Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 2.1.2 Planung und Beschlussfassung

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen.

Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

• die von untergeordneter Bedeutung sind und
• die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.

Was von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft (siehe hierzu ausführlich Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 2).

Jede Maßnahme, die darüber hinausgeht, bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

• Akute Gefährdung

  Führt ein Mangel zu einer akuten Gefährdung (z. B. ein Treppengeländer ist instabil, Fassadenelemente drohen abzufallen etc.), sind umgehend entsprechende Sicherungsmaßnahmen einzuleiten. Ist über die Sicherung hinaus eine Sanierung bzw. aufwendige Reparatur erforderlich, obliegt die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" den Wohnungseigentümern.

• Ursachenklärung

  Zur Ursachenerforschung und Klärung des Erhaltungsbedarfs ist nicht stets ein Sachverständiger zu beauftragen. Bei mehr oder weniger eindeutiger Ursache und technisch einfach gelagerten Maßnahmen genügt auch die Begutachtung durch ein Handwerksunternehmen. Werden aber voraussichtlich komplexe und kostenintensive Maßnahmen erforderlich, sollte die Begutachtung durch einen Sachverständigen bzw. einen Sonderfachmann (Architekt, Bauingenieur oder Statiker) erfolgen. Hier sollte der Verwalter bereits bei Übernahme der Verwaltung dafür sorgen, dass er ohne vorhergehende Beschlussfassung ermächtigt ist, Sachverständigengutachten zur Ursachenerforschung in Auftrag geben zu dürfen. Die Wohnungseigentümer sind über den Ausgang der Begutachtung zu informieren.

• Angebote einholen

  Ist im Rahmen eines Gutachtens sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt, ist die Maßnahme selbst zu planen. Hierfür sind (i. d. R. drei) Kostenvoranschläge bei infrage kommenden Handwerks- bzw. Bauunternehmen einzuholen. Die Angebote müssen vergleichbar und es müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein.

  Daneben ist bereits die Finanzierung der Maßnahme zu überdenken: Genügen die Mittel aus den laufenden Hausgeldern, ist eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich (siehe hierzu Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage/Darlehensaufnahme (ZertVerwV), Kap. 1)?

• Einladung zur Eigentümerversammlung

  Es ist eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Mit dem Ladungsschreiben sind den Wohnungseigentümern die Unterlagen zu übermitteln, die für die Beschlussfassung über die Maßnahme von Bedeutung sind (z. B. Angebote, Preisspiegel, Pläne, Gutachten etc.).

• Eigentümerversammlung und Beschlussfassung

  In der Eigentümerversammlung sind die Wohnungseigentümer über die Mängel und deren mögliche Behebung bzw. Sanierung zu informieren und aufzuklären. Es ist eine Beschlussfassung über das "Ob" und "Wie" herbeizuführen sowie über die Finanzierung der Maßnahme.