Schuldner einer Sonderumlage ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Schuldner einer Sonderumlage ist aber auch jeder werdende Wohnungseigentümer. Insoweit fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Eigentümerstellung des Erwerbers, wenn
- dieser einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
- dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
- ihm der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde.
Insolvenz eines Wohnungseigentümers
Die individuelle finanzielle Leistungsfähigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers spielt dabei keine Rolle. Auch derjenige Wohnungseigentümer ist in die Beitragspflicht eingeschlossen, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Insoweit ist wie folgt zu differenzieren:
- Wurde der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gefasst, handelt es sich um eine bloße Insolvenzforderung.
- Wurde der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gefasst, handelt es sich hingegen um eine Masseforderung (siehe auch Hausgeld, Mahnwesen (ZertVerwV), Kap. 8.7.5).[1]
Charakteristisch für Masseforderungen ist, dass sie vorweg aus der Insolvenzmasse zu berichtigen sind, das heißt vor den Forderungen der Insolvenzgläubiger. Es gilt also das Prinzip der Vorwegbefriedigung. Dies hat zur Folge, dass Masseforderungen in der Regel in voller Höhe befriedigt werden.
Haftung von Erwerber und Ersteigerer
Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.[2] Auch der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für eine vor dem Versteigerungstermin von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene, aber gemäß Beschluss erst nach dem Zuschlag fällige Sonderumlage.[3]
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