Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Verwalter ist gezwungen, eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Bestimmung ist unabdingbar und kann auch nicht durch Vereinbarung etwa solcher Art "verschärft" werden, dass eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zwar keinen Verwalter bestellen. Die Bestellung eines Verwalters kann gemäß § 26 Abs. 1 i. V. m. § 26 Abs. 5 WEG jedoch auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Auch ein bestimmtes Beschluss-Quorum kann nicht vereinbart werden, vielmehr muss der Verwalter stets einfach-mehrheitlich bestellbar sein.[1]mehr

Begriff Unabdingbare Vorschriften des WEG sind zwingende Regelungen, die selbst durch eine Vereinbarung nicht abgeändert werden können (s. "WEG-Vorschriften, abdingbare"). Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach h. M. in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdin...mehr

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. ...mehr

Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben. Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein ohne Miteigentumsanteil zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden. Entsprechendes kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt werden.[1]mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere die folgenden Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden (keine abschließende Aufzählung!): Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften Vollständige Üb...mehr

Der neue Verwalter sollte ebenfalls möglichst umgehend klären, ob aufgrund der übergebenen Verwaltungsunterlagen etwa berechtigte Forderungen der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern oder auch außenstehende Dritte bestehen und diese durchsetzen. Achtung Haftung möglich Versäumt es der übernehmende Verwalter, begründete Ansprüche durchzusetzen und tritt daraufhi...mehr

Ein späterer konkludenter Abschluss durch Wohnungseigentümer als Mitglieder der WEG ergibt sich jedenfalls auch nicht, wenn sie in ihrem Kaufvertrag die Verpflichtungen ihrer Rechtsvorgänger bezüglich der Benutzung der Einrichtungen übernommen haben. Enthält der Kaufvertrag eine schuldrechtliche Regelung, die Bezug nimmt auf eine Eintragung im Grundbuch, ist diese ebenfalls ...mehr

Ob sich ein Benutzungszwang der Wohnungseigentümer ergibt, ist nach der Ausgestaltung der Rechte und Pflichten zu beurteilen. 3.1 Teilungserklärung Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund...mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.mehr

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Benutzung einer bestimmten Einrichtung ergibt sich im Zivilrecht hingegen nicht. Ein Benutzungszwang an einer Heizungsanlage oder anderen im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen oder Einrichtungen kann sich im Wohnungseigentumsrecht aus einem Vertrag oder aber der Gemeinschaftsordnung ergeben, wenn zuvor bereits erklärt wurde, dass der W...mehr

Teilnahme und Stimmrecht Die erteilte Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Vertreter, an der konkreten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Er darf Anträge stellen und die Stimme des Vertretenen abgeben.[1] Gültigkeitsdauer der Stimmrechtsvollmacht Die Vollmacht gilt zunächst für eine Eigentümerversammlung, es sei denn, sie ist ausdrücklich als Dauervollmacht erteilt und wird dem...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann nach § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.[1]mehr

Soweit der frühere Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht nachkommt und der Rechtsweg beschritten werden muss, ist zu beachten, dass entsprechende Ansprüche – auch gegen den ausgeschiedenen Verwalter – vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 ...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahres erfolgt, ist der ausscheidende Verwalterzur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft. Sie ergibt sich auch §§ 675, 666 BGB. Bei der Ver...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 konnte die Abberufung des Verwalters noch an das Vorliegen eines wichtigen Grunds geknüpft werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist dies nicht mehr möglich. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufriede...mehr

Schließlich können auch keine abweichenden Vereinbarungen hinsichtlich der Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren der §§ 43 ff. WEG getroffen werden. In bestimmten Bereichen können jedoch Schiedsabreden vereinbart werden. Wichtig Kein Schlichtungsversuch bei Anfechtungsklage Enthalten Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung, wonach bei Streitigk...mehr

Grundsätzlich ist derjenige Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist. Die Erstellung der Jahresabrechnung ist dabei innerhalb der ersten 3 bis 6 Monate des Kalenderjahres fällig.[1] Dies soll nach herrschender Meinung auch dann gelten, wenn der Verwalterwechsel zum 1. Januar eines Kalenderjahres erfolge. Di...mehr

Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß § 667 BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.[1] Der frühere Verwalter ist beim Verwalterwechsel verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den neuen Verwalter herauszugeben. Ihm steht keinerlei Zurückbehaltungsrecht an dies...mehr

Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter berechtigt, den Herausgabeanspruch im Hinblick auf seine Organstellung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ...mehr

Masseunzulänglichkeit Es kann aber sein, dass die Insolvenzmasse die Verfahrenskosten abdeckt, nicht jedoch ausreicht, um die fälligen sonstigen Masseverbindlichkeiten (§ 55 InsO) zu erfüllen. Hierzu zählen beispielsweise nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines Wohnungseigentümers fällig werdende Wohngeldverpflichtungen.[1] Gleiches gilt für die von der Schuldnerin nac...mehr

Ohne Erfolg! Denn K habe keinen Schaden erlitten. Den behaupteten Schaden (= die Prozesskosten) habe nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beklagen. Die Pflicht des K, anteilig die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen, sei auch keine unmittelbare Folge der behaupteten Pflichtverletzung des B. Für eine andere Lösung bestehe kein praktisches Bedürf...mehr

Selbst dann, wenn der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann ein Wohnungseigentümer vom Verwalter keinen Schadensersatz verlangen, wenn er Prozesskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitfinanzieren muss, die der Verwalter pflichtwidrig verursacht hat.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer vom Verwalter für Kosten, die der Verwalter pflichtwidrig zulasten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verursacht hat, Schadensersatz verlangen kann, wenn der Verwaltervertag ausnahmsweise ein echter Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist. Geschädigter Durch die Pflichtverletzung des B hat die Ge...mehr

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 6.3.2025, 2-13 S 79/24mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer X entstehen durch eine Anfechtungsklage Prozesskosten in Höhe von 41.268,89 EUR. Um diese begleichen zu können, beschließen die Wohnungseigentümer einen weiteren Vorschuss in Höhe von 60.000 EUR (= eine Sonderumlage). Wohnungseigentümer K verlangt den auf ihn entfallenden Anteil vom Verwalter B als Schadensersatz. K beruft sich dabei a...mehr

1 Leitsatz Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben soll. 2 Normenkette § 9a WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum im Erdgeschoss für einen "symbolischen" Preis von 1 EUR kaufen solle. Bei dem ...mehr

1 Leitsatz Selbst dann, wenn der Verwaltervertrag ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ist, kann ein Wohnungseigentümer vom Verwalter keinen Schadensersatz verlangen, wenn er Prozesskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitfinanzieren muss, die der Verwalter pflichtwidrig verursacht hat. 2 Normenkette § 26 WEG; § 280 Abs. 1 BGB 3 Das Problem Der Gemeinschaft der ...mehr

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Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben soll.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um 2 Fragen: Kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Eigentum (hier: Teileigentum) in der von ihr verwalteten Gemeinschaft erwerben? Wann ist das ordnungsmäßig? Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Grundstücke kaufen und deren Eigentümerin werden. Das Grundstück wird dann Teil des Gemei...mehr

Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Teileigentum im Erdgeschoss für einen "symbolischen" Preis von 1 EUR kaufen solle. Bei dem Teileigentum handelt es sich um eine Gewerbeeinheit, zu der ein Gewölbekeller gehört, der komplett feucht und daher nicht zu benutzen ist. Diesen Keller trocken zu legen, wäre mit einem Kostenaufwand von...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Es gebe eine Beschlusskompetenz zu bestimmen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Teileigentum erwerbe. Der Beschluss entspreche auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Durch den Erwerb erlange die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kontrolle über den weiteren Umgang mit dem feuchten Kellerraum. Überdies stelle das Teileig...mehr

AG Würzburg, Urteil v. 17.10.2024, 30 C 771/24 WEGmehr

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Eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG lautet wie folgt: "Der Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung und Vermietung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer." … "Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Als wichtiger Grund gelten begründete Zweifel an der Erfüllung der dem Wohnungseigentümer obliegende...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben anderen, hier nicht berichteten Punkten um die Frage, ob ein selbstständiges Beweisverfahren den Ablauf der Verjährung der Mängelrechte der Wohnungseigentümer gegen den Bauträger gehemmt hat. Handeln der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bei den Mängelrechten wegen des gemeinschaftlichen Eigentums ist zu unterscheiden. Geht es um die Min...mehr

Problemüberblick Im Fall wird gefragt, ob die BFH-Rechtsprechung, insbesondere BFH, Urteil v. 26.1.1988, IX R 119/83, BStBl. II 1988, 577, wonach erst mit Verausgabung der Erhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen diese Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, noch anwendbar ist. Die Rechtslage hat sich nicht geändert! Der BF...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um das Verständnis einer Vereinbarung. Zu fragen ist, wer für die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zuständig ist. Nach dem Wortlaut der entsprechenden Vereinbarung sind die anderen Wohnungseigentümer zuständig. Die KG-Sichtweise Das KG Berlin meint, der Wortlaut sei nicht entscheidend. Der BGH (der sich mit der konkreten Verein...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was gilt, wenn sich ein Wohnungseigentümer vor einer Abstimmung nicht über den Beschlussgegenstand durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen informieren kann. Das AG meint, im Ergebnis sei der Verstoß unerheblich, wenn der Wohnungseigentümer, dessen Rechte verletzt wurden, nichts Anderes darlege. Folgen einer verweigerten E...mehr

Wohnungseigentümer 1 und 2 (sie sind die Eigentümer von 7 Wohnungseigentumsrechten) greifen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG an. Sie beschränken den Angriff ausdrücklich auf die Abrechnungsposition "Verwalter Zusatzleistungen". Da sie je Wohnungseigentum daran mit 228,19 EUR beteiligt sind, geben sie den Streitwert gem. § 49 Satz 2 GKG mit 11.979,98 EUR an (7,5 x 1....mehr

Problemüberblick Im Fall geht um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann. Anspruch auf Erhaltung Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine Erhaltung, wenn das gemeinschaftliche Eigentum schadhaft ist und dadurch in seine Wohnung Feuchtigkeit eindringt. Beschlusserse...mehr

Problemüberblick Im Fall fassen die Wohnungseigentümer keinen Erhaltungsbeschluss. Der klagende Wohnungseigentümer greift das Nichtstun an (Anfechtungsklage) und verlangt zugleich ein Tun (Beschlussersetzungsklage). Anfechtungsklage Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss), hat er hiermit nur dan...mehr

Die Gemeinschaftsordnung ordnet für die 15 Stellplätze in einer Tiefgarage an, dass diese ausschließlich von bestimmten Einheiten gebraucht werden dürfen. Ferner heißt es in einer Umlagevereinbarung: "Die Kosten für die Instandhaltung sowie Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums in und an der Garagenh...mehr

Die Wohnungseigentümer "genehmigen" zu TOP 4 den Wirtschaftsplan 2024. Zu TOP 7 verweigern sie es, eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung (ein Wanddurchbruch) des K zu gestatten. Wohnungseigentümer K geht gegen diese 2 Beschlüsse vor. Er rügt vor allem, ihm sei die zur Vorbereitung auf die Versammlung erbetene Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verwehrt worden. Di...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um einen Standardfall, nämlich um die Frage, wann die Wohnungseigentümer mehr als 1 Angebot einholen müssen. Angebote Das LG meint, mehrere Angebote seien bei "geringfügigen" Erhaltungsmaßnahmen unnötig. Dies entspricht einem allgemeinen Denken. Die Einholung (oder der Versuch einer Einholung) von Angeboten ist danach unnötig, wenn der Aufwand i...mehr

Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Prüfung und Erteilung bzw. Nichterteilung der Zustimmung zu einer Veräußerung eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darstelle, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliege. Eine Veräußerungsbeschränkung, welche die Veräußerung von der Zustimmung "der anderen Wohnungsei...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern über eine prozessuale Frage, nämlich die, wann eine Beschlussersetzungsklage zulässig ist. Hier gilt u. a. das Vorbefassungsgebot. Zulässigkeitsvoraussetzung ist danach, dass sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der primär zuständigen Versammlung der Wohnungseigentümer (§§ 19 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG) bemü...mehr

Mit einem Teilerfolg! Nach der Umlagevereinbarung wären die Erhaltungskosten nur von den Wohnungseigentümern zu tragen gewesen, die berechtigt seien, einen Stellplatz zu gebrauchen. Der Umlagebeschluss weiche davon ab. Hierfür habe es gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden habe – und entgegen dem LG eine Beschlusskompetenz ge...mehr