Bestellung des Verwalters / 7 Exkurs: Umwandlung des Verwalterunternehmens während der Bestellungszeit

Das Verwalteramt ist höchstpersönlich. Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt, müssen sie sich ohne erneuten Bestellungsakt in der Regel keine andere Person als Verwalter aufdrängen lassen. Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht vollständig auf Dritte delegieren.

7.1 Grundsätze

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten:

1. Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und
2. Publizität des Verwalterunternehmens

Zu 1: Höchstpersönlichkeit

Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in dessen Bonität – und zwar unabhängig davon, ob eine Einzelunternehmung, eine Personengesellschaft oder eine juristische Person, wie insbesondere eine GmbH, zur Verwalterin bestellt ist.

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß § 675 BGB, auf den die Bestimmungen des Auftragsrechts der §§ 662 ff. BGB zur Anwendung kommen. Gem. § 673 Satz 1 BGB erlischt das Vertragsverhältnis mit dem Tod des Beauftragten. Da das Verwalteramt höchstpersönlicher Natur ist, geht es also nicht auf die Erben über.^[1] Die Erben sind nur noch zur Herausgabe der Verwalterunterlagen verpflichtet.^[2] Bei einer juristischen Person oder einer Handelsgesellschaft endet das Amt mit dem Erlöschen ihrer Rechtsfähigkeit, also mit der Liquidation.^[3]

Selbst im Fall der Beibehaltung der ursprünglichen Rechtsform des Verwalterunternehmens ist ein vollständiges Delegieren der Verwalteraufgaben auf Dritte oder ein Drittunternehmen nicht möglich.^[4] Selbstverständlich kann der Verwalter aber seine Aufgaben in seinem Unternehmen auf seine Mitarbeiter delegieren. Gerade bei der...