Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einbeziehung gestatten, führen ebenfalls nicht zur Entstehung von Sondereigentum. Sofern durch einen Beschluss beabsichtigt ist, an der einbezogenen Fläche Sondereigentum zu verschaffen, ist dieser nichtig.[2]
Die Umwandlung gemeinschaftlichen Eigentums in Sondereigentum oder von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum betrifft also das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer[3] und bedarf mithin der Einigung sämtlicher Wohnungs- als Miteigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG in der Form des § 925 Abs. 1 BGB (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG).[4]
Die in der Praxis vereinzelt dem Verwalter erteilten und in älteren Gemeinschaftsordnungen anzutreffenden Vollmachten sind unwirksam. Eine Möglichkeit für eine Umwandlung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer besteht allerdings in der Aufnahme entsprechender Vollmachten in den Erwerberverträgen.
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