Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Beim Aufstellen eines Trampolins im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums sind im Wesentlichen 2 Aspekte zu beachten, nämlich die Errichtung selbst und das von einem Trampolin allgemein ausgehende Gefährdungspotenzial. Verfügt das Trampolin über ein ausreichend hohes Außennetz und ist es verschließbar, können etwaige Gefahren minimiert werden. Handelt es sich lediglich um...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Der Verwalter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer zuzüglich zur vereinbarten Verwaltervergütung, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Ansonsten sind die im Verwaltervertrag enthaltenen Beträge als Bruttobeträge anzusehen, in denen die Umsatzsteuer bereits enthalten ist. Besondere Bedeutung hat di...mehr

Nicht selten sind durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bereiche oder Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet. Derartige Regelungen sind nichtig. Hinweis Umdeutung in Kostentragungsregel In derartigen Fällen kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregel zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden. Ein...mehr

Überblick Gängiger Alltag in der Verwalterpraxis sind gewisse Eigenmächtigkeiten von Wohnungseigentümern – egal, ob es sich um bauliche Veränderungen, das Aufstellen von Garderoben und Schränken bis hin zu Sport- und Spielgeräten handelt. Problematisch können diese dann werden, wenn sie ein Gefährdungspotenzial bergen und insoweit die Verkehrssicherheit tangieren. Dann aber ...mehr

Will der Verwalter ein bestehendes Verwalterunternehmen übernehmen, kommt es für die Frage, ob die von diesem zu übernehmenden verwalteten Gemeinschaften ohne ihre Mitwirkung auf den neuen Inhaber übergehen, auf die Rechtsform des zu übernehmenden Unternehmens an. Handelt es sich bei dem zu übernehmenden Unternehmen um eine juristische Person, also insbesondere eine GmbH, wi...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltu...mehr

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134 (gesetzliches Verbot) und 138 BGB (Sittenwidrigkeit oder Wucher) dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemes...mehr

Der Arbeitsaufwand des Verwalters hängt bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht primär von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Bei einer großen Anlage ist dies zwar sicherlich zu Beginn der Verwaltertätigkeit der Fall, wenn die Eigentümerdaten in die EDV eingepflegt werden müssen. Erfahrungsgemäß kommt auf den Verwalter aber auch mehr Arbeit zu, wenn die Wohnungs...mehr

Wird erstmals ein Verwalter bestellt, bestehen naturgemäß noch keine Erfahrungen mit diesem Verwalter, weshalb eine Zukunftsprognose erforderlich ist. Ganz allgemein ist der Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nic...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war zwar umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wurde aber verbreitet angenommen und insbesondere auch vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nich...mehr

Der Verwalter hat die Verwaltertätigkeit grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Selbstverständlich kann der Verwalter als Einzelunternehmer oder Geschäftsführer einer GmbH nicht sämtliche Tätigkeiten in persona erbringen. Le...mehr

Wie bereits in Kap. 3.2.2 ausgeführt, kann sich der Verwalter unproblematisch Sondervergütungen dann ausbedingen, wenn er im Vertrag transparent eine Grundvergütung für stets wiederkehrende Verwalteraufgaben ausweist und sich daneben Sonderhonorare für bestimmte punktuell und nicht ständige Verwaltertätigkeiten ausbedingt.[1] Für den Fall, dass eine gesonderte Abrede über die...mehr

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein s...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, kann dies ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall muss weder die UG noch die GmbH neu bestellt und ein neuer Verwalterve...mehr

Zusammenfassung Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Ver...mehr

Der Verzug eines Wohnungseigentümers im Rahmen seiner Kosten- und Lastenbeitragspflicht kann einen Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums gemäß § 17 Abs. 2 WEG darstellen, wenn dieser Zahlungen stets erst dann leistet, wenn entsprechende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen ihn eingeleitet wurden. Im Übrigen aber kann die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums seit...mehr

3.1 Hausgeldzahlungen 3.1.1 Wann ist Verzug gegeben? In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der H...mehr

Gerät ein Wohnungseigentümer mit Hausgeld- und Sonderumlagezahlungen in Verzug und wird das Gemeinschaftskonto deshalb mit Überziehungszinsen belastet, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ersatz für die Zinsbelastung als Verzugsschaden verlangen.[1]mehr

Fällige Hausgelder sind im Verzugsfall gemäß § 288 Abs. 1 BGB mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung ein höherer Verzugszinssatz vereinbart wurde, können die Wohnungseigentümer keinen entsprechenden Beschluss fassen.mehr

Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.[1]mehr

Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rechtzeitige Durchführung jedoch dem Verwalter. Verspätete Ausfüh...mehr

3.1.1 Wann ist Verzug gegeben? In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten u...mehr

Viele Gemeinschaften sind bestrebt, die Zahlungsmoral ihrer Mitglieder dadurch zu stärken, indem bestimmte Vorfälligkeits- oder Verfallsklauseln vorsehen, dass bei Verzug mit bestimmten Hausgeldzahlungen sofort das ganze auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird. Regeln die Wohnungseigentümer konkret für eine bestimmte Wirtschaftsperiod...mehr

Wie ausgeführt, haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz mehr zur Regelung von Verzugssanktionen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz und hier in erster Linie dem BGB ergeben. Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Verzug mit der Zahlung von Hausgeld, bedarf es grundsätzlich auch keiner Mahnung vor Erhebung einer entsprechenden Zahlungsklage. Im Übrigen ist d...mehr

Werden erforderliche Erhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern erst verspätet oder gar nicht beschlossen, kann dies Schadensersatzansprüche eines Eigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen.[1] Entsprechende Schadensersatzansprüche sind zunächst gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten....mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. "Werdende" Wohnungseigentümer werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümern und anderen Wohnungseigentümern nach § 8 Abs. 3 WEG dann als Eigentümer fingiert, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den t...mehr

Der Verwalter ist gemäß § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG verpflichtet, die Niederschrift über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich anzufertigen. Nach § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG hat der Verwalter auch die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung unverzüglich vorzunehmen. In beiden Fällen handelt der Verwalter dann unverzüglich, wenn er ohne schuldhaftes Zögern ...mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug[1], kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer...mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, n...mehr

Lehnt die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Kündigung des Kabelversorgungsvertrags ab, bleibt die überstimmte Minderheit weiter in die Kostenverteilung eingebunden, auch wenn sie ihr Fernsehen über andere Medien empfangen will oder bereits empfängt. Einen Anspruch auf Kostenbefreiung besteht aus keinem Rechtsgrund. Auch ansonsten gilt im Bereich des Wohnungseigentums mit A...mehr

In aller Regel enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und besteht auch ansonsten kein...mehr

2.1 Abrechnungspflichten Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrec...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, nach jeder abgelaufenen Wirtschaftsperiode eine Jahresgesamtabrechnung nebst zugehörigen Einzelabrechnungen zu erstellen. Aus dem Zweck des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ergibt sich, dass zum einen ein Wirtschaftsplan vor oder jedenfalls zu Beginn des jeweiligen Wirtschaftsjahres aufzustellen ist, eine Abrechnung jedenfalls möglich...mehr

Stellt der Bauunternehmer nach Abschluss von Erhaltungsmaßnahmen seine Rechnung, tritt Verzug gem. § 286 Abs. 3 BGB spätestens 30 Tage nach Zugang der Rechnung ein. Einer Mahnung bedarf es nicht. Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch ist beim Werkvertrag zwar die Abnahme des vertragsgemäß hergestellten Werks. Diese wird jedoch auch dann geschuldet, wenn nur unw...mehr

Begriff Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen. Die Baut...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 existiert keine der außer Kraft getretenen Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG a. F. vergleichbare Norm mehr im Wohnungseigentumsgesetz, da die Herstellung einer Rundfunkempfangsanlage nach Ansicht des Reformgesetzgebers an praktischer Relevanz verloren hat. Gleichwohl bestehe im Einzelfall...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Infolge Novellierung des Telekommunikationsrechts konnten die Kabelgebühren längstens bis 1.7.2024 über die Betriebskostenabrechnung den Mietern vermietender Wohnungseigentümer aufgebürdet werden. Vermehrt war demnach auch mit Besch...mehr

Ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Nach § 26 Abs. 1 WEG wird der Verwalter jedenfalls durch Beschluss der Wohnungseigentümer bestellt. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, kann sich der Bauträger jedenfalls durch einen "E...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Bei nicht mehr empfangswilligen Mitgliedern einer Teilnehmergemeinschaft sind die Besonderheiten einerseits des Gesellschaftsrechts der GbR und andererseits diejenigen der Bruchteilsgemeinschaft zu beachten. Und hier kann es im Einzelfall durchaus kompliziert werden, wenn die Teilnehmergemeinschaft ihr Innenverhältnis nicht auch detailliert für den Fall des Ausscheidens eine...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Im Jahr 2005 wurde in 53,7 % der Deutschen Haushalte Fernsehen noch per Kabelanschluss empfangen. Seit diesem Zeitpunkt ist die Zahl der Empfänger kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2022 waren es nur noch 43,4 % der Haushalte, die Fernsehen über Kabelanschluss empfangen haben.[1] Begründet ist dies darin, dass sich in den letzten Jahren vielfältige TV- und Medienangeboten entw...mehr

Die Grundbesitzerhaftpflicht regelt § 836 BGB. Danach haftet der Grundstückseigentümer für einen Schaden, wenn dieser durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes verursacht wurde. Die Haftung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Besitzer die zum Zweck der Abwendung der Gefahr im ...mehr

Wird das Sondereigentum im Zuge von Instandsetzungsarbeiten schuldhaft von dem durch die Gemeinschaft beauftragten Fachunternehmen beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche aus dem mit der Fachfirma geschlossenen Werkvertrag in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers durch eine fehlerhafte Ausführung der Instandsetzungsmaßn...mehr

Die Wohnungseigentümer haben gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz zur einfach-mehrheitlichen Beschlussfassung über eine abweichende Verteilung der Kosten dauerhaft auch entgegen der gesetzlichen Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder eines hiervon abweichenden vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels. Demnach können die Wohnungseigentümer die Kabelempfangsgebühren ...mehr