BayObLG Beschluss vom 24.07.1997 - 2Z BR 49/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Mitwirkung und Grundbucheintragung von Nutzungsänderungen sowie Ausschluss der Mitwirkung von Sondernachfolgern durch Vereinbarung sowie Wirkung einer vorweggenommenen Zustimmung für und gegen Sondernachfolger bei Umwandlung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 05.03.1997; Aktenzeichen 1 T 20849/96)

Tenor

I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts München I vom 5. März 1997 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – München vom 5. Juli 1996 insoweit aufgehoben, als dort die Eintragungsfähigkeit von Abschnitt IV § 1 Satz 2 der Teilungserklärung vom 9. Mai 1996 verneint wird (Nummer 3 der Zwischenverfügung).

II. Das weitergehende Rechtsmittel gegen den Beschluß des Landgerichts wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind als Miteigentümer eines Grundstücks zu Bruchteilen im Grundbuch eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 9.5.1996 teilten sie das Grundstück in 18 gemeinschaftliche Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, auf; nach dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan sollen zwei Läden mit Lager- und anderen Nebenräumen (Nr. 1 und 2 im Erdgeschoß), fünf Büros mit Nebenräumen (Nr. 3 – 7 im Obergeschoß und Dachgeschoß) und 11 Keller (Nr. 8 – 18) gebildet werden. In Abschnitt IV der Teilungserklärung, den „Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG (Gemeinschaftsordnung)”, deren Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums bewilligt und beantragt wird, ist unter anderem bestimmt:

§ 1Zweckbestimmung

In den Teileigentumseinheiten ist – vorbehaltlich etwa erforderlicher öffentlich-rechtlicher Genehmigungen – jede berufliche und gewerbliche Tätigkeit gestattet; mit den im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als Laden oder Büro ist somit keine Nutzungsvereinbarung verbunden. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist – vorbehaltlich der öffentlich/rechtlichen Zulässigkeit – dem jeweiligen Eigentümer eines solchen Teileigentums gestattet; das Gleiche gilt umgekehrt für die Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum; insoweit ist mit der Bezeichnung als Wohnungs- bzw. Teileigentum nie eine Zweckbestimmung vereinbart.

…

§ 4Bauliche Veränderungen

…

Sondereigentümer sind berechtigt, ihre Sondereigentumseinheiten ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer zu unterteilen; dies gilt auch, wenn und soweit durch solche Unterteilungen bisheriges Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum überführt wird (z.B. gemeinschaftlicher Vorraum vor den neuen Eingangstüren der Sondereigentumseinheiten).

Das Grundbuchamt hat den Vollzugsantrag der Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 5.7.1996 beanstandet. Es hält unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 13.1.1994 (WuM 1994, 222 = WE 1995, 28) die Regelung in § 1 Satz 2 GO, daß dem jeweiligen Eigentümer die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum sowie umgekehrt ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer gestattet und daß mit der Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum nie eine Zweckbestimmung vereinbart sei, nicht für eintragungsfähig; das Gleiche gelte für die Ermächtigung in § 4 Abs. 2 Halbs. 2 GO zur Überführung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer. Denn die in der Teilungserklärung getroffene Festlegung, daß ein Sondereigentum Wohnungs- oder Teileigentum sei, stelle einen notwendigen Teil des dinglichen Begründungsakts von Raumeigentum dar und sei damit einer Vereinbarung der Eigentümer im Sinne von § 10 Abs. 2, § 15 Abs. 1 WEG nicht zugänglich. Die Bestimmung könne auch nicht als Vollmacht, die alle Eigentümer dem jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Einheit erteilten, eingetragen werden. Denn im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung könnten nur Vollmachten für Angelegenheiten erteilt werden, die die Gemeinschaft selbst im Rahmen des § 10 Abs. 2 WEG regeln könne.

Zur Überführung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum seien neben Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan die Einigung des betroffenen Eigentümers mit allen übrigen Eigentümern in der Form der Auflassung sowie die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen Wohnungs- oder Teileigentum erforderlich. Die Umwandlung betreffe wiederum nicht das Verhältnis der Eigentümer untereinander und falle nicht unter § 10 Abs. 2 WEG. Ermächtigungen, die sich darauf bezögen, könnten gleichfalls nicht über § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Beteiligten haben gegen die Zwischenverfügung in diesen Punkten Erinnerung eingelegt, der Grundbuchrechtspflegerin und -richter nicht abgeholfen haben. Das Landgericht hat das Rechtsmittel mit Beschluß vom 5.3.1997 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist hinsichtlich der ersten Beanstandung begründet, hinsichtlich der zweiten Beanstandung jedoch nic...