Mietrecht (ZertVerwV) / 2.4 Sondernutzungsrecht

Haben die Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, im gemeinschaftlichen Eigentum Stehendes allein zu gebrauchen ("Sondernutzungsrecht"), darf er es allein nutzen und damit auch vermieten oder verpachten.^[1] Die Nutzungen (Früchte) der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen stehen – ist nichts anderes vereinbart – nach Sinn und Zweck abweichend von § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG allein dem Berechtigten zu. Der Sondernutzungsberechtigte darf seine Gebrauchsbefugnis auch auf einen Mieter der Wohnung übertragen.

Das Recht, eine im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Fläche allein zu gebrauchen, kann nach h. M. keiner Person übertragen werden, die nicht auch Wohnungseigentümer in der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage ist. Diese Ansicht hindert es aber nicht, dass an einen Dritten nur ein Sondernutzungsrecht, beispielsweise an einem Stellplatz oder an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Wohnung vermietet wird.^[2]

Gebrauchsregelungen sind zulässig

Die Wohnungseigentümer können Regelungen zum Gebrauch eines Teils, eines Raums oder einer Fläche treffen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen.^[3] Ein Sondernutzungsrecht nimmt den Wohnungseigentümern nicht das Recht, den allgemeinen Gebrauch auch durch Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG zu regeln.^[4] Die Wohnungseigentümer können z. B. die Öffnungszeiten eines "Biergartens" regeln, zur Bepflanzung einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche Gebrauchsbestimmungen treffen, regeln, dass die einem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche im Notfall als Fluchtweg genutzt werden kann, oder regeln, bis wann ein Stellplatz befahren werden darf.

Vorgehen gegen Beschluss

Etwas anderes gilt, wenn die Gebrauchsbestimmung das Sondernutzungsrecht seinem Inhalt nach ändert, es "aushöhlt". Dies ist beispielsweise der Fall, wenn für eine Gartensondernutzungsfläche ein "Ziergarten" vorgeschrieben wird.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 15.1.2020, XII ZR 46/19; ZMR 2020 S. 300; BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, NJW 2019 S. 3716 Rn. 22; BGH, Urteil v. 26.6.2014, V ZB 7/14, NJW-RR 2014 S. 1040 Rn. 13.

[2] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, NJW 2019 S. 3716 Rn. 8; OLG Frankfurt, Beschluss v. 22.6.2006, 20 W 152/04, NJW-RR 2007 S. 889.

[3] BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 298/16, NJW 2019 S. 3716 Rn. 8.

[4] BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17, ZMR 2018 S. 681 Rn. 12.

[5] BayObLG, Beschluss v. 23.10.2003, 2Z BR 63/03, ZMR 2005 S. 132, 133.