Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (ZertVerwV) / 2 Rechtsform

2.1 Einzelheiten

Zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden.

Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Grundrechtsträgerin.^[1]
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. aus § 9a Abs. 3 WEG und aus § 11 WEG, der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am Miteigentum behandelt.

• Der Zweck der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht nach § 18 Abs. 1 WEG darin, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Dazu hat sie sich u. a.

  • um die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu kümmern,
  • schuld- und sachenrechtlich gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorzugehen,
  • die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und die entsprechenden Pflichten wahrzunehmen,
  • die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verträge mit Dritten zu schließen, beispielsweise mit der Verwaltung,
  • und das Gemeinschaftsvermögen zu halten.

  Die Wohnungseigentümer haben keine Möglichkeit, einen weiteren Zweck zu vereinbaren und/oder die Zwecke zu erweitern. Es besteht auch grundsätzlich keine Möglichkeit, die Aufgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf eine andere Stelle zu verlagern.

[1] BGH, Beschluss v. 16.5.2013, VII ZB 61/12, NJW 2013 S. 2687 Rn. 7.

2.2 Rechtsfähigkeit

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist grundsätzlich in sämtlichen Bereichen rechtsfähig. Ein Beispiel hierfür sind das Erb- und das Grundbuchrecht. Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die Wohnungseigentümer. Neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können die Wohnungseigentümer aber haften (siehe dazu unten Kap. 7).

2.3 Immobiliarvermögen

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sowohl außerhalb als auch in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage Immobiliarvermögen erwerben.^[1] Ferner kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungseigentümerin in einer anderen Wohnungseigentumsanlage werden.^[2] Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ist das im Einzelfall nicht mehr ordnungsmäßig. Auch der Erwerb von Immobiliareigentum zu Erwerbszwecken ist grundsätzlich nicht ordnungsmäßig. Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch einen Erwerb Wohnungseigentümerin in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage, ruhen ihre Rechte.

[1] BGH, Urteil v. 18.3.2016, V ZR 75/15, ZMR 2016 S. 476.

[2] PWW/Elzer/Riecke, § 9a Rn. 3.

2.4 Verbraucherin

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war nach h. M. bis zum 1.12.2020 einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.^[1] Ob dies weiterhin gilt, ist noch nicht gesichert.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 196/19, ZMR 2021 S. 405 Rn. 32; BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13, NJW 2015 S. 3228 Rn. 35 ff.

[2] Dazu beispielsweise Genz, Die Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft, NZM 2022, S. 402 ff.