Raum: Wann kann er im Sondereigentum stehen?

1 Leitsatz

Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden sollten. Daher kann ein Raum, in dem sich die Elektrozähler für die Eigentumseinheiten befinden, nicht Sondereigentum sein.

2 Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Im Rahmen einer Kostenbeschwerde wird die Frage aufgerufen, in wessen Eigentum ein Raum steht, in dem sich der Hausanschluss und die Elektrozähler befinden.

4 Die Entscheidung

Nach Ansicht des OLG steht der Raum im gemeinschaftlichen Eigentum! Zwar weise die Teilungserklärung den Raum dem Sondereigentum zu. Diese Zuweisung sei aber unwirksam. Räume stünden nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet sei, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das treffe u. a. auf Räume zu, die der Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des gemeinschaftlichen Eigentums dienten, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befänden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn der Raum selbst nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage diene. Im Fall enthalte der Raum die Elektrozähler für die Wohnungen. Außerdem befinde sich in ihm der Hausanschluss. Da die Eigentümer zu den Elektrozählern immerwährenden grundsätzlichen Zugang haben müssten, diene er demselben Zweck wie die Anlage selbst und könne daher nicht im Sondereigentum stehen.

Hinweis

1. Über seinen Wortlaut hinaus ist § 5 Abs. 2 WEG nicht nur auf wesentliche Gebäudebestandteile, sondern auch auf Räume anzuwenden (Hügel/Elzer, DNotZ 2012, S. 4, 6). Räume, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können also kein Sondereigentum sein. So soll es zum einen für Räume liegen, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden. Zum anderen soll es so für "Flure" liegen, die als Zugang zu Räumen dienen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.
2. In jeder Wohnungseigentumsanlage gibt es im Bereich des Sondereigentums gemeinschaftliches Eigentum. Das Gesetz geht hiervon aus (vgl. § 14 Nr. 4 WEG) – außerdem ist die Antwort selbstverständlich. Man denke nur an die tragenden Wände, die Außenmauern, Boden und Decke oder die Fenster. Es ist ausgeschlossen, dass jeweils gem. § 5 Abs. 2 WEG die entsprechenden Räume stets im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Allein dass die Wohnungseigentümer an dem entsprechenden wesentlichen Gebäudebestandteil einen "Mitgebrauch" haben oder dass der wesentliche Gebäudebestandteil zur äußeren Gestaltung des Gebäudes beiträgt (Fenster) oder für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist (tragende Wände), ändert nichts an der sachenrechtlichen Qualität des entsprechenden Raums. Das Gesetz drückt das auch ebenso aus: Nach § 5 Abs. 2 WEG sind die genannten Teile, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, kein Gegenstand des Sondereigentums. Dass die sie umgebenden Räume auch kein Sondereigentum (mehr) sind, ist nicht bestimmt, und folgt auch nicht aus § 5 Abs. 1 WEG.
3. Der BGH differenziert allerdings: Sondereigentum an einem Raum, gemeinschaftliches Eigentum aber an der darin befindlichen Anlage oder Einrichtung komme vor allem dann in Betracht, wenn der Raum "nicht ausschließlich demselben Zweck wie die Anlage" diene. Im Umkehrschluss folgt daraus, dass dann, wenn ein Raum im Wesentlichen den Zweck einer Anlage oder Einrichtung teilt – "klassischer" Fall ist der Heizungsraum – aus dem gemeinschaftlichen Eigentum an einer Anlage oder Einrichtung zugleich das gemeinschaftliche Eigentum am Raum folgt. Nach diesen BGH-Maßstäben war zuletzt in Dresden über die Sondereigentumsfähigkeit eines Abstellraums, der die Heizungsanlage beherbergen soll, zu entscheiden. Das OLG lehnte die Sondereigentumsfähigkeit ab (OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17). Eine gemeinschaftliche Heizungsanlage erfordere einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer. Der gemeinschaftliche Zugang dürfe nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch störe. Anders sah es das OLG Bremen (OLG Bremen, Beschluss v. 26.4.2016, 3 W 28/15). Dort war zu urteilen, was für einen Raum gilt, der als Sondereigentum (ein 8,24 qm großes Bad) genutzt werden soll, in dem sich aber eine Heizung "im Ausmaß eines größeren Reisekoffers" befindet. Das OLG meinte, ein Raum, der eine Gemeinschaftseinrichtung beher...