Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Der Insolvenzverwalter schuldet ferner den vollständigen[1] Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des...mehr

Ist der Verwalter für die gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldes ermächtigt[1], ist, sofern die Ermächtigung nicht ohnehin eine ausdrückliche Regelung trifft, nach § 133, § 157 BGB in der Regel davon auszugehen, dass der Verwalter wenigstens konkludent ermächtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten.[2] Um Zweifel hinsichtlich des Umfanges der Ermächtigung auszuschließe...mehr

Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Was eine "schwere" Verletzung ist, sagt § 17 Abs. 1 WEG nicht. Allerdings benennt § ...mehr

Erfüllt der Hausgeldschuldner die Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht freiwillig, kann diese auf Grundlage des Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen den Hausgeldschuldner die Zwangsvollstreckung betreiben. Der Kostenfestsetzungsbeschluss ist insoweit ein Titel. Diese Zwangsvollstreckung – ggf. zusammen mit der Beitreibung der Hauptforderung – hat der Verwal...mehr

Grundsätzlich kommt es für die Frage, ob gegen einen Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche bestehen, nach § 166 BGB auf die Kenntnis des Verwalters an.[1] Denn der Verwalter ist das primäre Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Pflicht, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen zugunsten der Gemeinschaft der...mehr

Überblick Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausnahmsweise selbst "Wohnungseigentümerin" oder ist sie "Wohnungseigentümerin" geworden, ist auch sie Hausgeldschuldner und schuldet die Vor- und/oder Nachschüsse. Zwar wird im Gesellschaftsrecht dann, wenn eine Aktiengesellschaft eigene Aktien erworben hat oder wenn eine Gesellschaft eigene Anteile hält, überwiegend vert...mehr

Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Regel "von Amts wegen" berechtigt, ein Mahnverfahren zu betreiben. Im Einzelfall muss er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu allerdings besonders ermächtigt werden.[1] Eine Vertretungsmacht folgt in beiden Fällen und auch ohne Ermächtigung aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids muss ...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Einzelfall Hausgeld im weiteren Sinne auch in Form des Schadensersatzes schulden.[1] Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG fassen. Und zum anderen dann, wenn die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ni...mehr

Die Jahresabrechnung muss keine Übersicht über die offenen Hausgeldforderungen geben.[1] Anders ist es im Vermögensbericht i.S.v. § 28 Abs. 4 WEG. Denn die Forderungen gegen Wohnungseigentümer sind Teil des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.[2]mehr

Die Durchführung des Mahnverfahrens wegen Hausgeldes unterscheidet sich nicht von einem "normalen" Mahnverfahren. Besonderheiten können im Wesentlichen nur durch die Vielzahl von zu spezifizierender Forderungen entstehen. Wird das Mahnverfahren durch Widerspruch oder Einspruch des Hausgeldschuldners beendet, kommt es in der Regel zu einer WEG-Streitigkeit. 3.2.1 Antrag der Ge...mehr

Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Vorschüsse sind Masseverbindlichkeiten[1] und vom Insolvenzverwalter zu bedienen.[2] Wenn der Insolvenzverwalter das laufende Hausgeld nicht erfüllt, kann ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken. Sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen, kann die ...mehr

Sollte ein Wohnungseigentümer versuchen, mit eigenen Ansprüchen gegen die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 387 ff. BGB aufzurechnen, wäre dies zum Scheitern verurteilt, denn nach gesicherter Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldansprüchen grundsätzlich nicht aufrechnen.[1] Diese Beschränkung wird etwa aus dem Umstand hergeleite...mehr

Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung zu nennen und in den Einzelabrechnungen – haben die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart oder beschlossen – entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG in Höhe der Miteigentumsanteile auf sämtliche Wohnungseigentümer, auch auf den obsiegenden Wohnungseigentümer, umzulegen sind.[1]mehr

Das Mahnverfahren kann nur wegen eines Anspruchs betrieben werden, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme in EUR zum Gegenstand hat.[1] Ein solcher Anspruch ist der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld. Nicht betrieben werden kann es z. B. wegen der Durchsetzung eines Unterlassungsanspruchs nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

1.3.1 Bestimmungen des Hausgeldschuldners Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin in der Regel die stillschweigende Bestimmung, dass die ge...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] den säumigen Miteigentümer von einem Leistungsbezug von Strom, Gas, Wasser, Wärme und ggf. Kabelfernsehen ausschließen und also die Versorgungsleistungen einstellen ("Versorgungssperre").[2] Grundlage dieses Rechtes ist § 273 BGB.[3] Dass ein Entziehungsgrund nach § 17 WEG vorliegt, s...mehr

Hat der Verwalter für das Hausgeldverfahren einen Anspruch auf eine besondere Vergütung, darf er diese – sofern das im Verwaltervertrag so bestimmt ist – dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen. Auch diese Ausgabe ist in der Gesamtabrechnung darzustellen und – ist nichts anderes bestimmt – auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also in Höhe der Mit...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine von ihr dem Verwalter gezahlte Sondervergütung als materiellen Schaden geltend machen und vom Hausgeldschuldner als Schadensersatz verlangen, sofern sie den Weg nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gegangen ist.[1]mehr

Die Kosten des Vollzugs der Versorgungssperre sind Verwaltungskosten und stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand dar. Die Wohnungseigentümer können daher nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen, dass der Wohnungseigentümer, gegen den später eine Versorgungssperre verhängt wird, die Kosten des Vollzugs der Versorgungssperre zu tragen hat.[1]mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte haben bereits nach der WEG-Reform 2007 eine große Rolle erlangt.[1] Überblick: 8.1 Aussonderung Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall...mehr

Die Wohnungseigentümer können durch eine verdinglichte (eine nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG im Wohnungsgrundbuch eingetragene) Vereinbarung allerdings erreichen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für in der Person seines Rechtsvorgängers bereits entstandene und fällige Zahlungsrückstände gemeinsam mit diesem gesamtschuldnerisch haftet.[1] Eine solche vereinbarte Haftungserst...mehr

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter Angabe der Rechtsfor...mehr

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO immer dann statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 EUR übersteigt oder das erstinstanzliche Gericht die Berufung im Urteil zugelassen hat, was gemäß § 511 Abs. 4 ZPO dann der Fall ist, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung...mehr

Der Verwalter ist berechtigt, in der Gesamtabrechnung aufzuschlüsseln, für welchen Abrechnungszeitraum eingegangene Hausgeldzahlungen zu verbuchen sind. Diese Angaben sind aber nicht erforderlich.[1] Ein solcher Nachweis der Buchhaltungskonten ist auch weder Bestandteil der Abrechnung noch des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG; die daraus ersichtlichen Informationen kö...mehr

Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist ein Druck- und Sicherungsmittel und geht über die dem Verwalter eingeräumten Befugnisse zur Anforderung laufender und rückständiger Zahlungen hinaus. Sie bedarf daher grundsätzlich – außer in Notfällen – eines Beschlusses.[1] Für diesen Beschluss besteht eine Beschlusskompetenz.[2] W...mehr

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll gegen den Wohnungseigentümer, der einen Anspruch aus § 812 Abs. 2 Satz 1 Fall 1 WEG hat, nach § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zustehen können. Das könnte auch dann der Fall sein, wenn die Liquiditätslage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Erfüllung des Bereicherungsanspruchs nicht zulässt. Denn dann verstößt (auch) ei...mehr

Der Insolvenzverwalter hat die Aufgabe, das Vermögen des Schuldners in Besitz zu nehmen und zu verwerten. Dazu kann in der Insolvenz eines Verbandsmitglieds die Auflösung des Verbandes gehören. Das im Insolvenzverfahren grundsätzlich bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 InsO), die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen, schließt § 11 Abs. 2 WEG allerdings aus.mehr

Nach § 703a ZPO gibt es auch ein Urkundenmahnverfahren. Dieses ist beschritten, wenn der Antrag auf den Erlass eines Urkundenmahnbescheids gerichtet ist.[1] Im Papierformular ist zunächst die Katalognummer 30, "Scheck/Wechsel", anzugeben. In Zeile 36, "Sonstiger Anspruch", ist das Wort "Urkundenmahnverfahren" einzutragen sowie die Art der Urkunde und die Hauptforderung mit D...mehr

Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung und das Abstellen der dort befindlichen Versorgungsanlagen zwar nicht entsprechend § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dulden.[1] Gegen ihn kommen aber Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Unterlassung weiteren Bezugs in Betracht.[2]mehr

Einer Versorgungssperre steht nicht entgegen, dass ein Wohnungs- oder Teileigentum vermietet ist.[1] Der Mieter wird nicht im Besitz gestört.[2] Eine Versorgungssperre ist ferner möglich, wenn das Sondereigentum von einem Nutzer aufgrund eines dinglichen Wohnrechts genutzt wird.[3] Ist das Sondereigentum vermietet, dürften Zwangsverwaltungsmaßnahmen einer Versorgungssperre a...mehr

"Klassischer" Erlöschensgrund ist, dass der Hausgeldschuldner oder ein Dritter die Hausgeldforderung und gegebenenfalls darauf zu zahlende Zinsen ohne Zwang, aber nach Verzug bedient. Es sollte dabei von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG bestimmt werden, dass Erfüllung erst mit Eingang des Hausgeldes auf dem Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld ist nach h. M. jedes Zurückbehaltungsrecht aus § 273, § 320 BGB grundsätzlich ausgeschlossen.[1] Ein Hausgeldschuldner kann ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht darauf stützen, dass der gesetzliche oder vereinbarte Umlageschlüssel grob unbillig sei und deshalb gegen die übrigen Wohnungsei...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann einem Wohnungseigentümer seine Schulden ganz oder teilweise nach § 397 BGB erlassen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter diese Entscheidung treffen, soweit der Erlass eine untergeordnete Bedeutung hat.[1] Praxis Ein Erlass kommt in der Praxis kaum vor. Grundsätzlich widerspricht er einer ordnungsmäßigen Verwaltung.[2] Er ...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren.[1] Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt der Lauf der Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Hausgeldanspruch entstanden ist (Entstehung) und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person de...mehr

In der Regel und von Gesetzes wegen muss der Verwalter sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich ein Verwalter jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn er einfach untätig bleibt.[2] Schadensersatz ist etwa zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Ve...mehr

Der Hausgeldschuldner kann gegen den Anspruch oder einen Teil des Anspruchs Widerspruch erheben, solange der Vollstreckungsbescheid nicht verfügt ist. Ein verspäteter Widerspruch wird als Einspruch behandelt. Das Gericht setzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem etwaigen Widerspruch des Hausgeldschuldners und dem Zeitpunkt seiner Erhebung in Kenntnis. Ist rechtz...mehr

Auch der "werdende Wohnungseigentümer" ist Hausgeldschuldner.[1] Wer gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als (werdender) Wohnungse...mehr

Bewohnt ein Leistungsberechtigter selbst sein Wohnungseigentum, gehören zu den Bedarfen für die Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II die Aufwendungen, die tatsächlich und untrennbar mit dem Gebrauch verbunden sind. Das ist das Hausgeld[1], auch eine Sonderumlage.[2] Als Bedarf werden nach § 12 Abs. 3 Satz 1 SGB II auch unabweisbare Aufwendungen für Instandha...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Der Begriff "Anforderung" meint alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgeldes.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und – was unter Kap. 4 dargestellt wird – Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermäc...mehr

Für die Beschlussfassung über das Entziehungsverlangen gelten keine verschärften Mehrheitserfordernisse. Auch ein Entziehungsbeschluss bedarf nur einer einfachen Mehrheit. Der störende Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 4, 3. Alt. WEG von der Abstimmung ausgeschlossen.[1]mehr

Wechselt ein Wohnungseigentum seinen Eigentümer, ist für die Frage, wer Hausgeld schuldet, zu unterscheiden. Grundsätzlich gilt nach h. M. die Fälligkeitstheorie.[1] Es gilt aber auch, Haftungsklauseln zu beachten und es muss sorgfältig zwischen Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG unterschieden werden.mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit ein...mehr

Nach h. M. soll es schließlich möglich sein, den Verwalter durch Beschluss zu ermächtigen, Mittel der Erhaltungsrücklage für andere Zwecke umzuwidmen, sofern der Ermächtigungsbeschluss ausreichend bestimmt ist.[1]mehr

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren od...mehr

Wird ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt, sollen die Zinsansprüche, die auf die entsprechende Forderung bis dahin angefallen sind (z. B. auf eine Sonderumlage), nicht nachträglich entfallen.[1]mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes (...) § 3 Hausgeld Hausgeld ...mehr

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner vorgehen, entstehen ihr Kosten. Diese Kosten – es sind die Gebühren eines Rechtsanwaltes, die Gebühren und Auslagen eines Gerichtes, aber auch die Sondervergütung des Verwalters – gehören zu den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.[...mehr

Liegen die Voraussetzungen vor, ist ein schuldender Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG verpflichtet, das Betreten seiner Wohnung zum Zweck des Absperrens der Versorgungsleitungen zu dulden.[1] Liegt ein Duldungstitel vor, ist der Zutritt zur Wohnung zwecks Sperre als notwendiges Durchgangsstadium Bestandteil der Duldungsverpflichtung des Schuldners. Der Gerichtsvo...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Vorschüsse angepasst werden, muss meines Erachtens klargestellt werden, welche Forderungen im Einzelnen erlöschen. Die Unterscheidung hat Bedeutung für einen Eigentümerwechsel. Fallbeispiel Auf das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 entfielen für das Jahr 2021 insgesamt 2.400 EUR (12 x 200 EUR) als Vorschuss. Nach der Einzeljahresabrechnung entfalle...mehr