Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das OLG verneint die Frage! Ein Schadensersatzanspruch der K könne sich allenfalls aus §§ 675, 631, 633, 634, 280 Abs. 1 BGB i. V. m. den Grundsätzen über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ergeben. Ein solcher stehe zwar X, nicht jedoch K zu. Der Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter habe einen Vorrang vor einer Drittschadensliquidation. Der Vertrag von...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es letztlich um die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer die anderen Wohnungseigentümer ausreichend "vorbefasst" hat. Vorbefassung der anderen Wohnungseigentümer Eine besondere Sachurteilsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage besteht darin, dass der Kläger vor ihrer Erhebung versucht haben muss, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer üb...mehr

Mit einer E-Mail vom 16.8.2023 lädt der Verwalter zu einer außerordentlichen Versammlung bereits am 24.8.2023 (= unter Verstoß gegen § 24 Abs. 4 Satz 3 WEG: Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.). Gegenstand ist u. a. eine Dachterrasse, die der Rechtsvorgänger von Wohnungseigentümer K vor 20 ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer den Nachschuss-Beschluss allein mit der Begründung anfechten kann, ihm sei vor der Beschlussfassung das Einsichtsrecht in die Belege verweigert worden. Folgen einer verweigerten Einsichtnahme Wird eine Einsichtnahme verweigert, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflichten verletzt. Nach einig...mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu fragen, wann ein Wohnungseigentümer gestützt auf § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch darauf hat, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird. Anspruch auf eine nicht nachteilige bauliche Veränderung Unbeschadet § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG, kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird,...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz schuldet, weil sie nicht alle Unterlagen eingeholt hat, die für die Erlangung von Fördermitteln erforderlich waren. Fördermittel Es ist streitig, ob die Verwaltung die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Fördermöglichkeiten, ...mehr

Mit Erfolg! Eine unbillige Benachteiligung setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Es genüge nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung n...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihrer ehemaligen Verwaltung, dass diese ihr von der Verwaltung von ihrem Konto abgebuchte Mittel erstattet. Bereicherungsansprüche Die Verwaltung ist verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Mittel zurückzuerstatten, auf die sie keinen Anspruch hatte. Dafür ist neben gesetzlichen Ans...mehr

Eine Dachterrasse muss erhalten werden – streitig ist wie. Im Raum steht neben der Erhaltung ein Abriss. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer holt ein Gutachten ein. Der Sachverständige unterbreitet mehrere Vorschläge. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer holt auf dieser Grundlage ein Angebot ein. Nachdem dieses vorliegt, wird beschlossen, weitere Angebote einzuholen. ...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wer von ihnen Mitglied im Verwaltungsbeirat werden oder welcher Verwaltungsbeirat abbestellt werden soll, geht es um mitgliedschaftliche Rechte und Interessen. Ein Wohnungseigentümer ist daher trotz § 25 Abs. 4 WEG berechtigt, über seine Bestellung zum Verwaltungsbeirat abzustimmen.[1] Dies gilt auch da...mehr

Über die Bestellung der Verwaltungsbeiräte beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit.[1] Dass ein Bewerber mehr Ja-Stimmen auf sich vereinigt, als die anderen Bewerber, genügt allerdings nicht.[2] Notwendig ist, dass von den in einer Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern mehr mit "Ja" als mit "Nein" für einen Bewerber stimmen.[3] Haben sich mehr als drei ...mehr

Wohnungseigentümer K erhebt am 11.1.2024 gegen einen Nachschuss-Beschluss vom 15.12.2023 für das Jahr 2022 eine Anfechtungsklage. Am 15.1.2024 erhebt auch Wohnungseigentümer Z gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage. Das AG verbindet die Anfechtungen versehentlich und entgegen § 44 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht. Die Klage von Wohnungseigentümer Z weist es rechtskräftig ab. Au...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Umlagebeschuss ordnungsmäßig ist, wenn es um Kosten geht, die nur wenige Eigentümer (hier: Teileigentümer) betreffen. Umlagebeschluss und Willkür Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des geltenden Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Eine Änderung ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grun...mehr

In der Gemeinschaftsordnung findet sich folgende Gestattungsvereinbarung (= eine Vereinbarung, nach der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung i. S. v. § 20 Abs. 1 WEG gestattet ist): "Die Eigentümer der Einheiten 3 bis 6 sind berechtigt, soweit baurechtlich zulässig, im Bereich ihres Sondereigentums Balkone nachträglich anzubauen". Wohnungseigentümer K, Eigentüm...mehr

Die Wohnungseigentümer sind frei darin, wie viele Wohnungseigentümer sie zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Die Anordnung, dass es genau 3 Wohnungseigentümer sein müssen, besteht seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Bevor die Wohnungseigentümer zur Wahl schreiten, muss klar sein, wie viele Verwaltungsbeiräte zu bestellen sind – "Grundlagenbeschluss".[1]mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Tiefgarage mit 248 Abstellplätzen. In der Tiefgarage befinden sich – technisch kombiniert – eine Entwässerungsanlage für die Tiefgarage, eine Leichtflüssigkeitsabscheideranlage sowie ein Kfz-Waschplatz für die Tiefgaragennutzer (Anlage). Bei der Tiefgaragenreinigung wird das Abwasser über die Entwässerungseinrichtung und damit üb...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es darum, ob bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen sind. Unbillige Benachteili...mehr

Neben den genannten Beendigungsgründen gibt es eine Reihe weiterer, deren praktische Bedeutung allerdings gering ist. Überblick zu den wichtigsten weiteren Beendigungsgründen: Das Amt einer Person als Verwaltungsbeirat ist beendet, wenn die Wohnungseigentümer eine Bestellungszeit vereinbart oder beschlossen haben oder der Bestellungsbeschluss durch rechtskräftiges Urteil für ...mehr

Schließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Messunternehmen einen Messdienstvertrag, ist dieser regelmäßig ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Grundsätze der Drittschadensliquidation sind nicht anwendbar.mehr

Teileigentümer X1 und X2 betreiben in einer Wohnungseigentumsanlage u. a. ein Hotel (es gibt auch Wohnungen). Dieses Hotel bedarf einer Brandmeldeanlage. Als diese ausfällt, fassen die Wohnungseigentümer verschiedene Beschlüsse über die Erhaltung. Zunächst wird beschlossen, dass die Verwaltung die Ausführung und Umsetzung mit den Teileigentümern absprechen soll, da nur diese...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K schließt mit dem Messunternehmen B einen "Abrechnungsvertrag" (= Messdienstvertrag). Hauptleistungspflicht der B ist die mangelfreie Erstellung der Abrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Heiz- und Warm-/Kaltwasserkosten, wozu vorgelagert die korrekte Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte für Wärme und Wasser und...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer haben die Wahl, ob sie eine bauliche Veränderung durch einen Beschluss gestatten. Anders liegt es, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die bauliche Veränderung hat. Und ferner ist es anders, wenn die bauliche Veränderung bereits durch eine Vereinbarung gestattet worden ist. Gestattungsvereinbarung Eine Gestattungsvereinbarung k...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob man einen Rechtsanwalt beauftragen kann, die Gemeinschaftsordnung auszulegen und ob diese Auslegung verbindlich sein kann. Auslegung der Gemeinschaftsordnung Wie die Gemeinschaftsordnung, präziser die dort enthaltenen Vereinbarungen, zu verstehen ist, kann durch ein Gutachten nicht geklärt werden. Auch nach Vorlage eines Gutacht...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Materiell-rechtlich ist zu fragen, wie man gegen einen Schwarzbau vorgeht. Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde: Wert Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Der BGH meint, diesen B...mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten gar nicht beschlossen, dass der zu beauftragende Rechtsanwalt eine die Wohnungseigentümer bindende Auslegung der Gemeinschaftsordnung vornehmen solle. Eine solche Bindungswirkung ergebe sich auch nicht aus der in dem angefochtenen Beschluss vorhandenen Wendung "[…] wie die Kostentragung für die anstehende Balkonsanierung (Belag und ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer einen Ladungsmangel gegen Beschlüsse ins Feld führen kann. Formale Beschlussmängel und Anfechtung Ist ein Beschluss formal mangelhaft, müsste allein dies einer Anfechtungsklage zum Erfolg verhelfen. Die h. M. entscheidet anders. Nach dieser ist es am klagenden Wohnungseigentümer, einen formalen Be...mehr

Eine Beiratswahl widerspricht vor allem dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen.[1] Überblick: Solche Umstände sollen beispielsweise vorliegen, wenn ein Miteigentümer zum Verwaltungsbeirat gewählt wird, der gleichzeitig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den dabei beteiligten Verwalter in A...mehr

Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen (= dem Bauträgervertrag). Errichtet der teilende Bauträger die Wohnungseigentumsanlage nicht wie versprochen, stehen den Erwerbern und späteren Wohnungseigentümern nu...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten dem Eigentümer der Wohnung Nr. 8 auf seinem Balkon ein näher bezeichnetes Klimasplitgerät zu installieren. Es heißt u. a. wie folgt: "[…] Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten d...mehr

Eine unbillige Benachteiligung i. S. v. § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach d...mehr

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne einen Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnung...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.mehr

Der Abberufungsbeschluss kann angefochten werden. Die Anfechtung hat Erfolg, wenn die Abberufung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Bei der Prüfung sind das Selbstorganisationsrecht sowie das Ermessen der Wohnungseigentümer zu beachten. Hinweis Willkür In der Regel wird sich ein Verwaltungsbeirat nur gegen Willkür wenden oder geltend machen können, dass – sofern d...mehr

Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Verwaltungsbeirat einen Beiratsvertrag geschlossen, wird in der Regel in der Abbestellung zugleich die (ggf. außerordentliche) Kündigung des Beiratsvertrags liegen.[1] Diese muss aber noch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertreten durch den Verwalter, ausgesprochen werden.mehr

Die Verwaltung B bucht, gestützt auf § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG, Mittel vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K ab. Sie meint in Höhe mehrerer Tausend Euro Ansprüche auf Sondervergütungen zu haben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt diese Zahlungen mit einer im Jahr 2023 erhobenen Klage zurück.mehr

Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1] Hinweis Typische Vereinbarungen Typische Vereinbarungen sind beispielsweise die Bestimmung, dass a...mehr

Mit Erfolg! Die durch den Umlagebeschluss bestimmte Verteilung halte sich nicht mehr im Rahmen des weiten Ermessens, welches den Wohnungseigentümern bei der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehe. So liege es, wenn ein Umlageschlüssel willkürlich sei. Die Grenze der Willkür sei dabei nicht bereits dann erreicht, wenn es einen anderen Umlageschlüssel gebe, der n...mehr

Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann daher auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden,[1] nicht aber – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Gesch...mehr

Das den Wohnungseigentümern bei der Änderung von Umlageschlüsseln nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehende Ermessen ist überschritten, wenn Kosten, die aufgrund besonderer Anforderungen in Bezug auf Räume eines Teileigentums anfallen (hier: Brandmeldeanlage für ein Hotel), gleichmäßig auch auf die Wohnungseigentümer verteilt werden sollen.mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im Februar 2020 Straßenfenster auszutauschen. Sie weisen die Verwaltung an, alle zur Erfüllung bzw. Beschaffung der Förderungsbestimmungen der IFB Hamburg notwendigen Unterlagen einzuholen. Die Verwaltung soll für den Fensteraustausch außerdem 3 Angebote von bestimmten Unternehmen einholen und in der nächsten Versammlung einen Preisspiegel ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B die Zahlung von Vorschuss. Das AG verurteilt B, an K 4.055,55 EUR zu zahlen. Weiter stellt es auf Antrag von K fest, B sei verpflichtet, in den Monaten Februar bis Dezember 2024 zu je bestimmten Terminen je 399 EUR zu zahlen. Das AG setzt den Gebührenstreitwert auf 8.439,55 EUR fest. Dagegen wendet si...mehr

Ohne Erfolg! Das AG sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Verletzung des Einsichtsrechts allein nicht zu einer Begründetheit der Anfechtungsklage gegen einen Nachschuss-Beschluss führen könne. Es sei zwar zutreffend, dass dem Eigentümer die Abrechnung so rechtzeitig mitgeteilt werden solle, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung über die Nachschüsse oder die...mehr

Problemüberblick Im Fall streiten die Parteien über eine ordnungsmäßige Erfüllung der Pflicht zur Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser. Contracting, Gebäudeeigentümer und Abrechnung der Kosten für Warmwasser und Wärme Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 HeizkostenV steht dem Gebäudeeigentümer derjenige gleich, dem der Betrieb der zentralen Heizungsanlage und zentralen Warmwasserver...mehr

Können sich die Wohnungseigentümer nicht auf eine Person als Verwaltungsbeirat verständigen und findet ein entsprechender Antrag keine Mehrheit oder wäre der Antrag unnütze Förmelei, kann nach §§ 18 Abs. 2, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage auf einen Verwaltungsbeirat geklagt werden.[1] Der Antrag hat Erfolg, wenn die Bestellung eines Verwaltungsbeirat...mehr

Der BGH meint, die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR nicht übersteige (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer meine zwar, ihre Beschwer stimme mit dem von dem Berufungsgericht für das Berufungsverfahren auf der Grundlage von § 49 GKG festgesetzten Gebührenstreitwert ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es eine Beschlusskompetenz gibt, eine technische Anlage stillzulegen. Beschlusskompetenz Bei der Bestimmung, gemeinschaftliches Eigentum nicht mehr zu benutzen, könnte es sich, jedenfalls in Bezug auf den Kfz-Waschplatz, um einen totalen Gebrauchsentzug handeln, der nach h. M. nicht beschlossen werden kann. Das AG meint, so lieg...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was gilt, wenn mehrere Anfechtungsklagen entgegen § 44 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht verbunden werden und in einem der Verfahren Rechtskraft eintritt. Unterbliebene Verbindung Unterbleibt unter Verstoß gegen § 44 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Prozessverbindung, tritt in den weiteren Verfahren wegen einer nachträglich eingetretenen Unzulässigkei...mehr

Ohne Erfolg! Es fehle an einem ersatzfähigen Schaden. Ein Schaden sei durch einen Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen Vermögenslage zu ermitteln, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Dies erfordere einen Gesamtvermögensvergleich, der alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Posi...mehr

Die Wohnungseigentümer können – ist nichts anderes vereinbart, z. B. ein wichtiger Grund – einen Verwaltungsbeirat jederzeit entsprechend § 671 Abs. 1 BGB nach freiem Ermessen abberufen.[1] Eine Verpflichtung, zugleich andere Verwaltungsbeiräte zu bestellen, besteht nicht. Die Abberufung bedarf keiner Angabe von Gründen,[2] eines wichtigen Grundes bedarf es – ist nichts ande...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, aber auch beschließen, einen Verwaltungsbeirat "einzurichten". Damit ist das "Amt" geschaffen. Notwendig ist noch die Bestellung der Mitglieder, mithin die Wahl von Amtsträgern und die Annahme der Wahl. Hinweis Eine Bestellung – zwei Akte Bestellen die Wohnungseigentümer Mitglieder des bis dahin nicht bestehenden Verwaltungsbeirats, l...mehr