Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Kommen die wesentlichen Planvorgaben nicht vom Besteller als Verbraucher oder von einem von ihm Beauftragten, hat der Unternehmer nach § 650j BGB dem Besteller vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung ist nach § 650o Abs. 1 BGB nicht abdingbar, also zwingend. Nach Art. 249 § 1 EGBGB ist die Baubeschreibung in Textform zur Verfügung ...mehr

Die Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließl...mehr

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage häufig bei Liquiditätsengpässen in Anspruch genommen. Dass dies ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, liegt bereits deshalb auf der Hand, weil es sich bei der Erhaltungsrücklage um zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.[1] Insoweit stellt auch eine lediglich vorübergehende Inanspruchnahme d...mehr

Begriff Statt eines festangestellten Hausmeisters kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auch der Dienste eines so genannten Hausmeisterservice bedienen. Dabei handelt es sich um ein selbstständiges Unternehmen, welches letztlich alle Aufgaben, die auch ein Hausmeister auszuführen hätte, übernimmt. Im Unterschied zum Hausmeister gelten insoweit keine arbeitsrechtliche...mehr

Begriff Dienstleistungskräfte wie Hausmeister sind – sofern nicht selbstständige Fachunternehmen – angestellte Mitarbeiter der Eigentümergemeinschaft. Zweckmäßigerweise sollte ein schriftlicher Anstellungsvertrag mit Leistungskatalog geschlossen werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Frankfurt a. M., Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Derjenige, der hinsichtlich einer Eigentumswohnung zum Vorkauf berechtigt ist, kann dieses Vorkaufsrecht ausüben, sobald der veräußerende Wohnungseigentümer einen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung mit einem Dritten geschlossen hat. Das Vorkaufsrecht wird dabei weder durch die Aufteilung in Miteigentumsanteile noch durch die Umwandlung der Miteigentumsanteile in Wohnungse...mehr

Beschlüsse der Wohnungseigentümer müssen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, ansonsten sind sie anfechtbar, wiederum aber nicht nichtig. Praxis-Beispiel Fehlende Vergleichsangebote Die Wohnungseigentümer beschließen die Durchführung einer größeren Erhaltungsmaßnahme lediglich auf Grundlage eines Angebots. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer beruht auf u...mehr

Der Mieter ist gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt, wenn an ihn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Lediglich dann, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft, besteh...mehr

Beschlüsse können an formellen oder materiellen Mängeln leiden und wären daher grundsätzlich anfechtbar. Mangels Erhebung einer Anfechtungsklage können sie aber bestandskräftig werden und binden dann sämtliche Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger. In derartigen Fällen heißt es dann einen Monat "zittern", denn so lange läuft nach § 45 Satz 1 WEG die Frist zur Erhebun...mehr

Sobald also nun der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausüben möchte, hat er eine entsprechende Erklärung an den Vorkaufsverpflichteten zu richten, sodass der Kauf zu den Bedingungen des Drittkaufs zustande kommt. Diese Vorkaufserklärung ist stets formfrei aber bedingungsfeindlich und unwiderruflich. Achtung Voraussetzung ist Kaufvertrag Voraussetzung für die Ausübung des...mehr

Da keine gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung von Bestandsimmobilien mit Wasserzählern besteht – bis auf die erwähnten Ausnahmen in den Ländern Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein – wird ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit einen Zählereinbau wohl kaum erfolgreich durchsetzen können. Zwar entspricht gerade der Einbau von Kalt...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Begriff Die Zwangsversteigerung ist die wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Durch die Grundstücks- bzw. Immobiliarveräußerung soll der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht. Auf Antrag des beitreibenden Gläubigers wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss angeordnet. Durch diesen Beschluss wird das...mehr

Grundsätzlich werden die nachrangig betroffenen Gläubiger durch den Rangvorrang der Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vorrang der Wohnungseigentümer ist bereits in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt: Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den ...mehr

Begriff Häufiger Streitpunkt innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Eigentumszuordnung der Verbrauchszähler innerhalb der Wohnungseigentumsanlage. Im Schadensfall stellt sich nämlich regelmäßig die Frage, wer denn für die Erhaltungskosten aufzukommen hat. Im Hinblick auf eine gerechte – verbrausabhängige – Verteilung gerade der Kaltwasserkosten in den Bestand...mehr

Die Initiative zur Zwangsversteigerung kann von einem außenstehenden Dritten als Gläubiger eines Wohnungseigentümers ausgehen, und sie kann ebenso von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern selbst betrieben werden. Im einen Fall vollstreckt ein Gläubiger des Wohnungseigentümers, im anderen Fall die Gemeinschaft als solche in aller Regel wegen r...mehr

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie eingangs erwähnt – zeitlich begrenzt auf die laufende sowie die 2 vorangegangenen Wirtschaftsperioden. Abgrenzung zwischen laufenden und rückständigen Beträgen Maßgeblich für die Abgrenzung von laufenden und rückständigen Beträgen ist gemäß § 13 ZVG der Zeitpunkt der Beschlagnahme. Laufende Beträge sind demnach der letzte vor der Be...mehr

Ziel der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist in erster Linie die Gläubigerbefriedigung aus dem Zuschlagserlös. Die Rangfolge der Gläubiger ist in § 10 Abs. 1 ZVG geregelt, wobei nach § 109 ZVG dem Versteigerungserlös zunächst die Vollstreckungskosten zu entnehmen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Rangklasse 0, die die Gerichtsgebühren und z. B. die ...mehr

Betreibt ein außenstehender Dritter als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer, müssen die Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diesen Miteigentümer anmelden, damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden können. Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, könn...mehr

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Die entscheidende Frage, ob eine Sache zum gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ist dabei nach ihrer Art, Funktion und ihrer Bedeutung für die...mehr

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt.[1] Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbr...mehr

In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also beschlossene Nachschüsse...mehr

Soweit also überwiegend auch keine Pflicht dazu besteht, die sogenannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen...mehr

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollzie...mehr

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ei...mehr

Zusammenfassung Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Hinblick auf die Inhaberschaft des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 1008, 741 ff. BGB (zur Abgrenzung von der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft s. "Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft"). Sie kann allerdings nicht durch Teilungsversteigerung beendet werden. Eine Aufhebung d...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 2 WEG). Abgeschlossenheit liegt nach der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen der Baubehörde über das Vorliegen der Voraussetzungen zur Einräumung von Sondereigentum (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG; § 3 Abs. 3 WEG) bei Wohnungen v...mehr

Teileigentum an Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie an Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, schließt § 5 Abs. 2 WEG aus. Stützmauern bzw. tragende Innen- und Außenwände, Dächer, Fundamente und Schornsteine sind damit nicht teileigentumsfähig. Praxis-Beispiel Waschküche, Z...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr

4.1.1 Grundsätze Die originäre Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgt aus § 823 Abs. 1 BGB als Schädigerin. Ihre Haftung aus einer Verletzung eines Schutzgesetzes folgt aus § 823 Abs. 2 BGB. Die Haftung als Grundstücksbesitzer trifft die Gemeinschaft über § 836 BGB. Für Pflichtverletzungen des Verwalters haftet die Gemeinschaft entsprechend §§ 31, 89 BGB. Soweit d...mehr

Das System der Haftung für die Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist nicht unkompliziert, da in aller Regel mehrere Personen beteiligt sind. Zum Verständnis daher nachfolgende Fallbeispiele. Praxis-Beispiel Ausgangsfall: Besucher stürzt Aufgrund entsprechender Beschlussfassung hat der Verwalter mit einem Hausmeister namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen...mehr

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist. Fassadensanierung Beschlussmuster: Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und ...mehr

Der nachfolgende Leitfaden führt die Verwaltung durch die Planung und Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme.[1]mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestandsgebäuden mit Ausnahme von Sachsen. In Sachsen ist allerdings eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten ab 2024 in Planung. Im Übrigen sind sämtliche Nachrüstpflichten zwischenzeitlich ausgelaufen. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklär...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe aller Wohnu...mehr

Überblick Grundsätzlich kann an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen Sondereigentum begründet werden. Unerheblich ist insoweit, ob die neue Sondereigentumseinheit Teil- oder Wohnungseigentum darstellen wird. Um eine wirksame Umwandlung herbeiführen zu können, sind jedoch einige Formalitäten zu beachten.mehr

Beschlussmuster: Sonderumlage für eine Erhaltungsmaßnahme (hier: Fassadensanierung)[1] TOP XX: Finanzierung der Fassadensanierung durch Sonderumlage Die Außenfassade der Wohnanlage ist in weiten Bereichen schadhaft und durchfeuchtet. Darüber hinaus ist im Bereich der Außenfassade keine Wärmedämmung vorhanden. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerver...mehr

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen. Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht z...mehr

Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft ihn in erster Linie die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssicherung zu organisieren. Hierzu gehört, dass er Gefahrenquellen lokalisiert und Abhilfemaßnahmen entweder selbst in Angriff nimmt od...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zur Verkehrssicherung um eine Pflicht, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der W...mehr

Stets ist bei einer Haftung wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ein Mitverschulden des Geschädigten zu prüfen. Ein Mitverschulden i. S. v. § 254 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der Geschädigte diejenigen Sorgfaltspflichten missachtet, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Vermeidung eines eigenen Schadens anzuwenden pflegt. Es handelt sich hierbei um e...mehr

Beschlussmuster: Verwalterbudget für eigenständige Vornahme[1] TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einze...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen (siehe hierzu Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 2). Inwieweit der Verwalter insoweit eigenständig Erhaltungsmaßnahm...mehr

Beschlussmuster: Bildung einer Erhaltungsrücklage[1] TOP XX Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Wohnungseigentümer beschließen die Bildung einer Erhaltungsrücklage gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. In Bemessung der insoweit von den Wohnungseigentümern zu leistenden Beiträge, orientieren sich die Wohnungseigentümer an den Ansätzen des § 28 Abs. 2 II. BV unter Berücksichtigung eine...mehr