Alexander C. Blankenstein
 

Voraussetzungen für eine langfristige Darlehensaufnahme

Ob eine langfristige Kreditaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, sonst entspricht der Beschluss nicht ohne Weiteres ordnungsmäßiger Verwaltung – kann aber mangels Anfechtungsklage in Bestandskraft erwachsen, so er nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig ist:

  • Der Finanzbedarf muss geklärt sein.

  • Die Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme müssen geklärt und im Beschluss dokumentiert sein, nämlich

    • Darlehenshöhe,
    • Laufzeit,
    • Zinssatz,
    • Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung.
  • Es muss klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen.
  • Eine Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Außenverhältnis kann nicht beschlossen werden. Hier muss die Kreditbank eindeutig zustimmen.
  • Die potenzielle Nachschusspflicht im Innenverhältnis muss vor der Beschlussfassung erörtert worden und in der Versammlungsniederschrift protokolliert sein.[1]
 

Muster: Beschluss über Darlehensaufnahme durch WEG[2]

Vorbemerkung

Vor der Beschlussfassung muss die im Innenverhältnis bestehende "Nachschusspflicht" der Wohnungseigentümer (= die Pflicht der Wohnungseigentümer, für die Hausgeldschuld eines Miteigentümers einzustehen) Gegenstand der Erörterung der Wohnungseigentümer in der Versammlung gewesen sein. Die Wohnungseigentümer dürfen nicht dem Irrtum unterliegen, dass sie unter allen Umständen nur für einen ihrem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an Zins- und Tilgungsleistungen haften. Die entsprechende Unterrichtung der Wohnungseigentümer ist in der Versammlungsniederschrift umfassend zu dokumentieren.

TOP XX Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags

  1. Die Mittel für _______ [Benennung der konkreten Maßnahme, am besten durch Verweisung auf einen anderen Beschluss] sollen neben einer Entnahme in Höhe von ________ EUR aus der Erhaltungsrücklage (alternativ/kumulativ: durch eine Sonderumlage in Höhe von ________ EUR) durch einen Verbraucherdarlehensvertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe von ________ EUR aufgebracht werden.
  2. Der Verbraucherdarlehensvertrag soll mit ________ [Geldgeber] auf ____ Jahre geschlossen werden.
  3. Der Zins darf ____ % nicht übersteigen, die Tilgung soll auf ___ Jahre angelegt sein. Ferner gilt Folgendes: _______________ .
  4. Der jeweilige Verwalter wird gemäß § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, im Namen und in Vollmacht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherdarlehensvertrag mit dem in Ziffer 2) genannten Geldgeber zu den unter Ziffer 1) und Ziffer 3) genannten Bedingungen zu schließen. Gegebenenfalls notwendige Unterlagen sind vom Verwalter – gegebenenfalls unter Hinzuziehung von Sonderfachleuten – einzureichen. Alle in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten werden von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zulasten der Erhaltungsrücklage, übernommen. Mit Blick auf § 492 Abs. 4 BGB wird ferner Folgendes bestimmt: _______________ .
  5. Zins und Tilgung (Kreditraten) sollen über das Hausgeld aufgebracht werden. Im Wirtschaftsplan ist eine entsprechende Kostenposition vorzusehen.
  6. Erfüllt ein Wohnungseigentümer oder erfüllen ____ [Anzahl] nicht das von ihm/ihnen geschuldete Hausgeld, ist der Verwalter befugt, zur Erfüllung des geschuldeten Zinses für einen Zeitraum von längstens 3 Monaten entsprechende Mittel aus der Erhaltungsrücklage zu entnehmen. Wenn im darüber hinausgehenden Zeitraum ausreichendes Hausgeld nicht zur Verfügung steht, ist unverzüglich eine Versammlung einzuberufen.
  7. Dieser Beschluss ist erst durchzuführen, wenn er sowie der Beschluss über die zu finanzierende Maßnahme, nämlich ___________, bestandskräftig ist oder eine gegen ihn gerichtete Anfechtungsklage rechtskräftig abgewiesen ist.
 
Abstimmungsergebnis  
Ja  
Nein  
Enthaltungen  

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

__________________________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[2] Elzer, Kreditaufnahme: Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages durch die WEG (Beschluss), HI2182038, VerwalterPraxis Professional, Ed. 9.8.2022.

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