Verwaltervertrag / 3.3 Unwirksame Vertragsklauseln

Alexander C. Blankenstein

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags, statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wird nicht geprüft.^{^[1]} Dessen ungeachtet, sollten Verwalter auch bei der Verwendung von Mustervertragsformularen stets prüfen, ob diese ggf. unwirksame Klauseln enthalten. Die nachfolgende Aufzählung unwirksamer Vertragsklauseln auf Grundlage einschlägiger Rechtsprechung gibt hierzu einen Überblick.^{^[2]}

Beispiele unwirksamer Klauseln im Verwaltervertrag

"Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und mit Wirkung für und gegen sie, soweit erforderlich, einen Hausmeister und eine Reinigungskraft anzustellen und diese zu überwachen; der Abschluss und die Kündigung dieser Verträge obliegt ebenfalls dem Verwalter."
"Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie, im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen."
"Der Verwalter ist darüber hinaus berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Eigentümergemeinschaft im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat Verträge abzuschließen bzw. zu kündigen, z. B. Versicherungs- und Wartungsverträge sowie Heizungs-, Strom- und Wasserlieferungsverträge."

Jede der vorgenannten Klauseln verlagert die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ...

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