erheben ist, da für die Klage gegen Teileigentümer B das AG als WEG-Gericht, für...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten nach § 20 Abs. 1 WEG mehrere bereits durchgeführte bauliche Veränderungen. Die Maßnahmen, die im Wege der Anfechtungsklage angegriffen sind, ermöglichen es, in Räumen, die sich im Keller befinden, zu wohnen. Damit wird nach LG-Ansicht gegen eine Gebrauchsvereinbarung "Keller" verstoßen. Fraglich ist unter anderem, ob die Beschlüsse wegen des ...mehr

Beauftragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss den Verwalter mit der Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Feststellung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums oder zur Erhebung der Klage, so liegt hierin gleichzeitig die Entscheidung, die Ausübung der Mängelrechte an sich zu ziehen, auch wenn dies im Beschluss nicht ausdrücklich nied...mehr

Die Verwaltung leitet gegen Bauträger B, der die Wohnungseigentumsanlage errichtet hat, am 1.12.2017 ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums ein. Aufgrund der dortigen Feststellungen erhebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K im Herbst 2021 Klage. Fraglich ist u. a., ob die Ansprüche verjährt sind (das gemeinschaftliche Eigent...mehr

Die Zahlung von Vorschüssen i. S. v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt noch keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen v...mehr

Die Wohnungseigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf Vergleichsangebote verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.mehr

Wohnungseigentümer K streitet mit dem Finanzamt, ob seine Vorschüsse zu der nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklage (Erhaltungsrücklage) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen sind.mehr

Die Anfechtung eines Negativbeschlusses hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert hat.mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nicht unmittelbar auf seinen Anteil an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums klagen.mehr

Wohnungseigentümer B errichtet auf Grundlage eines Gestattungsbeschlusses aus dem Jahr 2011 anstelle eines Flachdachs einen Dachstuhl. In dem neuen Dachraum entstehen 7 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 800 m² (Herstellungskosten ca. 2.500.000 EUR). Die Wohnungen stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. B vermietet mit Kenntnis der Verwaltung 5 der Wohnungen. Er vereinn...mehr

Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung begehrt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind ...mehr

Es ist häufig sachgerecht, bei einer Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den verpachtenden Teileigentümer und den Pächter das AG als WEG-Gericht als zuständiges Gericht zu bestimmen.mehr

Das LG sieht das so! Bei der Bemessung der Einzelinteressen der Kläger sei deren Anfechtungsinteresse zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümer beschlössen zwar nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Maßgabe der Einzelabrechnung einheitliche Beträge. Ferner sei eine Teilanfechtung nicht möglich. Beschränke sich ein Kläger auf einzelne Positionen reduziere sich aber das Prüfungspro...mehr

Ohne Erfolg! Es bedürfe keiner Angebote, wenn das Auftragsvolumen gering sei oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergäben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewege. Dies habe die Kammer insbesondere dann angenommen, wenn die Gemeinschaft die Möglichkeit gehabt habe, das einzig vorliegende Angebot "sachgerecht einzuord...mehr

Problemüberblick Der BGH hat in 2 Entscheidungen, die das LG nicht kennen konnte, geklärt, dass ein Gestattungsbeschluss, der gegen eine Gebrauchs-/Nutzungsvereinbarung verstößt, jedenfalls nicht in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig ist. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein entsprechender Beschluss anfechtbar ist, hat der BGH aber nicht entschieden. Ordnungswidr...mehr

Dies sieht der BGH anders! Für eine Vorbefassung genüge, dass der Kläger in der Versammlung die Beschlussfassung zum Antrag stelle, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlange. Die Klage sei daher zulässig. Das LG müsse jetzt prüfen, ob die beabsichtigte bauliche Veränderung den anderen Wohnungseigentümern i. S. v. § 20 Abs. 3 WEG nachteilig sei. Dies hänge von ...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz, den Umlageschlüssel für die Zuführung zu Rücklagen zu beschließen. Die Formulierung "bestimmte Arten von Kosten" in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hebt das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor. Sie begründet keine darüberhinausgehenden Anforderungen. Ein Umlagebeschluss, mit dem eine Umlagevereinbarung, die...mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung sind öffentliche Abgaben, Betriebs- und Instandsetzungskosten jeweils nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen. Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind nach dem Verhältnis der beheizten Flächen umzulegen. Abweichende Regelungen gelten für Aufzugs- und Verwaltungskosten. Der in der Teilungserklärung ausgewiesene Miteigentumsanteil ist bezogen a...mehr

In den Jahren 2014 und 2015 macht B von ihrem Recht aus einer Gestattungsvereinbarung Gebrauch, das Dachgeschoss auszubauen. Diese Vereinbarung lautet: "Die Sondereigentumseinheit Nr. 92 im Dachgeschoß ist nicht ausgebaut; durch Ausbau und Unterteilung in mehrere selbständige Wohnungseigentumseinheiten werden unter Umständen später weitere Wohnungen geschaffen.(…) Jeder Mite...mehr

Überblick Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist im Rahmen der Heizkostenverordnung fällig, wenn fernablesbare Zähler in einem Gebäude installiert sind – spätestens ab 2027 müssen Immobilienverwaltungen UVIs für alle Mieter bereitstellen. Die Novelle der Heizkostenverordnung (HKVO) von 2021 regelt, dass Mieter in Gebäuden mit fernablesbaren Messgeräten das Recht au...mehr

Nicht steuerpflichtig Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird zwischen dem Sondereigentum der einzelnen und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer (§ 1 WEG) unterschieden. Zu dem gemeinschaftlichen Eigentum rechnet das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht nach den Grundbucheintragungen im Sondereigentum eine...mehr

Überblick Bitte beachten Sie! Nicht jeder steuerbare Umsatz ist letztlich auch mit Umsatzsteuer belastet. Eine Belastung mit Umsatzsteuer tritt ein, wenn keine Steuerbefreiung eingreift. Die nicht steuerbefreiten Umsätze werden umsatzsteuerlich als "steuerpflichtig" bezeichnet. Befreiungen Das Umsatzsteuergesetz enthält in § 4 einen umfangreichen Katalog von Steuerbefreiungen. ...mehr