Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Problemüberblick Auch in diesem Fall geht es um das Schicksal eines Beschlusses, mit dem die Wohnungseigentümer ihre Rechte gegen die Bauträgerin vergemeinschaftet haben. Anders als das OLG in München erkennt das Düsseldorfer OLG, dass sich für diese Beschlüsse nach ganz h. M. durch die WEG-Reform nichts geändert hat. Was insoweit gilt, wird, wie ausgeführt, bald der BGH im V...mehr

Problemüberblick Ein Beschluss kann – sofern er teilbar ist – von einem Wohnungseigentümer auch teilweise angefochten werden. Im Fall geht es um die Frage, ob der Beschluss, den Wohnungseigentümer K angreift, teilbar ist. Teilbarkeit eines Beschlusses Ein Beschluss ist teilbar und kann dann auch teilweise im Wege der Anfechtungsklage angegriffen oder teilweise für ungültig oder...mehr

Die Verwaltung beraumt eine "Präsenzversammlung mit freiwilliger Online-Teilnahme – Hybrid" an. Unter TOP 6 weist sie unter der Überschrift "Reparaturen/Instandsetzungen/Anschaffungen" darauf hin, das neue WEG habe den "Umlaufbeschluss vereinfacht". Die Wohnungseigentümer könnten "nunmehr beschließen, dass über einen bestimmten Gegenstand ein Umlaufbeschluss gefasst" werde. ...mehr

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Problemüberblick Im Fall stellt sich die Frage, wann ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum zwangsverwaltet wird, nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen Beschlüsse vorgehen kann. Parteien kraft Amtes Gesetzliche Verwalter eines Wohnungseigentums sind klagebefugt. Gesetzliche Verwalter sind z. B. der Insolvenz-, Zwangs- oder Nachlassverwalter. Die Klagebefugnis dieser Dritte...mehr

Die notarielle Prüfpflicht nach § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO umfasst auch die Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 WEG.mehr

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Ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG muss mit der Tagesordnung angekündigt werden.mehr

Hat ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. erhoben, der noch vor dem 1.12.2020 gefasst wurde, ist das Rechtsschutzbedürfnis für diese Klage nicht am 1.12.2020 entfallen.mehr

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Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Das AG ist der Ansicht, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Verwaltung habe den Beschlussgegenstand bei der Einberufung nicht bezeichnet. Eine Bezeichnung oder Information, zu welcher konkreten baulichen Maßnahme oder zu welchem Themenkomplex ein Umlaufbeschluss erfolgen solle, sei in der Einladung nicht erwähnt w...mehr

Dies sieht der BGH auf Basis des Altrechts anders! Zwar fehle den Wohnungseigentümern für Maßnahmen am Sondereigentum eine Beschlusskompetenz. Im Fall liege diese aber vor. Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG a. F. sei ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Grundgedanken zugrunde lägen. Auf ihn seien die allgemeinen Vorschriften ...mehr

Problemüberblick Im Fall möchte ein Wohnungseigentümer, dass das Gericht einen Verwalter bestellt. Er erhebt keine Klage in der Hauptsache, sondern sucht Rechtsschutz durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Dafür muss er einen Verfügungsgrund und einen Verfügungsanspruch glaubhaft machen. Beides gelingt ihm. Und dennoch hat der Antrag keinen Erfolg. Warum? Es ist nich...mehr

Ohne Erfolg! Die Anfechtungsklage sei unzulässig. Ein Beschluss könne nur dann von einem Wohnungseigentümer teilweise angefochten werden, wenn er teilbar sei. Ein Beschluss sei teilbar, wenn die Wohnungseigentümer mit einem Beschluss mehrere Willenserklärungen getroffen und damit mehrere Gegenstände geregelt hätten. Dies erkenne man u. a. daran, dass die Wohnungseigentümer d...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche GKG-Bestimmung in einem Altverfahren anwendbar ist, bei dem das Rechtsmittel nach dem 30.11.2020 eingelegt wird. Von der Antwort ist abhängig, wie man den Gebührenstreitwert ermittelt. Die Übergangsbestimmungen In Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung anhängig geworden sind, werden nach § 71 ...mehr

Gem. § 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG können einem Wohnungseigentümer Maßnahmen einer baulichen Veränderung gestattet werden, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Als Beeinträchtigungen kommen u. a. die Gefahr einer geringeren konstrukt...mehr

Im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Rohrleitungen für die Be- und Entwässerung sollen repariert werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer holt 3 Angebote ein. Diese sehen eine konventionelle Strangsanierung durch Austausch der Leitungen nebst hierdurch bedingten Arbeiten am Sondereigentum vor, insbesondere in den Bädern der Wohnungen. Vor diesem Hintergrund beschli...mehr

Wohnungseigentümer K klagt gegen den Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer am 10.8.2020 die Jahresabrechnung 2019 genehmigt haben. K rügt, weder habe die Gesamtabrechnung 2019 bei der Beschlussfassung vorgelegen, noch sei diese den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Versammlung zugesandt worden. Auch in dem Service-Portal der Verwalterin sei die Gesamtabrechnung nicht ei...mehr

Problemüberblick Hält sich ein Gericht für unzuständig, kann es den Rechtsstreit an ein anderes Gericht verweisen. Die Verweisung ist grundsätzlich bindend. Die Bindungswirkung entfällt nur ausnahmsweise, wenn nämlich der Verweisungsbeschluss schlechterdings nicht als im Rahmen des § 281 ZPO ergangen anzusehen ist, beispielsweise, weil er auf einer Verletzung rechtlichen Gehö...mehr

Ohne Erfolg! K sei nicht anfechtungsbefugt. Die im Eigentum der K stehenden Wohnungseigentumsrechte stünden unter Zwangsverwaltung. Hieraus folge, dass dem Zwangsverwalter hinsichtlich aller der Beschlagnahme unterliegenden Ansprüche das aktive und passive Prozessführungsrecht obliege. Die Klagebefugnis des Wohnungseigentümers des verwalteten Wohnungseigentums werde insoweit...mehr

Problemüberblick Nach § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO sind die zu einer Eintragung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar grundsätzlich auf "Eintragungsfähigkeit" zu prüfen. Wie vom OLG Naumburg dargestellt, ist streitig, ob eine Zustimmung, die nach § 12 Abs. 1 WEG nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K macht gegen die Bauträgerin B auf Grundlage eines am 19.3.2013 gefassten Vergemeinschaftungsbeschlusses Schadensersatz- und Vorschussansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum geltend. Das LG gibt der Klage nach Einholung eines Gutachtens zum Bestehen der Mängel und der Höhe der Mängelbeseitigungskosten im Wesentlichen st...mehr

Wenn die Wohnungseigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschlossen haben, die notwendig Substanzeingriffe am Sondereigentum erfordern, besteht eine Beschlusskompetenz, diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich s...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Das Mahnwesen ist zur Optimierung des Forderungsmanagements in der Regel durch eine ganze Reihe von Beschlüssen nach §§ 28 Abs. 3, 19 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorzubereiten bzw. durch diese zu flankieren. So können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen sowie die Fälligkeit und die Folgen des Verzugs bestimmen. Wichtig sind insbesondere Beschlüs...mehr

Nach § 17 Abs. 2 WEG ist das Veräußerungsverlangen insbesondere dann gerechtfertigt, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs, 1, Abs. 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Infrage kommt die konkrete Ausgestaltung einer Vermietung eines Wohnungseigentums an Feriengäste[1] oder der Fall, dass derjenige, der ein Wohnungseigent...mehr

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand des gemeinschaftlichen Eigentums dem Veranlasser auferlegen. Zum besonderen Verwaltungsaufwand sind vor allem die Sondervergütungen des Verwalters zu zählen, die die Gemeinschaft dem Verwalter neben der Grundvergütung bereits versprochen hat, soweit ein Wohnungseigent...mehr

Zusammenfassung Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeite...mehr

Solange der endgültige Ausfall des Hausgeldschuldners nicht feststeht, ist er bei Hausgeldbeschlüssen zu berücksichtigen, als wäre "nichts passiert". Der "endgültige Ausfall" dürfte in der Regel erst mit einer Restschuldbefreiung feststehen.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur Vermeidung einer Liquiditätskrise eine Hausgeldausfallversicherung abschließen. Dazu bedarf es eines einfachen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Verwalter kann den Wohnungseigentümern die Hausgeldausfallversicherung vorstellen, darf aber auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG von sich aus keine abschließen. Ist eine Hausgeldausf...mehr

Der "Königsweg", um Liquiditätsengpässen zu begegnen, ist die Ansammlung einer Liquiditätsrücklage als weitere Rücklage i.S.v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine Liquiditätsrücklage hat den Zweck, dass der Verwalter jederzeit in der Lage ist, Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auszugleichen oder aus anderen Gründen plötzlich auftretende Engpässe zu bedienen....mehr

In der Verwalterpraxis wurde und wird ggf. auch noch bei Liquiditätsengpässen von Verwaltern gern in die Erhaltungsrücklage "gegriffen".[1] Dieser Weg ist ebenso bewährt wie – ist er nicht vorbereitet – nach der Rechtsprechung unzulässig.[2] Die von einem Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf die Erhaltungsrücklage gezahlten Mittel sind nach h. M. nämlich bereit...mehr

Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann vor allem (aber nicht nur) wegen Hausgeldes, das nicht entrichtet wurde[1], schlechten Hausgeldmanagements bzw. schlechten Mahnwesens in eine Liquiditätskrise geraten[2], also in eine Situation, in der sie erwartungsgemäß oder überraschend nicht über genügend Mittel verfügt, ihre laufenden Verbindlichkeiten zu begleichen...mehr

Um einer Notlage zu begegnen, gibt es im Wesentlichen 4 Wege: Bei kleineren Lücken wird gern – und häufig unzulässig – die Erhaltungsrücklage genutzt. Daneben ist bei größeren Lücken der allgemeine Weg die Erhebung einer Sonderumlage, z. B. als Ausfalldeckungssonderumlage, oder – bei falschen Ansätzen im Wirtschaftsplan – als Nachtragshaushalt. In neuerer Zeit wird daneben w...mehr

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.[1] Hat der Wohnungseigen...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Überblick In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache. Anders lie...mehr

Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein Ort, die Rechte des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG klarzustellen. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter etwa das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, noch stellt sie einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG dar.[1] Es ist zwar nicht...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis in der Regel entweder allgemein und damit abstrakt[1] oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG; Vorschüsse zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklage...mehr

Die durch Beschluss gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse sind die Anspruchsgrundlage für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, von den Wohnungseigentümern das Hausgeld zu verlangen. Vor diesem Hintergrund liegt es mehr als nahe, dass die Wohnungseigentümer die Vorschüsse grundsätzlich vor Beginn des entsprechenden Kalenderjahres beschließen, damit diese Ansp...mehr

Obwohl § 27 Abs. 1 WEG hierzu keine ausdrückliche Regelung trifft, entspricht es der ganz h. M., dass der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden muss, wenn ein Dritter in ein Wohnungseigentum zwangsvollstreckt.[1] Zu den Aufgaben nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gehört auch die Verpflichtung, für eine Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrech...mehr