Zwangsversteigerung (WEMoG) / 2 System der Gläubigerbefriedigung in der Zwangsversteigerung

Ziel der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung ist in erster Linie die Gläubigerbefriedigung aus dem Zuschlagserlös. Die Rangfolge der Gläubiger ist in § 10 Abs. 1 ZVG geregelt, wobei nach § 109 ZVG dem Versteigerungserlös zunächst die Vollstreckungskosten zu entnehmen sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von der Rangklasse 0, die die Gerichtsgebühren und z. B. die Kosten für das Wertgutachten, nicht aber die Gebühr für die Anordnung der Zwangsversteigerung oder den Beitrittsbeschluss erfasst.

Sodann werden in der Rangklasse

1	die Ausgaben des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks berücksichtigt;
1a	Feststellungskosten zur Insolvenzmasse berücksichtigt. Voraussetzung ist, dass das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt ist;
2	die fälligen Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet sind, berücksichtigt;
3	die öffentlichen Grundstückslasten berücksichtigt, für die eine dingliche Haftung besteht. Zu derartigen öffentlichen Grundstückslasten gehören insbesondere Ausgleichsbeträge für die Boden- bzw. Altlastensanierung sowie der Erschließungskostenbeitrag;
4	die Hypotheken- und Grundschuldgläubiger sowie derjenigen, zugunsten derer eine Zwangshypothek eingetragen ist, berücksichtigt. Auch Ansprüche aus sonstigen dinglichen Rechten sind zu berücksichtigen wie beispielsweise aus Dienstbarkeiten oder Reallasten oder einem Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsrecht. Voraussetzung für eine Berücksichtigung ist stets, dass das Recht dem betreibenden Gläubiger gegenüber wirksam ist, was nur dann der Fall ist, wenn das infrage stehende Recht vor dem Zeitpunkt der Beschlagnahme entstanden ist. Andernfalls fällt es in die Rangklasse 6;
5	die Ansprüche der die Zwangsversteigerung betreibenden persönlichen Gläubiger berücksichtigt. Hierunter fallen insbesondere diejenigen Gläubiger, die wegen einer titulierten persönlichen Forderung das Verfahren betreiben bzw. einem solchen beigetreten sind.

Die weiteren Rangklassen 6 bis 8 spielen in der Praxis so gut wie keine Rolle.

Hinweis

Rangklasse 2

Den Ansprüchen der Wohnungseigentümer gehen also nur die Ansprüche des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers wegen der Kosten zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks sowie die Feststellungskosten zur Insolvenzmasse im Rang vor.