Werkvertragsrecht (ZertVerwV) / 4.6.2 Baubeschreibung

Kommen die wesentlichen Planvorgaben nicht vom Besteller als Verbraucher oder von einem von ihm Beauftragten, hat der Unternehmer nach § 650j BGB dem Besteller vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung ist nach § 650o Abs. 1 BGB nicht abdingbar, also zwingend.

Nach Art. 249 § 1 EGBGB ist die Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

Inhalt der Baubeschreibung

Im Übrigen muss die Baubeschreibung nach Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. ggf. Beschreibung des Innenausbaus,
7. ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Fristen

Nach Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Für den Fall, dass der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, ist ihre Dauer anzugeben. Die Baubeschreibung ist dem Besteller nach § 650j BGB rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung, in aller Regel also der Annahme, zur Verfügung zu stellen. Entsprechend der Rechtslage zur Belehrung über das Widerrufsrecht (siehe nächstes Kap.), wird man insoweit von einer Rechtzeitigkeit dann ausgehen können, wenn die Baubeschreibung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 2 Wochen vor Vertragsschluss übermittelt wird. Beim Widerrufsrecht wird eine Übereilung im Fall der notariellen Beurkundung des Bauvertrags mit guten Gründen u. a. deshalb verneint, weil der Notar nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG dem Verbraucher 2 Wochen vor Beurkundung den Text des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen soll.

Rechtsfolgen von Verstößen

Verstößt der Unternehmer gegen § 650j BGB i. V. m. Art. 249 §§ 1 bis 2 EGBGB, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des später abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags.^[1] Allerdings kann sich der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher wegen Verletzung der vorvertraglichen Informationspflichten schadensersatzpflichtig machen.

Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist der Vertrag nach § 650k Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.

Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung

Nach § 650k Abs. 3 BGB muss auch der Bauvertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder, wenn dieser Zeitpunkt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Bauvertrags nicht angegeben werden kann, zur Dauer der Bauausführung enthalten. Enthält er diese Angaben nicht, werden die vorvertraglich in der Baubeschreibung übermittelten Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks oder zur Dauer der Bauausführung Inhalt des Vertrags.

[1] Grüneberg/Sprau, BGB, § 650j Rn. 4.