Zwangsversteigerung / 4 Begrenzung des Vorrangs

Alexander C. Blankenstein

Grundsätzlich werden die nachrangig betroffenen Gläubiger durch den Rangvorrang der Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vorrang der Wohnungseigentümer ist bereits in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt:

Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren,
die insgesamt nicht mehr als 5 % des nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts ausmachen dürfen.

Praxis-Beispiel

Vorrangsbegrenzung

Wohnungseigentümer A ist in der laufenden Wirtschaftsperiode 2025 bis August mit der Zahlung der Hausgelder in Höhe von insgesamt 1.800 EUR in Rückstand. Die Eigentümergemeinschaft hat darüber hinaus noch aus den vorangegangenen Wirtschaftsperioden 2022, 2023 und 2024 titulierte Hausgeldansprüche gegen A. Diese belaufen sich für die Wirtschaftsperiode 2022 auf 500 EUR sowie für die beiden folgenden Wirtschaftsperioden 2023 und 202 4jeweils auf 1.500 EUR. Im Rahmen der Zwangsversteigerung über das Wohnungseigentum des A wurde der Verkehrswert seiner Wohnung auf 60.000 EUR festgesetzt. Forderungen der Gläubigerbanken in Höhe von 65.000 EUR sind durch entsprechende Grundpfandrechte gesichert.

Den Idealfall unterstellt, bei der Zwangsversteigerung sei ein Erlös in Höhe des Verkehrswerts erzielt worden, geht die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft zumindest in Höhe von 4.800 EUR (laufende Wirtschaftsperiode 1.800 EUR + Hausgeldrückstände 2023 und 2024 von jeweils 1.500 EUR) zunächst also derjenigen des grundpfandrechtlich gesicherten Bankinstituts in Höhe von 65.000 EUR vor. Zu beachten ist aber neben der zeitlichen auch die betragsmäßige Begrenzung!^{^[1]}

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S. Betragsmäßige Begrenzung.

4.1 Zeitliche Begrenzung

Der Vorrang der Wohnungseigentümer ist – wie ...

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