Instandhaltung und Instandsetzung - "Unterhaltung" bedeutet nicht Instandsetzung

Leitsatz

Ist ein Sondernutzungsberechtigter in der Teilungserklärung zur Unterhaltung der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche auf seine Kosten verpflichtet, umfasst eine derartige Regelung nicht Maßnahmen der Instandsetzung der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche des Gemeinschaftseigentums.

Fakten:

Zugunsten eines Wohnungseigentümers ist an der Dachterrasse ein Sondernutzungsrecht begründet. Der Belag dieser Dachterrasse musste erneuert werden. In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer "die Terrassenflächen bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu ‚unterhalten’ und zu pflegen hat, und zwar auf eigene Kosten." Auf Grundlage dieser Bestimmung begehrt nunmehr die Eigentümergemeinschaft Ersatz der angefallenen Sanierungskosten von dem Wohnungseigentümer. Der entsprechende Antrag musste abgewiesen werden, da die Kosten der Instandsetzung insoweit nicht dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer durch die Bestimmung in der Teilungserklärung auferlegt wurden. Zwar mögen aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung die Instandhaltung und deren Kosten insoweit abweichend von § 16 Abs. 2 WEG dem Sondernutzungsberechtigten überbürdet worden sein. Nach Wortlaut oder Sinn der Erklärung ergibt sich hieraus jedoch nicht als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenfläche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 25.02.2009, 24 W 362/08

Fazit:

Der Instandsetzungsbedarf beruhte vorliegend auch nicht auf unterlassener Instandhaltung durch den Wohnungseigentümer, sondern auf dem Umstand, dass ältere Bauwerksteile - insbesondere Abdichtungen - nach gewissen Zeitabläufen durchgreifender Instandsetzungsmaßnahmen bedürfen, um ihre technischen Funktionen zukünftig verlässlich erfüllen zu können. Ein solcher Instandsetzungsbedarf eines Bauteils, bei dem wesentliche Teile aufgrund seines Zustands zumindest jederzeit unbrauchbar zu werden drohen, lässt also nicht auf unterlassene Instandhaltung schließen.