Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auch der ...mehr

Ist bei einem Messgerät die Eichfrist abgelaufen (dazu Kap. 3.2.4), darf der Gebäudeeigentümer dieses Gerät nach §§ 31 Abs. 1, 37 Abs. 1 MessEG nicht mehr verwenden.[1] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf auf Grundlage von Daten dieses Messgeräts also keine Jahresabrechnung erstellen. Ein Beschluss, der dem entgegensteht, wäre nichtig.[2] Legt die Gemeinschaft der Wo...mehr

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung. Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründ...mehr

8.9.1 Anmeldung des ausstehenden Hausgelds Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpu...mehr

Verfahrensvorschriften des WEG Die WEG-Verfahrensvorschriften finden sich in §§ 43 bis 45 WEG. § 43 Abs. 2 WEG bestimmt, was eine WEG-Streitigkeit ist und ordnet für diese die ausschließliche örtliche Zuständigkeit an. § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Sitz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 43 Abs. 2 Satz 2 WEG bestimmt eine Sonderzuständigkeit für gegen Wohnungseige...mehr

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einb...mehr

Da der gute Glaube zugunsten des Erwerbers wirkt, erwirbt er das fälschlich eingetragene Recht mit all seinen Bestandteilen. Praxis-Beispiel Sondernutzungsrecht Im Grundbuch ist zugunsten des veräußernden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht eingetragen, das nie begründet wurde. Zugunsten des gutgläubigen Erwerbers gilt dieses Sondernutzungsrecht als begründet. Umgekehrt...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es eine Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Die Verwaltung schuldet alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgelds.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermächtigung bedarf die Verwaltung nicht.[3] Be...mehr

Als weitere Finanzierungsform, neben der Erhebung einer Sonderumlage (siehe Kap. 1) oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage (siehe Kap. 2.3.3), kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Im Unterschied zu den beiden vorgenannten Finanzierungsarten stellt im Rahmen einer Darlehensaufnahme ein Dritter die erforderlichen finanziellen Mittel. Vorteile bietet die Darl...mehr

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 2 WEG im Einzelfall eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen.mehr

Das Urteil in einer Beschlussklage wirkt nach § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ihm...mehr

Der Verzugszinssatz beträgt von Gesetzes wegen i. d. R. für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können die Höhe der geschuldeten Zinsen abweichend vom Gesetz vereinbaren.mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewährt nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG ein titulierter Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit er nicht in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ZVG zu befriedigen ist. Eine Zwangsvollstreckung aus § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG hat allerdings kaum Aussicht auf Erfolg, weil ihr die Rechte nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 4 ...mehr

Die Verwaltung ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in der Lage, im Namen der Gemeinschaft auf deren Forderungen einzuwirken, sie beispielsweise zu erlassen[1] oder eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuerkennen. Ob sie das im Einzelfall aber auch darf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Gesamtjahresabrechnung Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind ohne Verteilung vollständig in die Gesamtjahresabrechnung nach dem Abflussprinzip ...mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle. 8.8.1 Aussonderung Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besit...mehr

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen.mehr

Mit der Befriedigung der Insolvenzgläubiger wird nach dem allgemeinen Prüfungstermin begonnen. Verteilungen können stattfinden, solange hinreichende Barmittel in der Insolvenzmasse vorhanden sind. Die Verteilungen werden vom Insolvenzverwalter vorgenommen. Vor einer Verteilung hat der Insolvenzverwalter ein Verzeichnis der Forderungen aufzustellen, die bei der Verteilung zu ...mehr

Einen Mietvertrag über gemeinschaftliches Eigentum kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kündigen. Diese wird nach § 9b Abs. 1 WEG vertreten.mehr

Fehlt es an einer solchen Bestimmung, sind die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.mehr

Grundsätzlich können die Parteien eines Werkvertrags die Haftung des Unternehmers beschränken oder ausschließen. Auf eine derartige Vereinbarung kann sich der Unternehmer nach § 639 BGB aber nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Werks übernommen hat. Da es sich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach h....mehr

Bei den Beschlussklagen handelt es sich um die Klage, einen Beschluss für ungültig zu erklären (Anfechtungsklage), die Klage, die Nichtigkeit eines Beschlusses festzustellen (Nichtigkeitsklage) oder die Klage eines Wohnungseigentümers, dass das Gericht einen Beschluss fasst (Beschlussersetzungsklage). 1.3.1 Partei: Nur Wohnungseigentümer Eine Beschlussklage kann nach § 44 Abs. 1 ...mehr

Zu unterscheiden sind Forderungen im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG und solche im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – zu den Rangklassen siehe Kasten oben. Dieses Nebeneinander von Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 5 ZVG kann zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen. Es ist insoweit Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mit ihrem Zwangsversteigerungsantrag differ...mehr

Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach §§ 3, 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1] 7.3.1.2.1 Nutzungsdienstbarkeit Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung ...mehr

Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen (dazu Kap. 1.3.2).mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder für ihn ein Vertreter außerordentlich kündigen. Dieser Vertreter kann im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch die Verwaltung sein.mehr

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.mehr

Verfügt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach einem Mahnverfahren, nach einer Klage oder im Übrigen über einen Titel, der zur Zwangsvollstreckung geeignet und dem Schuldner zugestellt ist, kommen verschiedene Zwangsvollstreckungsmaßnahme (allein oder nebeneinander) in Betracht: Möglichkeiten und Ziele der Zwangsvollstreckung Bei der Zwangsverwaltung und der Zwangsverste...mehr

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur der Wohnungseigentümer als Vermieter oder für ihn ein Vertreter außerordentlich kündigen. Dieser Vertreter kann im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch die Verwaltung sein.mehr

Im Gegensatz zur Unternehmensbuchhaltung, deren Vorschriften im HGB und den Steuergesetzen gesetzlich verankert sind und die eine doppelte Buchführung verlangt (siehe oben Kap. 2.1), enthält das WEG keine konkreten Vorgaben zur Buchführung der zu verwaltenden Eigentümergemeinschaften (= Objektverwaltung). Wesentliche Grundlagen einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 A...mehr

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt formlos beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings die Darlegung eines berechtigten Interesses. Einsichtsberechtigt sind in erster Linie die Eigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums selbstverständlich auch der Verwalter.mehr

Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung.mehr

Als Zweckbestimmungen im engeren Sinne werden Benutzungs- bzw. Gebrauchsvereinbarungen verstanden, welche die bereits abstrakt getroffene Anordnung, welchem Zweck im Sondereigentum stehende Räume im Allgemeinen dienen sollen, weiter einengen.[1] Sie sind nicht zwingend und in Bezug auf das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers selten. Etwas Anderes gilt für die Räume, die...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Entscheidung, die HeizkostenV ungeachtet des Dispenses von § 11 HeizkostenV [1] anzuwenden, nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Diese Entscheidungen können sie im Wege der Vereinbarung oder des Beschlusses auch wieder ändern. Ist die Entscheidung vereinbart worden, besteht keine Kompetenz, diese durc...mehr

Gegenüber der EnEV ist der Kreis der Verantwortlichen durch das GEG erweitert worden. Ausgehend von der Tatsache, dass Maßnahmen, die in energetischer Hinsicht das GEG tangieren, in aller Regel von Sonderfachleuten wie Architekten und Ingenieuren sowie Unternehmen und Bauleitern durchgeführt werden, gelten wie bereits erwähnt auch diese nach § 8 Abs. 2 GEG als Verantwortlich...mehr

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Die Be...mehr

Nach § 650a Abs. 2 BGB ist ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Zunächst kann sich die Instandhaltung also lediglich auf Bauwerke beziehen und nicht auf Außenanlagen, was bereits der Wortlaut der Norm zum Ausdruck bringt. Bezü...mehr

Die Jahresabrechnung ist in Form einer Gegenüberstellung aller tatsächlich in der jeweiligen Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben sowie erzielten Einnahmen zu fertigen.[1] Die Jahresabrechnung ist demnach keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen nichts zu suchen.[2] Dies gilt weiterhin auch nach Inkrafttreten des ...mehr

Im Rahmen seiner Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter auch zur Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Bauleistungen für die Gemeinschaft berechtigt. Insoweit hat er bei mangelhafter Werkleistung Mängelrügen zu erheben. Ob er Mängelrechte ohne entsprechende Beschlussfassung geltend machen kann, wird im Einzelfall von der Größe und dem Wirtschaftsvol...mehr

Nach § 44 Abs. 4 WEG gelten die durch eine Streitverkündung verursachten Kosten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung i. S. d. § 91 ZPO, wenn die Streitverkündung geboten war. § 44 Abs. 4 WEG soll verhindern, dass das Kostenrisiko prohibitive Wirkungen entfaltet und einen Wohnungseigentümer von der Erhebung einer Beschlussklage abhält.mehr

Ist eine Vereinbarung ausnahmsweise unwirksam, verstößt eine ihrer Regelungen beispielsweise gegen ein Gesetz oder gegen den Kernbereich des Wohnungseigentums, ist sie unbeachtlich und bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht leitend. Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften des WEG abweichen, die durch das Wohnu...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beruht auf § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Hat es keinen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und damit keine Vorschüsse gegeben oder wurde der Beschluss von einem Gericht nach einer Anfechtungsklage gem. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für unwirksam erklärt, kann der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ausnahmsweise Grund...mehr

Als Gegenstand eines Sondernutzungsrechts in Betracht kommen das gesamte gemeinschaftliche Eigentum, vor allem Garten- oder Terrassenflächen, Stellplätze, Keller- oder Bodenräume, aber auch Anlagen, Einrichtungen und wesentliche Gebäudebestandteile. Allein am Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.[1] Einem Sondernutzungsrecht steht es nicht entgegen, da...mehr

Als Beeinträchtigung sind alle baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen anzusehen, die denkmal- und erhaltungsrechtlich nicht zulässig sind. Hierzu zählen vor allem bauliche Änderungen an der Gebäudehülle nach § 48 GEG und Anbauten und Ausbauten i. S. v. § 51 GEG. Für den Bereich des Wohnungseigentums praxisrelevant sind vor allem Änderungen an der Gebäudehülle. Praxis-Bei...mehr

Die Möglichkeit, nach § 10 Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigt zu vollstrecken, wird durch § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG begrenzt. Das Vorrecht ist beschränkt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts[1] einschließlich aller Kosten, Zinsen und sonstigen Nebenleistungen. Bei einer notwendigen Anpassung des Verkehrswertes im laufenden Verfahren an eine Veränderung der tatsächl...mehr

Im Fall von Hausgeldrückständen hat der Verwalter für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen. Ist er angesichts der Größe der Gemeinschaft nicht bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt, muss er für eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung sorgen. In beiden Alternativen stellt sich unter d...mehr

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79 ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt. Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten...mehr