Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV) / 8.8 Aussonderungs-/Absonderungsrechte

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle.

8.8.1 Aussonderung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich nur Gegenstände des Verwaltungsvermögens). Zur Aussonderung ist nach § 47 InsO berechtigt, wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechtes geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört. Soweit dies der Fall ist, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Insolvenzgläubigerin. Ihr Anspruch auf Aussonderung des Gegenstands bestimmt sich nach den Gesetzen, die außerhalb des Insolvenzverfahrens gelten. So kann etwa der Eigentümer eines Gegenstands Herausgabe nach § 985 BGB von dem diesen Gegenstand besitzenden Eigentümer verlangen.

8.8.2 Absonderung

Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus Gegenständen zusteht, die der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen unterliegen (unbewegliche Gegenstände = das Sondereigentum des Hausgeldschuldners), sind gemäß § 49 InsO nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Zu einer solchen Absonderung ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt. Zu unterscheiden sind § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG unterfallende, nicht privilegierte Hausgeldansprüche und § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallende, privilegierte Hausgeldansprüche.

Nicht privilegierte Hausgeldansprüche

Für unter § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG fallende Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht ab dem Zeitpunkt, zu dem das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmt wird. Ein Absonderungsrecht besteht allerdings nur, wenn die Beschlagnahme zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits erfolgt war. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss daher bis zu diesem Zeitpunkt die Beschlagnahme des Grundstücks bewirkt haben, indem sie die Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung selbst erwirkt hat oder einem laufenden Verfahren beigetreten ist.

Privilegierte Hausgeldansprüche

Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht. Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird. Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen auf dem Wohnungseigentum. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche im Rahmen einer eröffneten Insolvenz 2 Möglichkeiten zu:

• Sie kann zum einen ihre privilegierten Ansprüche in einem bereits laufenden, durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden Anspruchs betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens anmelden, ohne dass für ihre nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Ansprüche ein (Zahlungs-)Titel erforderlich ist.
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zum anderen trotz der eröffneten Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben. Indem sie die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung erwirkt, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Zwangsversteigerung ohne Weiteres betreiben, wenn sie vor Insolvenzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat. Der bestehende Titel kann auf den Insolvenzverwalter umgeschrieben werden. In diesem Fall sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die fälligen, aber nicht titulierten Hausgeldansprüche nach § 45 Abs. 3 ZVG anmelden.