Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.3 Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung

Von überragender Bedeutung für die konkrete Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Regelungen der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnung stellt in aller Regel einen Bestandteil der Teilungserklärung dar ("Abschnitt II"). Eine Gemeinschaftsordnung ist zwar für die Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, sie ist in der Praxis des Wohnungseigentums allerdings die Regel.

In der Gemeinschaftsordnung kann – bis auf die unabdingbaren gesetzlichen Vorschriften^[1] in weiten Bereichen von den gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts abgewichen werden. Von größter Praxisrelevanz sind hier stets Pflichten von Wohnungseigentümern abseits der gesetzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen.

3.3.1 Erwerberhaftung

Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam.^[1] In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit diese aus Hausgeldrückständen bestehen. Er haftet also insbesondere für

• Beiträge aus beschlossenen Sonderumlagen,
• Hausgeldrückstände aufgrund Wirtschaftsplan,
• negative Abrechnungsspitzen, also beschlossene Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung.

Freilich steht insoweit auch dem Erwerber im Fall seiner gerichtlichen Inanspruchnahme die Einrede der Verjährung offen. Für unverjährte Rückstände haftet er aber in voller Höhe.