Grundbuchrecht (ZertVerwV) / 3.2 Bestandsverzeichnis

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen

• der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück;
• die Bezeichnung des Grundstücks;
• das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte; dabei sind die Grundbuchblätter der übrigen Miteigentumsanteile anzugeben.

Praxis-Beispiel

Angaben im Bestandsverzeichnis

44/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

116.56

254/1

Kapuzinerstraße 4, 4a Gebäude- und Freifläche

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung im Gartengeschoss mitte von Haus Nr. 4.

Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an der mit Nr. 1 bezeichneten Terrasse und an dem mit Nr. 30 bezeichneten PKW-Einstellplatz.

Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grundbuch angelegt (Nr. 8011 bis Nr. 8034).

Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt.

Weitere Angaben

Weitere erforderliche Angaben im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 regelt § 3 Abs. 2 WGV. Hiernach kann zunächst wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung und einen Nachweis nach § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG Bezug genommen werden.

Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wirken Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gem. § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur noch dann gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Den Inhalt des Sondereigentums prägen in erster Linie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Diese müssen, um eine Überfrachtung des Grundbuchs zu vermeiden, nicht im Grundbuch eingetragen sein. Es genügt die Bezugnahme auf die Bewilligung. Im Grundbuch wird das Recht, etwa eine Dienstbarkeit, nur seinem wesentlichen Kern nach kurz bezeichnet. Einzelheiten ergeben sich aus der Bewilligung, bei der es sich regelmäßig um die notarielle Grundurkunde handelt.

Bezüglich der Bewilligung regelt § 19 GBO, dass eine Eintragung im Grundbuch nur erfolgen kann, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Da Beschlüsse die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander regeln, ist jeder Wohnungseigentümer von ihnen betroffen. Es bedarf daher der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Eintragung des Beschlusses im Grundbuch. Hiervon erlaubt § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG 2 höchst praxisrelevante Ausnahmen:

1. Der Beschluss wird durch die Versammlungsniederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (siehe hierzu Wohnungseigentümerversammlung (ZertverwV), Kap. 3.1.2 f.; auch Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (ZertVerwV), Kap. 2.9.2), oder
2. durch ein Urteil in einem Beschlussersetzungsverfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG nachgewiesen.

Vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und Vereinbarungen über eine Erwerberhaftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind nach § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG stets ausdrücklich einzutragen.

Unterteilung des Bestandsverzeichnisses

Im Übrigen ist das Bestandsverzeichnis insgesamt in 8 Spalten unterteilt. Folgende Eintragungen sind nach § 3 Abs. 3 bis 6 WGV zu machen:

• In Spalte 1 ist die laufende Nummer der Eintragung einzutragen.
• In Spalte 2 ist die bisherige laufende Nummer des Miteigentumsanteils anzugeben, aus dem der Miteigentumsanteil durch Vereinigung oder Teilung entstanden ist.
• In Spalte 4 ist die Größe des im Miteigentum stehenden Grundstücks nach den allgemeinen Vorschriften einzutragen.
• In den Spalten 6 und 8 sind die Übertragung des Miteigentumsanteils auf das Blatt sowie die Veränderungen, die sich auf den Bestand des Grundstücks, die Größe des Miteigentumsanteils oder den Gegenstand oder den Inhalt des Sondereigentums beziehen, einzutragen. Der Vermerk über die Übertragung des Miteigentumsanteils auf das Blatt kann statt in Spalte 6 auch in die Eintragung in Spalte 3 aufgenommen werden.
• Da Spalte 6 den Bestand und Zuschreibungen zum Inhalt hat und Spalte 8 Abschreibungen, werden in den Spalten 5 und 7 die jeweils laufende Nummer der Grundstücke vermerkt.

Spalten 1 bis 8 des Bestandsverzeichnisses

Verliert durch die Eintragung einer Veränderung nach ihrem aus dem Grundbuch ersichtlichen Inhalt eine frühere Eintragung ganz oder teilweise ihre Bedeutung, so ist sie nach § 3 Abs. 6 WGV insoweit rot zu unterstreichen.

Schließlich sind nach § 3 Abs. 7 WGV Vermerke über Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zustehen, in den Spalten 1, 3 und 4 des Bestandsverzeichnisses sämtlicher für Miteigentumsanteile an dem herrschenden Grundstück angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher einzutragen, worauf in dem in Spalte 6 einzutragenden Vermerk hinz...