KG Berlin Beschluss vom 25.02.2009 - 24 W 362/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abwälzung der Instandsetzungskosten auf einen Sondernutzungsberechtigten/Zur Auslegung einer Teilungserklärung im Hinblick auf eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels aus § 16 Abs. 2 WEG

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 11.06.2008; Aktenzeichen 85 T 354/07 WEG)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 73 II 71/06 WEG)

Tenor

Der angefochtene Beschluss des LG Berlin - 85 T 354/07 - vom 11.6.2008 wird abgeändert wie folgt:

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird unter Abänderung des Beschlusses des AG Charlottenburg - 73 II 71/06 WEG - vom 25.9.2007 der Antrag der Antragstellerin insgesamt zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten aller drei Instanzen zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind für keine der drei Instanzen zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.781,05 EUR festgesetzt.

Gründe

Die nach §§ 27,29 FGG, § 45 WEG a.F. zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, auf die gemäß der Übergangsvorschrift des § 62 Abs. 1 WEG n.F. das Verfahrensrecht der §§ 43 ff. WEG a. F einschließlich der darin enthaltenen Verweisung auf das FGG weiter anzuwenden ist, ist begründet und führt in Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen zur Zurückweisung des Zahlungsantrages der Antragstellerin insgesamt.

Es beruht auf einer Verletzung des Rechts, dass das LG unter Zurückweisung der Erstbeschwerde der Antragstellerin gegen die Antragsgegner gem. § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. § 5 Abs. 3 und 5 der Teilungserklärung (vgl. insoweit Kopie Bl. 74 Rückseite d.A.) einen Zahlungsanspruch im Zusammenhang mit den Kosten der Dachterrassenbelagssanierung i.H.v. 15.781,05 EUR nebst Prozesszinsen zuerkannt hat. Denn dieser Anspruch besteht tatsächlich insgesamt nicht, weil entgegen der Auffassung des LG bei Auslegung von § 5 der Teilungserklärung eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels aus § 16 Abs. 2 WEG dahin, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte der betroffenen Terrassenfläche auch deren Instandsetzungskosten allein zu tragen habe, nicht erfolgt ist. Um derartige Kosten geht es aber.

Die Teilungserklärung ist vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen. Dabei hat die Auslegung nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen. Maßgebend sind allein der Wortlaut und der Sinn der Erklärung, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Damit kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (BGH ZMR 2004, 834 - Rz. 22 nach juris; BGH NZM 2006, 465-Rz. 18 nach juris).

In Ausfüllung des Vorstehenden ergibt sich folgendes:

§ 5 Ziff. 3 der Teilungserklärung erlegt es dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auf, die Terrassenflächen bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu "unterhalten" und zu pflegen, und zwar auf eigene Kosten. Damit mögen die Instandhaltung und deren Kosten insoweit abweichend von § 16 Abs. 2 WEG dem Sondernutzungsberechtigten überbürdet worden sein, nicht aber ergibt es sich nach Wortlaut oder Sinn der Erklärung als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenfläche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen. Im Wort "unterhalten" kommt derartiges nicht mit zum Ausdruck. Mögen Instandhaltung und Instandsetzung auch fließende Übergänge aufweisen, haben beide Begriffe doch einen unterschiedlichen Begriffsinhalt (vgl. zu den Begriffen Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 21 Rz. 57 f.). Dies gilt schon nach allgemeinem Sprachgebrauch. In der Teilungserklärung ist auch ansonsten zwischen Instandsetzungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen durchaus unterschieden worden, wie die Regelungen in § 14 Abs. 2 und 5 (vgl. Kopie Bl. 84 Rückseite d.A.) deutlich machen. Vor dem Hintergrund dieser dem Verfasser der Teilungserklärung sichtlich geläufigen begrifflichen Unterscheidung, kann es - auch angesichts der weitreichenden Folgen einer Überbürdung auch der Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums und ihrer Kosten auf einen Sondernutzungsberechtigten - zudem nicht als lässlicher Lapsus erklärt und abgetan werden, dass § 5 Ziff. 3 eben nur das Unterhalten und Pflegen und deren Kosten anspricht und nicht auch das Instandsetzen. Aus § 8 der Regelung (Kopie Bl. 81 d.A.), der sich mit der Instandhaltung auch von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums befasst und damit unmittelbar nicht einschlägig ist, so dass Einzelheiten zu seiner Auslegung auf sich beruhen können, ergibt sich entgegen der Argumentation aus der Erwiderung auf die Rechtsbeschwerdebergündung auch kein genügender Anhalt, um in § 5 Abs. 3 auch die Überbürdung der Instandsetzung und ihrer Kosten auf den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten als nächstliegend ...