Erhaltungsplanung (ZertVerwV) / 1.2 Befugnisse des Verwalters

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen (siehe hierzu Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 2). Inwieweit der Verwalter insoweit eigenständig Erhaltungsmaßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag geben darf, hängt maßgeblich von der Größe der jeweils verwalteten Gemeinschaft ab. So reichen die gesetzlichen Befugnisse in größeren Gemeinschaften weiter als in kleineren (siehe hierzu auch Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.2). Zweifellos aber ist der Verwalter auf Grundlage des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unabhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum auf etwaigen Erhaltungsbedarf zu überprüfen und die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern oder beschränken (siehe hierzu Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 2.5). Insoweit können dem Verwalter durch entsprechenden Beschluss etwa bis zu einer bestimmten jährlichen Höchstgrenze eigenständige Befugnisse eingeräumt werden. Entsprechende Regelungen können bereits im Verwaltervertrag enthalten sein, wenn den Wohnungseigentümern der Verwaltervertrag vor Beschlussfassung bekannt gemacht wurde und im Beschluss über den Verwaltervertrag nochmals ausdrücklich auf die entsprechenden Konkretisierungen Bezug genommen wird.

Im Übrigen bedürfen größere Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Von ganz erheblicher Bedeutung ist dabei, dass der Verwalter im Vorfeld entsprechender Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen hat.