Erbschaftsteuer-Reform 2009: Analyse des Reformwerks / 4.2.5 Typisierung nach §§ 181 ff. BewG, Grundstücksarten

§ 182 Abs. 1 BewG sieht für die Bewertung von bebauten Grundstücken drei verschiedene Bewertungsverfahren vor. Diese sind

• das Vergleichswertverfahren (§§ 182 Abs. 2, 183 BewG),
• das Ertragswertverfahren (§§ 182 Abs. 3, 184 ff. BewG),
• das Sachwertverfahren (§§ 182 Abs. 4, 189 ff. BewG).

Um trotz der Typisierung der vorgesehenen Bewertungsverfahren zu einer ausreichenden Differenzierung bei der Ermittlung des gemeinen Werts zu gelangen, sind bebaute Grundstücke gemäß § 181 BewG – wie bereits früher für die Einheitsbewertung und auch heute noch für Zwecke der Grundsteuer (vgl. § 75 BewG) – einer der in § 181 BewG vorgesehenen Grundstücksarten zuzuordnen. Unterschieden wird zwischen

• Ein- und Zweifamilienhäusern,
• Mietwohngrundstücken,
• Wohnungs- und Teileigentum,
• Geschäftsgrundstücken,
• gemischt genutzten Grundstücken und
• sonstigen bebauten Grundstücke.

Aus der jeweiligen Grundstücksart folgt sodann das für das bebaute Grundstück anzuwendende Bewertungsverfahren.

Unter Ein- und Zweifamilienhäusern sind Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen zu verstehen. Eine betriebliche Mitbenutzung ist unschädlich, sofern sie unter 50 Prozent bezogen auf die Wohn- oder Nutzfläche liegt und die Eigenart des Grundstücks nicht beeinträchtigt.

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die mehr als zwei Wohnungen enthalten und zu mehr als 80 Prozent ihrer Wohn- oder Nutzfläche zu Wohnzwecken dienen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit folgt das Bewertungsgesetz der Regelung in § 1 Abs. 2, Abs. 3 WEG. Typischer Fall von Wohnungseigentum sind Eigentumswohnungen.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und kein Teileigentum sind.

Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die keine Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind und teils Wohnzwecken teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen.

Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die keiner anderen Grundstücksart zuzuordnen sind. Es handelt sich hierbei um eine Auffangnorm, die nur zur Anwendung kommt, wenn keine sonstige Grundstücksart einschlägig ist.

Beispiele hierfür sind Clubhäuser, Vereinshäuser, Bootshäuser, Studentenverbindungshäuser, Turnhallen, Schützenhallen, Jagdhütten, Kindererholungsheime.^[1]

Für die Frage, nach welchem Bewertungsverfahren ein bebautes Grundstück zu bewerten ist, richtet sich daher nach der Eingruppierung in eine der vorbenannten Grundstücksarten.

Die jeweilige Zuordnung ergibt sich aus der nachstehenden Übersicht:

Grundstücksart	Bewertungsverfahren	Rechtsgrundlage
Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser	Vergleichswertverfahren	§§ 182 Abs. 2, 183 BewG
Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt	Ertragswertverfahren	§§ 182 Abs. 3, 184 ff. BewG
Wohnungseigentum, Teileigentum Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sonstige bebaute Grundstücke	Sachwertverfahren	§§ 182 Abs. 4, 189 ff. BewG

[1] Vgl. auch vertiefend zu den einzelnen Grundstücksarten Gürschinger/Stenger, BewG/ErbStG-Kommentar, § 75 BewG Rn. 21 ff., § 75 BewG ist hinsichtlich der Einteilung und Abgrenzung der Grundstücksarten mit § 181 BewG weitestgehend deckungsgleich.

4.2.5.1 Vergleichswertverfahren

Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden nach § 182 Abs. 2 Satz 1 BewG im Vergleichswertverfahren bewertet. Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist ausgeschlossen. Hilfsweise ist bei diesen Grundstücksarten auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Da das Sachwertverfahren tendenziell zu höheren Werten führt als das Vergleichswertverfahren, wird die Wertfindung aufwendig gebauter Ein- oder Zweifamilienhäuser (für die keine Vergleichswerte bestehen) – wie schon bei der früheren Einheitsbewertung im Sachwertverfahren – zu regen Diskussionen zwischen Steuerpflichtigem und Finanzbehörde führen.

In Anlehnung an die WertV sieht § 183 BewG zwei mögliche Verfahrensweisen vor:

• die Heranziehung von Vergleichskaufpreisen sowie
• die Anwendung von Vergleichsfaktoren.

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (Vergleichskaufpreise) sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Es ist daher notwendig, Vergleichsgrund...