Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Auch die Abwicklung von Versicherungsschäden kann ein Sonderhonorar dann begründen, wenn sich eindeutig aus der Vergütungsregelung im Verwaltervertrag ergibt, dass diese Tätigkeit nicht mit der Grundvergütung abgegolten ist. Musterklausel: Sondervergütung des Verwalters für die Abwicklung von Versicherungsschäden § 16 Gesonderte Vergütung[1] (1) Nicht mit der in § 15 vereinbar...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Allerdings hat der Gesetzgeber bereits bei Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 mit der Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. klargestellt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12....mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Wohnungseigentümer als Verwalter Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Selbstverständlich hat er einen Vergütungsanspruch gegen die Gemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen der Beschlussfassung über seine Bestellung auch ein Stimmrecht. Hieran ändert sich auch dann nichts, we...mehr

Nach § 9b Abs. 2 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Qua Gesetz ist also er der Vertragsunterzeichnende für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vorerwähnte Bestimmung ermöglicht es, auch einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Ver...mehr

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der p...mehr

Ob der erste Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann, ist umstritten. Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen...mehr

In gewissen Grenzen kann der Verwalter seine Haftung für Pflichtverletzungen beschränken. Da entsprechende Haftungsbeschränkungen einseitig aber ausschließlich den Interessen des Verwalters dienen und dies auch eindrücklich dokumentieren, sind entsprechende Klauseln m. E. nicht empfehlenswert. Ein redlicher und "gestandener" Verwalter sollte sich hinsichtlich einer mögliche...mehr

Ein Verwalter kann gerichtlich im Klageverfahren oder im Wege des vorläufigen bzw. einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Im Rahmen seiner Gestaltungsentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern ein Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes muss der di...mehr

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser in finanzieller Hinsicht über ausreichende Sicherheiten verfügt. Zwar haben Verwalter nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO für Versicherungsschutz zu sorgen. Diese Verpflichtung bezieht sich allerdings nur auf eine Berufshaftpflichtversicherung. Umfasst eine solche nicht auch Gebäude- oder Per...mehr

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten: Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur E...mehr

Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Im Regelfall wird ein neu zu bestellender Verwalter entweder vom noch amtierenden Verwalter oder aber von einem Wohnungseigentümer, in aller Regel dem Verwaltungsbeirat, zwecks Abgabe eines Vertragsangebots kontaktiert. Bei telefonischer Kontaktaufnahme sollte der anfragende Verwalter um Angabe des Grunds für den Verwalterwechsel gebeten werden. Entsprechendes gilt selbstver...mehr

Die majorisierende Bestellung eines dem Mehrheitseigentümer nahe stehenden Verwalters kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts als solches ist noch nicht rechtsmissbräuchlich.[1] Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen: Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den ...mehr

Ab und an sehen Musterverwalterverträge auch ein Sonderhonorar für den Fall eines Eigentümerwechsels vor. Eine entsprechende Klausel wurde für ungültig gehalten. Ein Eigentümerwechsel ist für den Verwalter zwar mit einem gewissen formalen Aufwand verbunden, stellt aber dennoch ein typisches Ereignis dar, das mit dem vereinbarten Honorar abgegolten ist. Es ist typischerweise ...mehr

Die Verwaltungsunterlagen stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Kardinalspflicht des neu bestellten Verwalters ist es also zunächst, für die Übergabe der Verwaltungsunterlagen zu sorgen. Der frühere Verwalter ist nach einem Verwalterwechsel jedenfalls verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben.[1] Ihm steht kein Z...mehr

Eigener Anspruch des neuen Verwalters? Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter jedoch nicht berechtigt, den Herausgabeanspruch in eigenem Namen geltend zu m...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Wechsel des persönlich haftenden Komplementärs einer KG Der Komplementär einer Kommanditgesellschaft haftet stets persönlich und unbeschränkt für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. In der Praxis versucht man diese Haftung durch einen Wechsel des Komplementärs zu begrenzen. Zu diesem Zweck wird dann eine GmbH gegründet, die künftig als Komplementärin fungiert. Die ursprünglic...mehr

Der vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellte Verwalter hat dann denselben Aufgabenkreis, den auch ein durch die Wohnungseigentümer bestellter Verwalter hätte. Das Gericht ist in seiner Entscheidung nicht an eine beantragte Bestelldauer gebunden. Setzt es keinen Bestellzeitraum fest, gilt die Höchstbestelldauer von 5 Jahren, nach Begründung des Wohnungseigentums v...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 20 und 40 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegte sich bereits im Jahr 2016 ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich ...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Problematisch stellt sich die Situation dann dar, wenn Wohnungseigentümer eigenmächtig ein größeres Trampolin im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufstellen. Wiederum kommt es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls an, also die Frage, ob das Trampolin ausreichend gesichert und durch ein Schloss sichergestellt ist, dass lediglich der betreibende Wohnungseigentümer eine ...mehr

Ist der bisherige Verwalter zum Ablauf des Bestellungszeitraums nicht mehr gewillt, sich zur Wiederwahl zu stellen oder beabsichtigt er, sein Amt niederzulegen, müssen die Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Beschluss fassen. Hinsichtlich der Beschlussfassung gelten keine Besonderheiten gegenüber einer solchen über die Erstbestellung des Verwalters,...mehr

Mit dem Zensus 2022 war für den Verwalter ein erheblicher Arbeitsaufwand verbunden. Sie waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr und Heizungsart anzugeben. Angaben zu den Wohnungseigentümern bzw. den Merkmalen der Sondereigentumseinheiten konnte der Verwalter zwa...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Nach der Bestimmung des § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gest...mehr

Verschmelzen 2 juristische Personen, z. B. 2 GmbHs, ist nach maßgeblicher BGH-Rechtsprechung[1] sowohl eine Verschmelzung durch Aufnahme wie eine solche durch Neugründung ohne Beteiligung der von den Gesellschaften verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften möglich. In beiden Fällen endet weder die Organstellung der bisherigen GmbH, die als Verwalterin bestellt ist, noch w...mehr

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat...mehr

Bei der Abspaltung wird ein Teilbereich der unternehmerischen Tätigkeit in eine selbstständige Gesellschaft verlagert, die zu diesem Zweck gegründet wird. Praxis-Beispiel Bauträger gründet Verwaltungs-GmbH Die Bauträgergesellschaft, die auch eine Abteilung zur Wohnungseigentumsverwaltung unterhält, hat sich in der Teilungserklärung als Erstverwalterin eingesetzt. Im Laufe des...mehr

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter seit dem 1.12.2020 jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.[1] Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WE...mehr

Die Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer stellt den Regelfall dar. Nach § 26 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG erfolgt die Bestellung mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang gewinnt § 26 Abs. 5 WEG an Bedeutung, wonach u. a. eine Abweichung von der Mehrheitsbeschlussfassung nicht zulässig ist. Für die Bestellung des Verwalters genügt ...mehr

Angesichts des Gefährdungspotenzials eines Trampolins kann allein die Frage danach, ob eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliegt, also nicht das entscheidende Kriterium zur Lösung der Problematik darstellen. Stets ist vielmehr zu berücksichtigen, dass eine Anlage geschaffen wird, die Gefahrenpotenzial birgt. Es bedarf also nicht nur einer Regelung bezügli...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer...mehr

Aus den Vorausführungen ergibt sich, dass kein Anspruch auf Gestattung der Errichtung eines Trampolins besteht. Freilich kann aber Wohnungseigentümern durch Beschluss gestattet werden, ein Trampolin aufzustellen. Lediglich aber ein Beschluss, der das Aufstellen selbst genehmigt dürfte ohne weitere Nutzungskonkretisierung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das Tra...mehr

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Zwingend erforderlich ist dies nicht. Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, können die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen, ohne eine vertragliche Grundlage für die Verwaltertätigkeit zu schaffen,...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter allgemein und konturenlos berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG verleiht ihm die erforderliche Vertretungsmacht im Au...mehr

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag "Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingte Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten." Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften für die Dauer der Aufbewahrungspflicht von Belegen und B...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen, dass die Hausgelder im Wege des Lastschriftverfahrens zu zahlen sind. Nehmen nicht alle Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren teil, entsteht für Verwalter ein Zusatzaufwand wegen der Überprüfung der Zahlungseingänge. Insoweit kann für den Fall der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren ein entsprechendes So...mehr

Ungeachtet vorausgeführter Problematik stellt sich weiter die Frage, ob die Errichtung eines Trampolins im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche nicht auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts für die nutzenden Wohnungseigentümer hinausläuft. Tatsächlich werden jedenfalls diejenigen Wohnungseigentümer, die das Trampolin nicht nutzen können und wollen, von der Benutz...mehr

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, so sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft beispielsweise im Beschlussweg eine Senkung des Honorars herbeiführen. Wollen die Parteien eine Honoraranpassung nach bestimmten Zeitabschnitten vereinbaren, muss dies au...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

Insbesondere in Fällen, in denen Wohnungseigentümer eigenmächtig ein Trampolin im gemeinschaftlichen Außenbereich errichten, der allgemein zugänglich ist und sich insoweit die Problematik der Verkehrssicherungspflicht stellt, gilt es dann unverzüglich zu handeln, wenn das Trampolin selbst nicht über eine Netzumrandung verfügt und zusätzlich nicht verschließbar ist, also jede...mehr

Auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters und somit die Beschlussfassung über das weitere Schicksal des Verwaltervertrags erfolgt mit einfacher Mehrheit, wie der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zu entnehmen ist. Im Rahmen der Wiederbestellung können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des bisherigen Verwaltervertrags beschließen. Sie können ...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar, wenn kl...mehr

Da aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf eine Errichtung eines Trampolins besteht, können die Wohnungseigentümer auch die Beseitigung eines eigenmächtig errichteten Trampolins beschließen. Dies gilt nicht nur dann, wenn man lediglich dann einen Gestattungsbeschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG für erforderlich hält, wenn das Trampolin fest mit dem Boden ...mehr

Das Verwalteramt ist höchstpersönlich. Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt, müssen sie sich ohne erneuten Bestellungsakt in der Regel keine andere Person als Verwalter aufdrängen lassen. Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht vollständig auf Dritte delegieren. 7.1 Grundsätze Wenn es um das Thema der Umwand...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Vom Verwaltervertrag zu trennen ist die Bestellung. Diese ist in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelt und verschafft dem Verwalter die Organstell...mehr