Der Gebäudeeigentümer hat nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Gesamtjahresabrechnung
Die Kosten für Wärme und Warmwasser sind ohne Verteilung vollständig in die Gesamtjahresabrechnung nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen.
Einzeljahresabrechnung
Die von § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV verlangte Umlage auf die Einheiten (= Nutzer) findet in den Einzelabrechnungen statt. Dabei ist bei den Brennstoffen zu unterscheiden:
Verbrauchte Brennstoffe
Die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe sind nach dem Umlageschlüssel in den Einzelabrechnungen umzulegen, der von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der HeizkostenV bestimmt wurde.
Nicht verbrauchte Brennstoffe
Die Kosten, vor allem für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe, sind nach dem dafür bestimmten Umlageschlüssel oder subsidiär nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG umzulegen.[1]
Rechnungsabgrenzung
Haben die Wohnungseigentümer Heizöl, Gas oder Fernwärme in der Abrechnungsperiode zwar verbraucht, aber innerhalb dieser Periode nicht bezahlt, sind Rechnungsabgrenzungsposten entsprechend den im Vorjahr geleisteten Zahlungen für den Verbrauch im Abrechnungsjahr und entsprechend den im Abrechnungsjahr für den Verbrauch im Folgejahr geleisteten Zahlungen zu bilden. Denn insoweit handelt es sich um Kosten des Betriebs der Heizung i. S. d. § 7 Abs. 2 HeizkostenV, die unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung gerade für den Zeitraum abzurechnen sind, für den die Kosten angefallen sind.
Ausnahme vom Einnahmen-/Ausgabenprinzip
Für die Jahresabrechnung gilt der Grundsatz der Einnahmen-/Ausgabenrechnung in Form einer Gegenüberstellung aller in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben und erzielten Einnahmen.[2] Die Jahresabrechnung ist keine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung, bilanzmäßige Darstellungen und somit auch Rechnungsabgrenzungen sind unzulässig.
Nur die Heizkostenverordnung lässt eine Ausnahme von dem Grundsatz der Einnahmen-/Ausgabenrechnung in den Jahreseinzelabrechnungen zu, da sie die für die in den Einzelabrechnungen verbrauchsabhängig abzurechnenden Heizungs- und Warmwasserkosten zwingend vorschreibt.[3] Der Umstand, dass sich die Einzelabrechnung in diesem Fall nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleitet, ist hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen ist.[4]
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