Erneuerung defekter Heizkörperventile als gemeinschaftliche Verwaltungsmaßnahme

Leitsatz

1. Die Erneuerung defekter Heizkörperventile (zwingendes Gemeinschaftseigentum) betrifft eine gemeinschaftliche Verwaltungsmaßnahme
2. Fachgerechte eigene Reparatur des vermietenden Eigentümers führt zu einem Erstattungsanspruch nach Grundsätzen einer (berechtigten) Geschäftsführung ohne Auftrag gegen die Gemeinschaft als Verband

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 21 und 46 WEG; §§ 677 ff. BGB

Kommentar

1. Die Beschlussanfechtung gegen den ablehnenden Beschluss der Gemeinschaft (Negativbeschluss), Kosten für den Austausch der Heizungsventile in der klägerischen Wohnung zu übernehmen, hatte vorliegend Erfolg, da dieser Negativbeschluss nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Vorliegend besaß der Kläger gemäß § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG einen Anspruch gegen die restlichen Eigentümer auf ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Heizungsventile dienen als wesentlicher Funktionsbestandteil der gesamten Zentralheizungsanlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer und sind deshalb selbst dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (h.M., vgl. OLG Hamm, ZMR 2001, S. 849 = NZM 2001, S. 1130 sowie OLG Stuttgart, ZMR 2008, S. 243). Die Gemeinschaft hätte hier die entstehenden Reparaturkosten tragen müssen.
2. Gleiches gilt selbst dann für Verpflichtungen einer Gemeinschaft, behaupteten und in diesem Verfahren durch Zeugen nachgewiesenen Heizungsgeräuschen nachzugehen und die Anlage auf technische Fehler überprüfen zu lassen. Die vom Kläger durchgeführte Reparatur hatte auch Erfolg; Ursache der Störungen war die Tatsache, dass der Wasserdruck der Anlage in Verbindung mit den ungeregelten Heizungsventilen die festgestellten Geräusche verursacht hatte und diese durch das Rohrsystem in die klägerische Wohnung übertragen wurden. Aus diesem Grund mussten die ungeregelten Ventile durch geregelte ersetzt werden, was nachfolgend auch zu einem Ende der Störgeräusche führte.
3. Auch ohne Annahme einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG besaß der Kläger nach Grundsätzen einer Geschäftsführung ohne Auftrag das Recht zu kurzfristiger Beseitigung der Störung. Damit wäre auch durch Beschluss der Gemeinschaft dem Kläger ein Aufwendungsersatzanspruch zuzubilligen gewesen, weshalb der anderslautende Negativbeschluss der Versammlung für ungültig zu erklären war. Die Verpflichtung zur Zahlung des Aufwendungsersatzanspruchs bestand hier durch die teilrechtsfähige Gemeinschaft als Verband (vgl. OLG München, ZMR 2008, S. 321, 322 = NZM 2008, S. 215 und OLG Hamm, ZMR 2008, S. 228).

Link zur Entscheidung

AG Wennigsen (Deister), Urteil vom 05.12.2008, 21 C 11/08