Mietrecht (ZertVerwV) / 4.2.1 Bedeutung

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen.

Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kosten der Wärme und des Warmwassers. Diese Kosten muss stets der Mieter tragen. Die Mietvertragsparteien können nichts anderes vereinbaren.^[1]

Welche Kosten des Vermieters von Wohnraum "Betriebskosten" sind, bestimmt § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Betriebskosten sind danach "die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen".

Für die "Aufstellung" der Betriebskosten gilt nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB die BetrKV. Dies meint, was sich jedenfalls mittelbar aus § 556 Abs. 4 BGB erschließt, dass die Mietvertragsparteien nur vereinbaren können, dass der Mieter solche Kosten trägt, die von § 2 BetrKV erfasst werden. Die BetrKV bestimmt mithin für die Wohnraummiete abschließend, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann.^[2]

In der Gewerberaummiete ist § 556 BGB unmittelbar nicht anwendbar. Die h. M befürwortet aber eine entsprechende Anwendung.

Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht hat § 556 BGB nur für die Wohnungseigentümer eine Bedeutung, die ihr Sondereigentum vermieten. In diesem Verhältnis gelten §§ 535, 556 BGB unmittelbar. Etwas anderes gilt im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Wohnungseigentümern. Denn nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen die Wohnungseigentümer ausnahmslos alle Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tragen. Kosten, die nicht auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden könnten, gibt es nicht. Sämtliche Kosten der Wohnungseigentümer sind stets auf die Wohnungseigentümer zu verteilen und von diesen zu tragen. Die Regelungen der Betriebskostenverordnung, die abschichten, wer welche Kosten zu tragen hat, spielen also keine Rolle.

[1] § 566c BGB weicht von diesem System für die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung im Ergebnis ab, da er an eine Umlage Voraussetzungen knüpft und Erklärungen des Vermieters verlangt. Es ist davon auszugehen, dass der Grund dieser Unklarheit in einer Unkenntnis des Systems und der Besonderheiten der HeizkostenV zu suchen ist.

[2] Grundmann, NJW 2003, S. 3745.