Verwaltervertrag / 2.3 Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Alexander C. Blankenstein

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der potenzielle Verwalter sollte daher stets seine Kontaktperson in der Eigentümergemeinschaft um Übersendung einer Kopie der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bitten. Freilich hat er darauf keinen Anspruch. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sollte insoweit auch stets um Übermittlung einer entpersonalisierten Kopie der Teilungserklärung gebeten werden, sodass die Kenntnisnahme von Namen oder Daten des teilenden Eigentümers, des Notars und weiteren beteiligten Personen nicht möglich ist.

Vereinbarung prüfen!

Stets ist bei der Abfassung des Verwaltervertrags zu beachten, dass keine Regelungen aufgenommen werden, die dem durch Vereinbarung geprägten Grundverhältnis der jeweiligen Gemeinschaft widersprechen.^{^[1]}

Beispiel: Qualifizierte Vertreterklausel

Ist in der Teilungserklärung eine Beschränkung von Vertretern der Wohnungseigentümer in Wohnungseigentümerversammlungen nicht geregelt, wäre eine Klausel im Verwaltervertrag, wonach als Vertreter lediglich andere Wohnungseigentümer, der Ehegatte oder der Verwalter zur Vertretung berechtigt sind, unwirksam.

Freilich hätte eine derartige Klausel keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Verwaltervertrags im Übrigen. Auch würde eine entsprechende Anfechtungsklage leerlaufen, da die Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB im Laufe des Vertragsverhältnisses geprüft wird.

Was der Verwaltervertrag nicht regeln darf

Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regel...

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