Verwaltervertrag / 3.2.2.3.1.3 Bauüberwachung/Baumängel

Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung^[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar, wenn klar und deutlich im Vertrag geregelt ist, dass derartige Tätigkeiten nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind. Insoweit sind Klauseln üblich, bei denen sich die Sondervergütung nach einem bestimmten Prozentsatz der Bausumme richtet, etwa 2,5 % hiervon. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass die Honorarbemessung nach einem bestimmten Prozentsatz der Bausumme auch als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen werden kann, wenn es sich um verhältnismäßig einfache oder schnell durchzuführende Arbeiten handelt und das Honorar sich somit nicht am zu erwartenden Zeitaufwand orientiert.

Grundsätzlich sollte im Vertrag vermieden werden, einen Sonderhonoraranspruch bei Überschreiten einer bestimmten Kostenhöhe von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu begründen. Denn allein das Überschreiten der Kosten etwa in Höhe von 5.000 EUR begründet für sich noch keinen zusätzlichen Verwaltungsaufwand, der ein Sonderhonorar rechtfertigen würde.^[2] Allerdings gilt Abweichendes wiederum dann, wenn dem Verwalter Maßnahmen der Baubetreuung und Bauüberwachung übertragen sind.