Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht.
Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sondernutzungsrechte nicht. Es gibt aber Unterschiede bei der Übertragung.
Übertragung von Sondernutzungsrechten
Übergang eines Sondernutzungsrechts bei Kauf/Erwerb von Wohnungseigentum
Beim Kauf/Erwerb eines Wohnungseigentums geht ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums auf den neuen Eigentümer des Wohnungseigentums über. Das Sondernutzungsrecht muss im Veräußerungsvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden.[1] Wird ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, soll es nach h. M. gutgläubig erworben werden können.[2] Wird ein Wohnungseigentum veräußert, dem ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht zusteht, soll das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht grundsätzlich übergehen, und zwar nach § 746 BGB, der besagt, dass die von den Teilhabern einer Gemeinschaft nach Bruchteilen zur Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands getroffenen Regelungen auch für und gegen die Sondernachfolger wirken.[3] Anders sei es nur, wenn der Voreigentümer das Sondernutzungsrecht bereits ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer übertragen habe. Andere meinen, § 746 BGB sei nicht anwendbar.[4] Sie kommen im Ergebnis aber auch zu einer Übertragung, da sie dem Käufer/Erwerber den "Eintritt" in die dem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht zugrunde liegende Vereinbarung erlauben.
Isolierter Erwerb/Verkauf eines dinglichen Sondernutzungsrechts
Sondernutzungsrechte sollen nach h. M. zwischen Wohnungseigentümern derselben Wohnungseigentumslage auch isoliert "erworben" bzw. "veräußert" werden können.[5] Ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht wird nach h. M. analog §§ 877, 873 BGB (Änderung des Inhaltes eines Rechtes an einem Grundstück) durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden Wohnungseigentum übertragen.[6] Die Änderung muss danach also im Grundbuch eingetragen werden.[7] Ob dinglich berechtigte Dritte zustimmen müssen, richte sich im Wesentlichen nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer sei – ist nichts anderes vereinbart – nicht erforderlich.[8] Etwas Anderes soll für einen Dritten gelten, der an dem Wohnungseigentum, dem das Sondernutzungsecht zugeordnet ist, und an der Sondernutzungsfläche Rechte hat.[9] Das Geschäft löst Grunderwerbsteuer aus. Denn § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stellt verdinglichte Sondernutzungsrechte Grundstücken gleich. Vor der Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts bei einem anderen Wohnungseigentum ist dem Grundbuchamt nach § 22 GrEStG eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorzulegen.
Isolierte Übertragung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts
Ein "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht wird, sofern der "abgebende" Wohnungseigentümer sich allein zum Inhalt der Sondernutzungsrechtsvereinbarung erklären kann, gem. §§ 398, 413 BGB (Übertragung von Rechten) durch einen Abtretungsvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber übertragen.[10]
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