OLG Köln Beschluss vom 31.08.2001 - 16 Wx 137/01

Verfahrensgang

LG Köln (Beschluss vom 14.05.2001; Aktenzeichen 29 T 312/00)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 14.05.2001 – 1 T 312/00 – wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.129,64 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

In der Eigentümerversammlung vom 10.12.1997 beschlossen die Eigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage unter T 5 die Sanierung und Optimierung des Fernwärmeanschlusses und der Wärmeversorgungsanlage mit einer Investitionssumme von 1.196.673,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer, die durch eine Sonderumlage von 1.400.000,00 DM finanziert werden sollte. Diese nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Sonderumlage sollte zum 10.01.1998 fällig und zahlbar werden.

Die Antragstellerin ist Verwalterin der Anlage und hat von dem Antragsgegner, der am 06.01.1998 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben hat, die Zahlung eines mit 2.129,64 DM errechneten Anteils an der Sonderumlage zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 11.01.1998 begehrt. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Zinsen erst seit dem 15.10.1998 zu zahlen sind.

Mit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsgegner, der die Antragstellerin nicht als prozessführungsbefugt ansieht und in der Sache meint, er könne nicht aus einem vor Erwerb seines Wohnungseigentums gefassten Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden, sein Begehren auf Zurückweisung des Antrags weiter.

Entscheidungsgründe

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) jedoch nicht begründet.

Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung stand.

1.

Der Antrag ist zulässig; insbesondere kann die Antragstellerin den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft geltend verfolgen.

Die Antragstellerin ist nach § 6 Ziffer 8. des Verwaltervertrags ermächtigt, die Wohnlast einschließlich der Vergütung und etwaiger Umlagen im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte es hierzu nicht. Rechtlich nicht zu beanstanden ist nämlich die Auslegung des Amts- und Landgerichts, es handele sich hierbei um eine spezielle Regelung für Wohngeldansprüche, welche der allgemeinen Vollmachtsregelung in § 4 Ziff. 1. vorgehe, nach der eine Zustimmung des Verwaltungsbeirates für gerichtliche Verfahren mit einem Streitwert über 1.000,00 DM erforderlich ist. Ähnliche

Differenzierungen zwischen der Regelung allgemeiner Vertretungsbefugnisse, teilweise mit, teilweise ohne eine solche für gerichtliche Verfahren einerseits und einer gesonderten Ermächtigung für die Geltendmachung von

Wohngeldansprüchen andererseits findet sich in einer Vielzahl von Verwalterverträgen. Ihnen gemeinsam ist in der Regel selbst dann, wenn die Vertretungsbefugnis des Verwalters sich nicht auf gerichtliche Verfahren erstreckt, die uneingeschränkte Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung von Wohngeldansprüchen, sei es als Prozessstandschafter, sei es im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierdurch wird der Gemeinschaft eine schnelle und effektive Möglichkeit zur Erhaltung ihrer Liquidität eröffnet, während es bei sonstigen Streitigkeiten in der Regel weniger auf eine möglichst schnelle Titulierung von Ansprüchen ankommt und die Frage, ob es zweckmäßig ist, einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen bzw. sich gegen einen Anspruch zu verteidigen oder (weitere) außergerichtliche Lösungsversuche zu unternehmen, von einer Reihe von Faktoren abhängen kann. Zu letzterem macht ein Zustimmungsvorbehalt für den Verwaltungsbeirat auch Sinn. Anders ist es dagegen beim Wohngeld. Insoweit besteht eine Pflicht zur Einziehung, ohne dass der Verwalterin oder dem Verwaltungsbeirat, die sich eventuell gegenüber der Gemeinschaft im Falle einer Nichtverfolgung oder verzögerlichen Durchsetzung von Ansprüchen und einer hierdurch bedingten Uneinbringlichkeit der Forderung schadensersatzpflichtig machen würden, ein Ermessen zustünde.

2.

In der Sache ist die jeweils näher begründete Auffassung des Amts- und des Landgerichts richtig, dass der Antragsgegner für die Zahlung der Sonderumlage hafte, weil diese erst nach seinem Eigentumserwerb durch Zuschlag

in der Zwangsversteigerung fällig geworden sei.

Bei der beschlossenen Sonderumlage handelt es sich um eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, und zwar für das Jahr 1998, da die Umlage erst in diesem Jahr zahlbar und fällig sein sollte. Die Qualifizierung einer Umlage als Ergänzung bzw. als Nachtrag zum Wirtschaftsplan entspricht allgemeiner Meinung...