Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Entsprechend dieser Vorschrift können nach h. M. aber auch Räume und Flächen, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, kein Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.[1] Das trifft nach h. M. u. a. zu auf Räume und/oder Flächen, die als einziger Zugang zu anderen Räumen oder Flächen bestimmt sind, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, oder Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden. Etwas anderes soll aber gelten, wenn der Raum selbst nicht "ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage dient".
Umdeutung bei Verstoß gegen § 5 Abs. 2 WEG
Wird in einem Teilungsvertrag oder einer Teilungserklärung gegen § 5 Abs. 2 WEG verstoßen, kann im Einzelfall im Wege der Auslegung ggf. ermittelt werden, dass wenigstens die Erhaltungskosten auf den Wohnungseigentümer überwälzt worden sind, der Eigentümer werden sollte. Vorstellbar ist auch, die Vereinbarung im Einzelfall so zu verstehen, dass der betreffende Wohnungseigentümer an dem Bauteil ein Sondernutzungsrecht haben soll.[2] Es kommt insoweit darauf an, was die Wohnungseigentümer vereinbart haben bzw. im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/im Zeitpunkt der Teilungserklärung bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Maßgeblich ist, ob sich konkrete Anhaltspunkte finden, dass Erhaltungskosten der betroffenen wesentlichen Gebäudebestandteile – oder eines Teils von ihnen – dem jeweiligen Wohnungseigentümer unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung aufgebürdet werden sollten.
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