Dr. Oliver Elzer

Eine Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Erlös des Wohnungseigentums durch Veräußerung zum Ziel. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann

  • selbst einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen (Eigenantrag).
  • Sie kann aber auch dem Verfahren eines Dritten beitreten oder
  • bloß ihre Forderungen in einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anmelden.

Entscheidend ist, welchen Einfluss die Gemeinschaft auf das Verfahren nehmen möchte. Nur beim Eigenantrag bzw. beim Beitritt betreibt die Gemeinschaft das Verfahren als Gläubigerin aktiv und kann eventuell Einfluss auf das geringste Gebot nehmen.

Möglichkeiten einer GdWE in der Zwangsversteigerung

7.1 Eigenantrag

7.1.1 Allgemeines

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt ist.[1]

 

Achtung im Versteigerungstermin

Betreibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst die Zwangsversteigerung, muss im Versteigerungstermin besondere Aufmerksamkeit gelten. Da der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 ZVG nicht ins geringste Gebot fällt, ist ihr Anspruch bei einem Zuschlag nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht gedeckt. Davor kann sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Einstellung nach Schluss der Bietstunde gemäß §§ 30, 33 ZVG schützen.[2]

[2] Alff, ZWE 2010, S. 105, 108.

7.1.2 Antrag

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag

  • das zu versteigernde Wohnungseigentum,
  • den Hausgeldschuldner,
  • den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und
  • den vollstreckbaren Titel bezeichnen.

Anlagen

Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden (vollstreckbarer Titel, Zustellnachweis, Nachweis des Einheitswerts) sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen.

Rangklasse

Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden.[1]

 

System der Rangklassen

In der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der betreibenden Gläubiger, aber auch die Ansprüche anderer Beteiligter, die ihre Forderungen nur anmelden müssen, in "Rangklassen" unterteilt. Neben diesen Rangklassen sind vorweg aus dem Versteigerungserlös die Verfahrenskosten des Gerichts zu entnehmen (§ 109 ZVG).

Die Rangklassen ergeben sich aus § 10 Abs. 1 ZVG: Nr. 1 = Rangklasse 1, Nr. 2 = Rangklasse 2 etc.

§ 11 ZVG regelt, in welcher Rangfolge die Rechte ein und derselben Klasse zu bedienen sind.

Innerhalb der Rangklassen 1 bis 3 und 7 haben die Ansprüche gleichen Rang und werden im Verhältnis ihrer Beiträge berücksichtigt, wenn der Versteigerungserlös nicht zur vollständigen Befriedigung der Ansprüche ausreicht.

Wird das Zwangsversteigerungsverfahren wegen mehrerer Ansprüche betrieben, geht in Rangklasse 5 derjenige vor, der die Beschlagnahme früher erreicht hat. Bei gleichzeitiger Beschlagnahmewirkung mehrerer, haben diese untereinander gleichen Rang.

In den Rangklassen 4, 6 und 8 ergibt sich die Rangfolge aus dem Grundbuch. Stehen Rechte in derselben Abteilung, folgt der Rang entsprechend der Reihenfolge der Eintragung, in verschiedenen Abteilungen nach dem Eintragungstag, bei gleichem Eintragungstag, haben sie den gleichen Rang.

 
Rangklasse Ansprüche
"0" Gerichtskosten, Steuern
1 Aufwendungen in der Zwangsverwaltung zur Verbesserung des Grundstücks
1a Kosten zur Feststellung der Insolvenzmasse
2 beschränkte Hausgeldansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
3 Öffentliche Lasten (Grundsteuer, Erschließungskosten etc.)
4 beschränkt dingliche Rechte (Hypothek, Grundschuld, Dienstbarkeiten und andere) vor der Beschlagnahme, sonst Klasse 6
5 persönliche Rechte z. B. titulierte Forderungen, Hausgelder außerhalb Klasse 2
6 - 8 nachrangige Rechte

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betreibt die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2. In die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG fallen zunächst die fälligen Ansprüche der Gemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen, also

  • beschlossene Nachschüsse auf Grundlage der (Jahresgesamt- und) Jahreseinzelabrechnung,
  • die beschlossenen und zu zahlenden Hausgeldvorschüsse auf Grundlage eines (Gesamt- sowie) Einzelwirtschaftsplans,
  • die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sowie
  • fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage.

Erfasst werden auch die Kosten und Lasten des Sondereigentums, soweit diese nicht von einem Wohnungseigentümer unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden.

Ist das Vollstreckungsgericht der Ansicht, die Voraussetzungen der geltend gemachten Rangk...

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