Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr

Begriff Sondernachfolger ist der neue Eigentümer einer Sondereigentumseinheit, also insbesondere jeder Erwerber. Mit Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Sondernachfolger die Rechtsstellung seines Vorgängers im Eigentum. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten...mehr

Rechtlich tritt der Zwangsverwalter praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein. Im Interesse der Gläubigerbefriedigung ermächtigt § 152 Abs. 1 ZVG den Zwangsverwalter, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Der Zwangsverwalter ist also vor allem verpflichtet, das...mehr

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 1 Abs. 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rä...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

Die Zwangsvollstreckung kann durch mehrere Arten durchgeführt werden. Die Zwangsvollstreckung einer Geldforderung erfolgt im Regelfall durch Pfändung von beweglichen Sachen, Grundstücken oder Rechten des Schuldners. Diese werden dann i. d. R. durch Versteigerung verwertet. Der hierbei erzielte Erlös wird dem Gläubiger zugewiesen. Bei Grundstücken erfolgt die Verwertung durch...mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben,...mehr

Grundsätzlich werden die nachrangig betroffenen Gläubiger durch den Rangvorrang der Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vorrang der Wohnungseigentümer ist bereits in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt: Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den ...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Grundlagenbeschluss Die Wohnanlage soll mit einer Zentralschließanlage dergestalt ausgestattet werden, dass zum Öffnen und Verschließen der Eingangstür zur Wohnanlage und der jeweiligen Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten nur noch ein Schlüssel benötigt wird. Zur Schaffung einer endgültigen Ermessensentscheidung der Wohnungseigentü...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Ist die Wohnung des säumigen Eigentümers vermietet, so stehen sämtliche Mieteinnahmen ab dem Zeitpunkt der Zwangsverwaltung nicht mehr dem Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich dem Zwangsverwalter zu. Irrtümlich noch an den Eigentümer gezahlter Mietzins ist von diesem an den Zwangsverwalter weiterzuleiten. Achtung Hausgeldschulden beitreiben Grundsätzlich sind Hausgeldsch...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster zum Maßnahmenbeschluss Wie in der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP ____ beschlossen, soll eine Zentralschließanlage der Sicherheitsstufe ____ zum Einbau kommen, jeder Sondereigentumseinheit sind 4 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Insoweit hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentüme...mehr

Verliert der Wohnungseigentümer oder sein Mieter einen Schlüssel, besteht zunächst dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Wohnungseigentümer, der im Fall des Schlüsselverlusts seines Mieters diesen entsprechend in Regress nehmen kann. Ist ein Schlüsselmissbrauch aufgrund der konkreten Verlustsituation mit an Sicherheit gre...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch der Schließanlage Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hat die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehm...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden. An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer be...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch des Schließanlage wegen Schlüsselverlustes und Inanspruchnahme des betr. Wohnungseigentümers Aufgrund des Umstands, dass der Mieter des Wohnungseigentümers W einen Schlüssel der zentralen Schließanlage verloren hat, ist ein Austausch der Schließanlage erforderlich, da ein Missbrauch des Schlüssels nicht auszuschließen ist. Auf Grundla...mehr

Überblick Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten.mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässig...mehr

Begriff Unter Zwangsvollstreckung ist das staatliche Verfahren zu verstehen, bei dem durch staatliche Zwangsmaßnahmen der (regelmäßig privatrechtliche) Anspruch des Gläubigers durch Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners durchgesetzt wird. Die Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist nur staatlichen Organen vorbehalten, dies sind im Regelfall das Vollstreckungsgericht und de...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an...mehr

Die Initiative zur Zwangsversteigerung kann von einem außenstehenden Dritten als Gläubiger eines Wohnungseigentümers ausgehen, und sie kann ebenso von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern selbst betrieben werden. Im einen Fall vollstreckt ein Gläubiger des Wohnungseigentümers, im anderen Fall die Gemeinschaft als solche in aller Regel wegen r...mehr

Soweit der Gläubiger eines Wohnungseigentümers einen sogenannten Titel gegen diesen hat, kann er Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen den Wohnungseigentümer beantragen. Bei einem derartigen Zahlungstitel wird es sich i. d. R. um ein rechtskräftiges oder vorläufig vollstreckbares Gerichtsurteil oder aber um einen Vollstreckungsbescheid handeln. Die Zwangsverwaltung wird i....mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG verleiht die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Laden von E-Mobilen dient. Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die Anbringung einer sog. "Wallbox", also einer Ladestation an der Wand, sondern umfasst beispielsw...mehr

Ganz grundsätzlich können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit beschließen. Ordnungsmäßiger Verwaltung können hier Eigentümerbeschlüsse über eine abweichende Kostenverteilung entsprechen, die den Kriter...mehr

Nachdem ein entsprechender Antrag beim Vollstreckungsgericht gestellt ist, wird die Zwangsverwaltung per Beschluss seitens des Gerichts angeordnet – die Anordnung der Zwangsverwaltung ist dabei in das Grundbuch einzutragen. Die Anordnung der Zwangsverwaltung bewirkt eine Beschlagnahme des Grundstücks. Diese wiederum bewirkt, dass alle Erträge – also insbesondere Mieteinnahme...mehr

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentumsanlagen ist die Kostenverteilung im Hinblick auf Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Nutzung nur einem Teil der Wohnungseigentümer möglich ist (vgl. Kostenverteilung des Aufzugbetriebs in einer Mehrhausanlage, in der nur ein Teil der Häuser über einen Aufzu...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung, also Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Auch wenn Stellplätze im Sondereigentum stehen, bedarf es nach § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlusses, wenn andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte...mehr

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Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist nach § 4 WEG vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[1] erforderlich. Dies gilt auch für den Fall, wenn eine Fläche, an de...mehr

Hieraus folgt natürlich, dass die Maßnahme der Zwangsverwaltung bei einer von dem Wohnungseigentümer selbst bewohnten Eigentumswohnung auf den ersten Blick denkbar ungeeignet ist. Andererseits sollte aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft in einem derartigen Fall neben der Zwangsversteigerung stets auch die Zwangsverwaltung beantragt werden. Grund: Die Eigentümergemein...mehr

Praxis-Beispiel Beschlussmuster: Austausch des Schlosses an der Zugangstür zur Wohnanlage Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hat die Verwaltung dr...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden. Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Be...mehr

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind. Achtung Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb...mehr

Betreibt ein außenstehender Dritter als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diesen Miteigentümer anmelden, damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden kann. Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtli...mehr

Begriff Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung OLG Brandenburg, Urteil v. 27.4.2023, 10 U 100/22: Lässt der Mieter einer Eigentumswohnung während des Aufenthalts im K...mehr

Ziel der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist in erster Linie die Gläubigerbefriedigung aus dem Zuschlagserlös. Die Rangfolge der Gläubiger ist in § 10 Abs. 1 ZVG geregelt, wobei nach § 109 ZVG dem Versteigerungserlös zunächst die Vollstreckungskosten zu entnehmen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Rangklasse 0, die die Gerichtsgebühren und z. B. die ...mehr

Wird der Austausch der Schließanlage wegen eines (drohenden) Defekts der Anlage erforderlich, bestehen zunächst keine rechtlichen Besonderheiten. Es handelt sich um eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, deren Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Allerdings stellt sich die Frage, ob es zusätzlich eines Austauschs der Schließzylinder auch der W...mehr

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Teileigentum an Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie an Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, schließt § 5 Abs. 2 WEG aus. Stützmauern bzw. tragende Innen- und Außenwände, Dächer, Fundamente und Schornsteine sind damit nicht teileigentumsfähig. Praxis-Beispiel Waschküche, Z...mehr

Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden: Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts. Der Austausch wird erforderlich wegen Schlüsselverlusts durch einen der Wohnungseigentümer oder seines Mieters. Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards. Stets ...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Rz. 41 Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG) Rz. 42 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Reg...mehr

Rz. 45 Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 3 BewG) Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifami...mehr

Rz. 47 Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren ermittelt hat, § 182 Abs. 2, Abs. 4 Nr. 1 BewG. Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts im Vergleichswertverfahren kann ein zeitnah erzielter Kaufpreis (siehe Rd...mehr