In einer Wohnungseigentumsanlage stehen ein Raum, seine wesentlichen Bestandteile oder eine Fläche entweder im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum.
Gesetzliche Vermutung für gemeinschaftliches Eigentum
Grundsätzlich stehen alle Räume, alle wesentlichen Gebäudebestandteile und auch sämtliche Flächen im gemeinschaftlichen Eigentum. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer deren gemeinsame Eigentümer – Miteigentümer nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB – sind.
Wird mithin bei der Begründung von Wohnungseigentum nach den §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 8 Abs. 1 WEG ein dem Grunde nach sondereigentumsfähiger Raum nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden oder das Sondereigentum nicht auf eine sondereigentumsfähige Fläche erstreckt, verbleiben der Raum oder die Fläche im gemeinschaftlichen Eigentum.[1]
Frage des Einzelfalls
Ob ein Raum oder eine Fläche im Sondereigentum stehen, ist danach stets eine Frage des Einzelfalls. Die an vielen Stellen aufgelisteten Fälle dürfen also nicht darüber hinwegtäuschen, dass die durch die Gerichte entschiedenen Fälle i. d. R. nur Anhaltspunkte für die Lösung eines Rechtsfalls sind.
4.1.1 Bedeutung
Ob ein Raum zum Gegenstand des Sondereigentums bestimmt wurde und damit gem. § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich auch seine wesentlichen Bestandteile, ist von großer Bedeutung. Von der Zuordnung, ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum handelt, sind abhängig:
- die Frage des Eigentums,
- der Umfang des zulässigen Gebrauchs,
- die Frage der zulässigen Nutzung,
- die Frage der Kosten- und Lastentragung und
- die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein Wohnungseigentümer über die Verwaltung bestimmt.
4.1.2 Gestaltungsmöglichkeiten
Durch den Teilungsvertrag (dazu Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Kap. 2) oder die Teilungserklärung (dazu Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, Kap. 3) können Räume zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Ferner besteht nach § 3 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, das Sondereigentum an einem Raum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken.
Wesentliche Gebäudebestandteile
Schließlich kann durch den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung nach § 5 Abs. 3 WEG bestimmt werden, dass wesentliche Gebäudebestandteile, die nach § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG im Sondereigentum stehen würden, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören sollen. Eine Möglichkeit, für wesentliche Gebäudebestandteile sachenrechtliche Anordnungen zu treffen, beispielsweise für Estrich, Fenster, Leitungen oder Türen, besteht hingegen nicht. Eine solche Bestimmung wäre – würde sie getroffen werden – unwirksam.[1]
Gängige Teilungserklärungen
Ungeachtet dieser eindeutigen Rechtslage, finden sich zwar nicht in sämtlichen, aber in vielen Teilungserklärungen Bestimmungen, die jedenfalls den Anschein erwecken, zu regeln, welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen. Diese Regelungen muss die Verwaltung ignorieren. Allerdings fällt es in der Praxis häufig nicht leicht, den Wohnungseigentümern die Rechtslage ohne Konflikte näherzubringen, da die Wohnungseigentümer an dieser Stelle zu Unrecht meinen, auf die Teilungserklärung vertrauen zu dürfen.
Welche wesentlichen Gebäudebestandteile Gegenstand des Sondereigentums sind, folgt nur aus § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG. Gegenstand des Sondereigentums sind danach die dazu "bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird". Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WEG hingegen § 94 BGB entsprechend.
4.1.3 Sondereigentumsfähigkeit
Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Entsprechend dieser Vorschrift können nach h. M. aber auch Räume und Flächen, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, kein Gegenstand des Sondereigentums sein, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.[1] Das trifft nach h. M. u. a. zu auf Räume und/oder Flächen, die als einziger Zugang zu anderen Räumen oder Flächen bestimmt sind, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, oder Räume, die ...
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