Verwaltervertrag / 1.1 Ist ein Vertrag überhaupt erforderlich?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor.

Vom Verwaltervertrag zu trennen ist die Bestellung. Diese ist in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelt und verschafft dem Verwalter die Organstellung. Die Bestellung verleiht ihm die gesetzlichen Befugnisse und Pflichten gemäß §§ 24, 27 und 28 WEG.

Auch zum Vergütungsanspruch des Verwalters enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelungen. Zieht man hier die Vorschriften des BGB heran, so bedürfen weder der Auftrag nach §§ 662 ff. BGB noch der Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB einer bestimmten Form und es kommt im Fall einer unentgeltlichen Tätigkeit ohne ausdrückliche Vereinbarung konkludent ein Auftragsverhältnis nach §§ 662 ff. BGB zustande, wenn der Verwalter seine Tätigkeit erbringt. Der Verwalter hat in diesem Fall nach § 670 BGB einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft.

Da der Verwalter das Verwalteramt in aller Regel nur gegen eine Vergütung übernimmt, kommt ein Vertrag – selbst wenn er nicht schriftlich abgeschlossen worden ist – konkludent zustande, sobald der Verwalter aufgrund seiner Bestellung Verwaltertätigkeiten entfaltet.

Wesentliche Eckpunkte festlegen

Aus diesem Grund fordert die Rechtsprechung, dass im Beschluss über die Bestellung des Verwalters die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses geregelt werden müssen. Die elementaren Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses stellen

• die Laufzeit der Bestellung und
• insbesondere die Verwaltergrundvergütung dar.^[1]

Sollten nämlich vertragliche Abreden nicht getroffen worden sein, steht dann zumindest die Vergütungshöhe bezüglich des konkludent zustande ...