Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

Überblick Nach wie vor regelt § 14 WEG die Pflichten eines Wohnungseigentümers. Absatz 1 regelt in Zukunft die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Absatz 2 diejenigen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steh...mehr

Die bisherige Bestimmung des § 14 Nr. 4 HS 2 WEG a. F. verleiht dem Wohnungseigentümer einen Aufopferungsanspruch, soweit ihm durch die Gestattung des Betretens und der Nutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung ein Schaden entstanden ist. Die Regelung in § 14 Abs. 3 WEG n. F. greift diese Rechtslage auf und verleiht ...mehr

Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. sind die Wohnungseigentümer untereinander zunächst verpflichtet, das Sondereigentum nicht über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten. Dieser Unterlassungsanspruch ergänzt die insoweit im allgemeinen Zivilrecht verankerte Vorschrift des § 1004 BGB. Allerdings ist ihr Anwendungsbereich nicht sehr groß, da ...mehr

Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent seitens der einzelnen Erwerber erfolgen: Durch Einzug in seine Wohnung nimmt der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegen. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billigung des Werks durch den Wohnungseigentümer. Eine k...mehr

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG n. F. haben die Wohnungseigentümer Einwirkungen nach Maßgabe des Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Wiederum umfasst diese Pflicht vor allem Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Allerdings soll sie auch hierauf nicht beschränkt sein. Insoweit bleibt wiederum offen, inwieweit die Duldungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers tatsäch...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werks die Abnahme ausgeschlossen ist. Soweit eine Abnahme nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist, tritt an die Stelle der Abnahme die Vollendung des Werks gemäß § 646 BGB. Bedeutung hat di...mehr

Egal, ob die Zustandsfeststellung gemeinsam oder einseitig durch den Auftragnehmer erfolgt ist, ihre Rechtswirkungen sind in beiden Fällen gleich: Entsprechend ihrem Zweck soll die Zustandsfeststellung den Unternehmer davor schützen, für Mängel einstehen zu müssen, die nicht aus seiner Sphäre stammen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf offenkundige Mängel, die unschwer l...mehr

In der Praxis kommt es vielfach dazu, dass sich Besteller und Unternehmer im Rahmen der gemeinsamen Zustandsfeststellung nicht über den Zustand des Werks einigen können. Zu berücksichtigen ist ja, dass die Zustandsfeststellung überhaupt nur dann im Raum steht, wenn der Besteller die Abnahme verweigert hat oder einem vom Unternehmer festgesetzten Termin zur Abnahme unentschul...mehr

Bis zum Zeitpunkt der Abnahme trägt der Auftragnehmer die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Werkleistung mängelfrei ist. Mit der Abnahme geht eine Umkehr der Beweislast einher: Der Auftraggeber trägt die Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Werkleistung.[1] Bereits aus diesem Grund sind alle erkennbaren Mängel im Abnahmeprotokoll aufzuführen. Allerdings ist es ...mehr

Für eine Abnahme unter Vorbehalt ist es nicht erforderlich, dass der Besteller den konkreten Mangel benennt. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mangelerscheinung rügt. Jedenfalls muss er aber zum Ausdruck bringen, wegen welcher Mängel er sich Rechte vorbehalten will. Nicht ausreichend ist es, wenn er sich pauschal seine Rechte wegen möglicher und nicht näher konkretisiert...mehr

Mit der Abnahme treten insbesondere folgende wesentlichen Rechtsfolgen ein: Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch des Auftraggebers erlischt. Dem Auftraggeber steht nunmehr ein Anspruch auf Nacherfüllung gemäß § 634 BGB zu. Die Verjährungsfrist des § 634a BGB beginnt zu laufen. Der Anspruch des Auftragnehmers auf Vergütung wird fällig. Die Abnahme führt zu einer Umkehr der Beweis...mehr

Bis zur Abnahme der Werkleistung können Mängelrechte nicht verjähren. Hier bildet gerade die Abnahme eine wichtige Zäsur. Nach der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für die Mängelrechte des Auftraggebers gemäß § 634a BGB. Nach § 634a Abs. 1 BGB verjähren die Mängelansprüche bei einem Bauwerk in 5 Jahren. Achtung Verjährung beginnt mit Abnahme! Bei Ansprüchen, die innerhalb ...mehr

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Überblick Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde auch erwogen, eine Harmonisierung der wohnungseigentums- und mietrechtlichen Gebrauchsvorschriften gesetzlich zu regeln. Da die denkbaren Gebrauchskonflikte jedoch zu vielfältig für eine abstrakt-generelle Regelung sind, ist der Gesetzgeber der Empfehlung des Abschlussberichts der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des ...mehr

Wie die Abnahme zu erfolgen hat, ist im BGB nicht geregelt. Sie setzt jedenfalls eine entsprechende Erklärung des Auftraggebers voraus, die freilich in vielfältiger Weise (auch stillschweigend) erfolgen kann. Eine AGB-Klausel im Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt spätestens mit dem Einzug des Käufers in die Wohnung als abgenommen gilt", verstößt gegen § 309 Nr. 8 b) ff...mehr

Hat der Auftragnehmer die Abnahme erklärt oder ist die Abnahmefiktion eingetreten, endet das vertragliche Erfüllungsstadium. Die eigentliche Vertragspflicht, nämlich die Errichtung der Wohnung bzw. Wohnanlage, gilt dann als erfüllt. Hinsichtlich etwaiger Mängel ist der Erwerber dann auf die Mängelrechte des § 634 BGB verwiesen. Hierbei handelt es sich um den Anspruch auf Nach...mehr

Mit der Abnahme wird der Vergütungsanspruch des Auftragnehmers fällig. Er hat dann grundsätzlich Anspruch auf Leistung der Schlusszahlung. Dies hat allerdings nach § 650g Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BGB für den Bauvertrag zur Voraussetzung, dass eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt. Die Schlussrechnung ist nach § 650g Abs. 4 Satz 2 BGB prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Auf...mehr

Musterschreiben: Zustandsfeststellung gem. § 650g BGBmehr

Überblick Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "...mehr

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in seiner seit 1. Januar 2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. I...mehr

Speziell für das Bauvertragsrecht wurde mit der neuen Regelung in § 650g BGB die sog. "Zustandsfeststellung" in das Gesetz aufgenommen. Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Achtung Nur Bauverträge ab 1. Januar 2018! Die Regelung gilt allein für ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG n. F. gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG n. F. verpflichtet den Drittnutzer insoweit unm...mehr

Überblick Die bislang in §§ 18 f. WEG geregelte Entziehung des Wohnungseigentums findet sich künftig in § 17 WEG n. F.mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Verpflichtet ist hiernach derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein". Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseig...mehr

Wie § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. klarstellt, entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die weitere Klarstellung, dass dies auch im Fall des § 8 WEG gilt, hat den Hintergrund, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach derzeit noch geltender Rechtslage im recht seltenen Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag n...mehr

Nur eine scheinbare Unschärfe birgt das WEMoG im Hinblick auf vermietetes Sondereigentum. Nach bisheriger Rechtslage ist der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 2 WEG a. F. verpflichtet, für die Einhaltung seiner in Nr. 1 geregelten Pflichten auch für die Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- o...mehr

Erleidet ein Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden ist oder im Bereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teils des Gemeinschaftseigentums.[1] Der Anspruch wird nach derzeit noch geltender Rechtslage dem § 904 Satz 2 BGB entl...mehr

Ist dem Wohnungseigentümer nach derzeit noch geltender Rechtslage jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet, wird dies künftig nicht mehr der Fall sein, denn der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr wie bisher § 904 BGB, sondern künftig der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar k...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n. F. wird jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, au...mehr

Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter diesem Begehren nachzukommen. Dieses Prinzip bleibt auch nach der WEG-Reform bestehen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es insoweit allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konseque...mehr

Als Kläger einer Anfechtungsklage kommen seit Inkrafttreten des WEMoG nur noch die Wohnungseigentümer in Betracht und nicht mehr der Verwalter. Bereits nach alter Rechtslage hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht. Anfechtungsklage konnte er nur insoweit erheben, als seine Rechtsstellung betroffen war, was insbesondere beim Beschluss über seine Abberufung der...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

So nicht bereits erstinstanzlich vor dem Amtsgericht ein Rechtsanwalt mit der Vertretung der übrigen beklagten Wohnungseigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt war, wird auch der nunmehr für das Berufungsverfahren zu beauftragende Rechtsanwalt vor Einlegung der Berufung prüfen müssen, ob die zur Einlegung der Berufung erforderliche Beschwer erreicht...mehr

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Gemäß § 640 Abs. 3 BGB verliert der Besteller seine Mängelrechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB, wenn er ein mangelhaftes Werk rechtsgeschäftlich abnimmt, obwohl er den Mangel kennt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält. Von großer praktischer Bedeutung ist diese Vorschrift nicht, da es in aller Regel bereits an der K...mehr

Die Abnahme setzt die "Abnahmereife" der Werkleistung bzw. des Bauwerks voraus. Diese liegt dann vor, wenn das hergestellte Werk vertragsgemäß ist und keine wesentlichen Mängel aufweist. Liegt Abnahmereife vor, ist der Besteller zur Abnahme verpflichtet. Sie stellt insoweit eine Hauptleistungspflicht des Bestellers dar. Wichtig Ausdrückliche Abnahme Auch wenn es noch an der "A...mehr

Wurde der Werkvertrag vor dem 1. Januar 2018 geschlossen, ist § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. mit folgendem Wortlaut maßgeblich: "Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist." Voraussetzung der fiktiven Abnahme ist also, dass der Unternehmer dem Bestelle...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der andere...mehr

Alte vs. neue Rechtslage Die nachfolgende Rechtsprechung bleibt auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiter maßgeblich; aktualisiert wurden Gesetzesnormen im Klammerzusatz. Soweit sie lediglich noch für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Altverfahren gilt, ist dies ausdrücklich vermerkt. Abmahnungsbeschluss, Entziehungsklage Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtun...mehr

Da Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nach Maßgabe des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, bedarf es einer Regelung, wie mit bereits auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefassten Beschlüssen vor Inkrafttreten des WEMoG umzugehen ist. Neu: Eintragung von Altbesch...mehr

Nach der Bestimmung des § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie ist somit parteifähig. Diese Parteifähigkeit bezieht sich sowohl auf das Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern, als auch auf das Außenverhältnis zu außenstehenden Dritten, wie insbesondere Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft. Inne...mehr

Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums sind gegenüber der bisher geltenden Rechtslage im Kern weitgehend unverändert. Allerdings haben sich im Gesetzestext selbst insoweit Änderungen ergeben, als das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. entfallen wird. Dies ist konsequent, weil im Zuge des WEMoG auch de...mehr

Sachliche Zuständigkeit Berufungsinstanz ist wie bei sonstigen – nicht familienrechtlichen – zivilrechtlichen Angelegenheiten, die erstinstanzlich vom Amtsgericht entschieden werden, das Landgericht. Dies gilt jedenfalls bei Rechtsstreitigkeiten des § 43 Abs. 2 Nrn. 1 bis 4 WEG n. F. Bei Streitigkeiten nach § 43 Abs. 1 WEG n. F. ist streitwertabhängig (über 5.000 EUR) das Obe...mehr